S2N39

최근 우리사회가 고령화 사회로 급진전 되면서 상속 증여에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 상속과 증여의 경우 상속세와 증여세로 구분되는 세금의 문제가 가장 큰 이슈로 떠오른다.

특히 상속 증여세의 경우 최근 추세는 사전에 철저하게 준비하고 계획하는 이른바 ‘플래닝’ 기능이 적극 강조되고 있다. 여기에다 상증세의 경우 다양한 사례에 따른 세금대응이 달라지고 있어 준비하고 계획하는 일이 더 없이 소중하다.

이에 본지는 상속증여세 전문가인 곽장미 세무사의 상세한 해설이 담긴 ‘상증세 설계’를 연재한다. /편집자 주

Q. 부친은 경기도에 1㎡당 개별공시지가가 ￦2,000,000인 1,000㎡의 토지(나대지)를 소유하고 계셨는데, 아들인 제(29세)가 해당 토지 위에 5층 상가건물 1동을 신축하여 2009년 4월 1일에 관계관청으로부터 사용승인을 받았습니다. 저는 이 토지사용에 따른 대가를 아버님에게 지급하지 않고 무상으로 사용하고 있습니다.
자식이 부모 토지를 무상으로 쓰는 것이 증여세 과세대상이 되는지요?


A.□부동산 무상사용에 따른 이익의 증여

증여세 과세는 재산을 무상이전 하거나 무상이전의 효과가 발생하는 경우를 그 대상으로 하고 있습니다. 또한 특수관계자간의 부동산을 무상으로 사용하는 것도 그 부동산사용료에 상당하는 금액에 대하여 증여효과가 발생하게 됩니다. 이에 특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우로서 그 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에는 무상사용자에게 증여세를 과세하고 있습니다(부동산 무상사용에 따른 증여의제).

1. 부동산 무상사용이익의 적용대상
부동산 무상사용에 따른 이익에 대하여 증여세를 과세하는 것은 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 자에게 부동산 무상사용이익에 대하여 증여세를 과세합니다.

다만 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수 토지는 제외하고 있습니다(상속세및증여세법 제37조 제1항). 이 때 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 주택으로 봅니다(상속세및증여세법 시행령 제27조 제4항).

이러한 증여규정은 특수관계에 있는 자의 토지 또는 건물만을 각각 무상사용하는 경우에도 이를 적용하고, 여러 사람이 해당 부동산을 무상사용하는 경우에는 다음에 해당하는 자를 해당 부동산의 무상사용자로 보아 적용합니다(상속세및증여세법 시행령 제27조 제1항).

▲ 해당 부동산의 실지사용자
▲ 실지사용자가 불분명한 경우에는 부동산소유자와의 근친관계 및 해당 부동산사용자들의 재산상태·소득·직업·연령 등을 고려할 때 실지사용자로 인정되는 자

※ 특수관계자의 범위(상속세및증여세법 시행령 제19조 제2항)
① 친족
② 사용인과 사용인 이외의 자로서 해당 주주 등의 재산으로 생계를 유지하는 자
③ 기업의 경영에 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자 등 일정한 자
④ 법이 규정한 일정한 법인

2. 증여시기
부동산 무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 해당 부동산의 무상사용을 개시한 날로 합니다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 봅니다(상속세및증여세법 시행령 제27조 제2항).

3. 부동산 무상사용이익의 계산 방법
부동산 무상사용이익은 다음의 산식에 의하여 계산한 각 연도의 부동산 무상사용이익을 해당 부동산 무상사용기간을 감안하여 환산한 가액(그 가액이 1억원 이상인 경우에 한합니다)에 의합니다. 이 경우 부동산무상사용기간은 5년으로 합니다(상속세및증여세법 시행령 제27조 제5항).


4. 사정변경으로 인한 경정청구
부동산 무상사용이익에 대하여 증여세를 결정이나 경정을 받은 자가 부동산 무상사용기간(5년) 중 부동산을 무상으로 사용하지 아니하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 3월 이내에 다음의 금액에 대하여 증여세의 경정을 청구할 수 있습니다(상속세및증여세법 제79조 제2항).


여기서 ‘부동산을 무상으로 사용하지 않게 된 경우’란 다음에 해당하는 경우를 말합니다( 상속세및증여세법 시행령 제81조 제6항).
▲ 부동산소유자로부터 해당 부동산을 상속이나 증여받은 경우
▲ 부동산소유자가 해당 토지를 양도한 경우
▲ 부동산소유자가 사망한 경우
▲ 위와 유사한 경우로서 부동산무상사용자가 해당 부동산을 무상으로 사용하지 아니하게 된 경우

□ 사례의 경우
부모 소유의 토지에 자녀 명의로 상가를 짓는 경우, 세법상으로는 토지를 무상 사용하기 시작한 날로부터 5년 동안에 상당하는 부동산 무상사용 이익이 1억원 이상일 경우 증여세를 과세합니다.

● 각 연도 토지의 무상사용이익
= 토지가액 × 1년간 임대요율
= (1,000㎡ × ￦2,000,000) × 2% = ￦40,000,000
● 증여재산가액
￦40,000,000 × 3.79079(10%,5년 연금의 현가계수) = ￦151,631,600
● 증여세 산출세액
(￦151,631,600 - ￦30,000,000) × 세율
=￦10,000,000 ＋ ￦21,631,600 × 20% = ￦14,326,320
. ▶다음호에 계속

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