S2N39

자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 쫒는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소 중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다. /편집자 주


부동산임대업을 영위하던 사업자가 부동산을 양도하는 경우에는 부동산의 신축, 취득시 매입세액공제여부 및 건물에 대한 부가가치세 문제와 양도소득세 문제 등이 발생한다.

1. 상가임대건물 양도시 부가가치세 문제

부동산임대업에 제공하던 부동산(토지와 건물)을 양도하는 경우에는 토지에 대하여는 부가가치세가 면제되어 논의의 대상에서 제외되나 건물에 대해서는 과세거래로 볼 것인가, 폐업시 잔존재화로 볼 것인가, 과세대상에서 제외할 것인가가 문제가 된다.

(1) 폐업 전에 부동산을 양도하는 경우
폐업 전(건물명도전)에 부동산을 양도하는 경우에는 부가가치세법상 사업자의 지위가 유지된 상태에서 양도하므로 실지양도가액에 대하여 부가가치세를 부과하게 된다. 따라서 양도자는 양수자로부터 부가가치세를 거래징수 하여야 하며 양수자는 사업용고정자산 취득에 따른 부가가치세를 환급받기 위하여 사업개시 전에 사업자등록신청을 하여야 한다. 이 경우 과세대상에서 제외되기 위해서는 사업양도방법에 의해 부동산을 양도하면 된다.

(2) 폐업 후에 양도하는 경우
폐업 후에 부동산을 양도하면 부가가치세법상 사업자가 아니므로 부가가치세 과세대상이 아니다. 따라서 이 경우에는 폐업일에 자기에게 공급한 것으로 보아 폐업시 잔존재화로 과세되며 과세표준은 실지거래가액이 존재하지 않기 때문에 부가가치세법에서 정한 간주시가로 과세된다. 다만, 취득시 매입세액이 공제되지 아니한 부동산을 양도하는 경우에는 공급으로 보지 않는다.

(3) 양도와 폐업시기의 확정문제
부동산임대업의 폐업이란 양도전에 임대차계약을 모두 해지한 후에 부동산을 양도하는 것이다. 이 경우에는 사업자가 아니므로 폐업시의 잔존재화에 해당되어 간주시가로 부가가치세가 과세된다. 다만 폐업전에 매매계약을 체결하고 폐업일 이후에 잔금을 받는 경우에는 잔존재화로 과세되는 것이 아니고 실지거래가액으로 과세된다. 왜냐하면 폐업전에 공급한 재화가 폐업일 이후에 공급시기가 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보는 것이며, 폐업전 체결한 계약으로 인하여 공급가액, 공급시기, 거래상대방이 결정되어 부가가치세의 전가가 가능하기 때문에 폐업일을 공급시기로 보는 것이다.

2. 상가임대건물 양도시 양도소득세 문제

상가건물의 양도는 양도소득세 과세대상이므로 양도시 양도소득세를 내야 한다. 상가건물을 2년이상 보유한 경우에는 6%~35%의 세율이 적용되며 3년이상 보유한 경우에는 매년 3%의 장기보유특별공제(최고 10년이상 보유시 30%)를 적용받을 수 있다.

한편, 실지거래가액으로 양도가액과 취득가액을 산정하여 양도소득세를 계산하는 경우에는 반드시 임대시 감가상각으로 비용처리한 부분이 있는지 확인해야한다. 해당 건물의 부동산임대소득금액 계산시 감가상각을 한 경우에는 반드시 해당 금액은 취득가액에서 공제하여야 한다.

3. 사업의 포괄 양도

(1) 사업양도의 요건
사업의 포괄양도는 부가가치세 과세대상이 아니다. 이 경우 양도자와 양수자가 과세사업자에 해당되면 양수자가 업종을 변경하거나 과세유형이 바뀌더라도 사업양도에 해당된다. 다만, 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하거나 개인목적으로 사용하는 경우에는 사업양도에 해당되지 아니 한다.

다만, 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하거나 개인목적으로 사용하는 경우에는 사업양도에 해당되지 아니 한다. 부동산임대사업자가 임대업에 공하는 부동산의 전부를 임차하여 음식점업을 영위하는 임차인에게 부동산임대업에 공하던 토지와 건물 등 일체의 인적?물적권리와 의무를 포괄적으로 양도하고, 임차인인 당해 부동산에서 계속하여 음식점업을 영위하는 경우에는 사업의 양도에 해당하는 것이다.

즉, 부동산임대업을 영위하던 자가 부동산을 양도하는 경우에는 사업양도에 해당되기 위해서는 업종의 동일성 유지 또는 과세유형의 일치 등 요건은 필요 없고 다만 사업의 포괄양도와 양수인이 과세사업을 위하여 사용하기만 하면 되는 것이다.

또한 부가가치세 확정신고시에 사업양도신고서를 제출해야 한다. 한편, 사업양도로 부동산을 취득하여 임대업을 영위하고자 하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제한다.
이를 정리하면 다음과 같다

※ 부동산임대업의 사업양도 요건
① 과세사업자간의 양도일 것 : 과세사업자가 면세사업을 영위하는 자에게는 양도불가
② 폐업일전에 사업양도·양수계약서를 작성하여야 하며 효력발생일을 명기하고 확정신고시에 사업양도신고서를 제출할 것
③ 자산(토지, 건물 등)과 부채(임대보증금, 담보부동산에 대한 차입금 등)를 포괄적으로 승계할 것
④ 폐업신고시 사업양도신고서를 제출하고 세금계산서를 교부하지 말 것

(2) 관련 예규
【질의】 두개의 상가를 분양받아 하나의 사업자등록증 상에 부동산 임대업을 영위하던 사업자가 하나의 상가를 양도한 때로서 세금계산서를 교부하고 이를 신고·납부하였으며 나머지 상가의 양도시에는 사업포괄양수도 조건으로 양도함.
이 경우 포괄양수도의 경우 세금계산서를 교부할 수 없도록 하였는데 전자의 경우 포괄양수도 해당하는지 여부
【회신】 부가가치세법」 제6조 제6항 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 사업양도에 해당하는지 여부는 양도당시의 현황, 사업의 계약내용 등 관련사실을 종합 하여 판단할 사항인 것이며,
2개의 상가를 분양받아 하나의 사업자등록으로 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 그 중 1개의 상가를 양도하는 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

【질의】 부동산임대업에 사용하던 집합건물 내 점포를 두 개로 분할 등기하여 그 중 한 개는 임대업에 계속 사용하고, 나머지 한 개만 양도하면서 그에 대한 임차인, 차입금, 임대보증금 및 화재보험계약을 승계하지 아니하는 경우 사업의 양도 해당 여부
【회신】 양도인이 임대용 점포를 두 개로 분할 등기하여 그 중 한 개는 임대업에 계속 사용하고, 나머지 한 개만 양도하면서 그에 대한 임차인, 차입금, 임대보증금 등을 승계시키지 아니한 경우 사업의 양도에 해당하지 아니함

(3) 임대부동산을 법인에게 증여한 경우
부동산임대업을 영위하는 사업자가 당해 임대업에 공하던 부동산을 당해 사업자가 대주주인 법인에게 증여하는 경우 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 당해 재화의 공급시기는 재화가 이용가능하게 되는 때(증여등기일)이다. 다만 이 경우에도 사업양도방식에 의하여 증여하는 경우에는 재화의 공급에 해당하지 아니 한다. ▶다음호에 계속

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