최경환 신임 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 내세운 담보인정비율(LTV) 완화가 현실화하면 대출 규모에서 가장 큰 혜택을 보는 경우는 서울 지역의 6억원 이상 아파트를 구입할 때다.
투기지역 해제까지 뒤따를 경우 단연 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 구입에 한층 많은 빚을 끌어다 쓸 수 있게 된다.
16일 금융권에 따르면 LTV와 총부채상환비율(DTI) 가운데 실질적인 영향력은 LTV가 더 크다. 대출 기간이 10년을 넘기면 분할상환하는 금액이 줄어 웬만한 급여소득자에게 소득 대비 원리금 상환액인 DTI는 큰 의미가 없기 때문이다.
현재 서울을 비롯한 수도권의 LTV는 6억원 넘는 아파트의 경우 50%, 6억원 이하인 경우 60%가 적용된다. 이는 대출 기간이 10년을 넘을 경우다. 대출 기간이 10년 이하면 담보가치와 무관하게 50%가 적용된다. 이를 70%로 일률적으로 높이겠다는 방안이 정부에서 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려져 있다.
연소득 5천만원인 가구가 서울의 시가 7억원짜리 아파트를 장기 분할상환으로 산다고 가정해보자.
기존에는 3억5천만원(7억원x0.5)을 대출받을 수 있으나, LTV가 70%로 풀리면 4억9천만원(7억원x0.7)으로 대출 가능 금액이 1억2천만원 늘어난다. 이때 DTI는 50%이든 60%이든 대출 가능 금액에 영향을 주지 않는다.
같은 조건에서 구입하려는 아파트의 시가가 4억원일 경우 대출 가능 금액은 현재 LTV 60%가 적용된 2억4천만원(4억원x0.6)에서 70%로 LTV가 높아지면 2억8천만원(4억원x0.7)으로 4천만원 늘어난다. 역시 DTI는 영향이 없다.
결국 LTV 규제 완화는 고가 아파트 위주로 더 큰 레버리지(차입투자) 효과를 일으킬 수 있도록 해주는 셈이다.
DTI가 영향을 미치는 경우는 대출 만기가 상대적으로 짧을 때다. 5천만원 연소득에 서울의 7억원짜리 아파트를 살 때 고정금리 연 4%로 10년 만기 대출을 받는다고 가정해보자.
LTV가 50%에서 70%로 높아져 대출 가능 금액이 3억5천만원에서 4억9천만원으로 증가해도 대출 기간이 짧기 때문에 매년 갚아야 하는 원리금이 커져 DTI 규제에 걸린다. DTI 50%가 적용돼 대출 가능 금액은 4억9천만원이 아닌 2억500만원이다.
이 때 LTV 완화와 함께 DTI를 60%로 높여주면 대출 가능 금액은 2억500만원에서 2억4500만원으로 늘어난다. 물론 같은 경우라도 연소득이 1억원으로 두 배라면 DTI에 구애받지 않고 LTV 완화 혜택만 적용돼 4억9천만원을 온전히 빌릴 수 있다.
우리은행 관계자는 "LTV 완화는 제2금융권 대출이 은행권 대출로 전환돼 원리금 부담을 덜어주는 효과가 있다"며 "다만, 가계당 부채 규모가 늘어나는 부작용도 예상할 수 있다"고 설명했다.
LTV·DTI 완화로 모든 가구의 대출 가능 금액이 늘어나는 것은 아니다. 규제 상한선의 대출이 가능하려면 다른 금융기관 여신이 없다는 조건을 충족해야 하기 때문이다.
자동차 구입 할부금, 신용대출, 보증부대출 등은 LTV·DTI 산정에 포함된다. 해당 대출 규모만큼 실제 주택담보대출로 받을 수 있는 금액이 줄어드는 것이다. 다만, 예금과 대출을 상계(相計)할 수 있는 예금담보대출은 포함되지 않는다.
DTI의 경우 대출·상환 방식에 따라 비율이 가감될 수 있다는 점도 알아두는 게 좋다. 고정금리 대출은 5%포인트, 분할상환 대출은 5%포인트(거치식) 또는 10%포인트(비거치식) 가산된다. 자영업자의 신고소득은 5%포인트 줄어든다.
