(주택보유자와 경제성장 위협하는 한국의 부동산 대책 / Kim Kyoungwha )
한국의 주택담보대출이 4년간 거의 두 배 증가하고 주택가격이 40% 상승하면서 노무현 대통령이 부동산 투기를 억제하기 위해 세금을 인상했다. 유권자들이 이에 반발하면서 5월 지방선거에서 여당이 참패했으며 이에 따라 경제부총리와 기획예산처 장관이 교체되었다.
현대경제연구원 이코노미스트 박덕배씨는 "부동산 가격 붕괴 가능성도 배제할 수 없다. 버블이 붕괴되면 부채 수준이 높은 가계가 파산하면서 한국경제에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 금리가 최근 3년 이래 최고 수준으로 상승하면서 고유가와 원화 강세로 이미 제약을 받고 있는 한국경제가 더욱 저해되고 있다"고 말했다.
한국의 주택보유자들은 사상 최고 수준인 201조원 규모의 주택담보대출 부담을 안고 있으며, 이는 경제의 60%를 차지하는 소비지출을 억제하고 있다. 주택담보대출 과잉 상태는, 2002년에 카드 연체자 수가 사상 최고치에 이르면서 카드 버블이 붕괴되었던 당시와 흡사하다.
설상가상으로 한때 활황이었던 부동산시장이 둔화 조짐들을 나타내고 있다. 부동산 포털사이트인 부동산114에 따르면, 서울 고급주택가에 있는 112평방미터 아파트의 가격이 정점보다 15% 낮은 11억원에 거래되고 있다.
금감위는 3월 30일에 일부 지역의 고가 아파트 구매를 위한 담보대출 관련 규제를 강화했으며, 이는 정부가 9개월 이래 세 번째로 내놓은 부동산 투기 억제책이다. 韓銀도 6월에 예상 외로 콜금리를 4.25%로 인상함으로써 지지를 보냈다.
콜금리 인상은 건설株에도 타격을 가했다. 2분기에 코스피지수는 4.7% 하락한 데 비해 건설주 가격은 평균 9.8% 하락했고, 중앙건설은 43%, 대림산업은 23%, 현대건설은 12% 각각 하락했다.
3월 말 현재 총 가계부채는 사상 최고 수준인 610조원에 달했음. 개인의 부채상환 능력을 나타내는 금융 자산:부채 비율은 2.3:1인 것으로 나타나 한국 가계가 금리 상승과 주택가격 하락에 취약함을 보여준다. 미국의 경우 이 비율이 3.26:1이고 일본은 4.35:1이다.
4월에 발효된 새로운 규제에 따라 정부가 지정한 투기지역에서 시가 6억원 이상의 아파트를 매입할 때 연간 원리금 상환액과 이자액이 연 소득의 40%를 초과하면 대출을 받을 수 없게 되었다. 또한 정부가 재건축개발 이익의 최대 50%를 환수하게 되었다.
2003년에 저소득층의 지지를 받으며 취임한 노 대통령은 물가를 안정시키겠다고 공언해 왔다. 노무현 정부는 고가 부동산의 보유세를 두 배 인상했고 부동산 양도세도 인상했다.
LG경제연구원 이코노미스트 송태정씨는 "부동산 위기는 발생하지 않을 것이다. 그러나 부동산 시장을 냉각시키려는 정부의 의지는 韓銀의 금리인상 기조와 맞물려 가계를 압박하고 소비지출을 위축시킬 것이다"라고 말했다.
금리인상은 무리하게 자금을 마련해 집을 구매한 사람들에게 부담을 가중시켜 왔다. 주택담보대출 금리 인상으로 1억원을 대출받은 사람은 연간 이자비용이 82만원 늘어나게 될 것이다.
주택담보대출의 80% 이상이 3개월 만기 CD금리에 연동되어 있는데 韓銀에 따르면 3개월 만기 CD금리가 2003년 4월 이래 최고치인 4.62%로 상승했다.
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