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안정된 생활을 꾸리며 현대를 살아가는 우리네 일상에서 세금상식을 모르면 눈 뜬 장님과 같은 처지가 되기 십상이다. 특히, 생활세금과 관계되는 부동산제세 및 금융이자소득세, 유가증권 양도양수에 따른 증여 상속세 등은 보편화된 세금이기 때문이다.

예를 들어 ▲다주택자에 대한 중과 ▲중과대상 주택 ▲중과세 제외 소형주택 범위 ▲3주택이상 자 중과세 범위 등 부동산제세만 해도 다양한 유형으로 분류된다. 이같이 복잡하고 다양한 형태의 세금이 우리네 생활에서 알게 모르게 밀접한 관계를 맺고 있다. 재산제세전문 세무사이며, ‘세무탤런트’로 통하는 안수남 우리세무법인 대표가 한국국세신문 애독자들을 위해 알아두면 생활에 보탬이 되는 생활세금상식을 알기 쉽게 풀어 문답형태로 연재한다. /편집자 주


잠실1단지 아파트와 단독주택 1채를 보유하던 중 잠실1단지 아파트가 재건축이 되어 입주를 하였습니다. 단독주택은 취득일로부터 양도일까지 보유기간이 3년 이상 경과 되었으며, 거주기간도 2년 이상 요건을 충족하였습니다.

잠실1단지 아파트를 준공하고 2년 안에 단독주택을 양도하는 경우에 비과세를 받을 수 있다는 얘기도 있고 재건축된 잠실1단지 아파트가 준공된 이후에 양도를 하면 비과세를 받을 수 없다는 얘기도 있는데 본인의 경우 재건축아파트가 준공되고 2년이 지나지 않은 지금 양도를 한다면 비과세를 받을 수 있는지요?

□ 2주택을 소유한 경우로서 그 중 1주택이 재건축이 된 경우 비과세 판단

2주택을 소유하다가 그 중에 1주택이 재건축이 된 경우 비과세 판단은 공사기간 중에 일반주택을 양도하는 경우와 재건축된 아파트가 준공된 이후에 일반주택을 양도한 경우로 나누어 비과세 요건에 차이가 있습니다.

ⓛ 재건축 공사기간 중에 양도하는 경우
재건축공사기간 중에 나머지 1주택을 양도하는 경우는 재건축아파트의 권리변환시기에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 즉 관리처분계획인가를 2005.12.31 이전에 받았다면 재건축조합원입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. 반면에 2006.1.1 이후에 관리처분계획인가를 받았거나 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권을 2006.1.1 이후에 승계취득(매매, 상속, 증여 모두 해당함)받은 경우에는 비과세 규정과 다주택자 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수에 포함됩니다.

주택수에 포함된다는 의미는 조합원입주권을 주택으로 본다는 의미가 아니라 다른 주택 또는 조합원입주권을 양도할 때 조합원입주권도 주택수 넣어서 1주택 여부를 판단한다는 의미입니다. 따라서 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 조합원입주권을 양도하는 경우에는 주택으로 비과세 규정(소득세법 시행령 제154조 제1항)을 적용받는 것이 아니라, 조합원입주권 비과세특례 규정(소득세법 시행령 제155조 제17항)을 적용하여 비과세를 받게 됩니다.

○ 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우
2주택 소유자가 그 중 1주택이 재건축 되었는데 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우에는 공사하는 기간 동안은 주택의 실체가 없으므로 주택으로 보지 않습니다. 그러므로 보유하고 있는 일반주택을 양도하더라도 1주택 소유자로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 따라서 재건축공사기간 중에 있는 조합원입주권과 일반주택만 소유하고 있는 경우에는 일반주택은 1주택자로 보아 비과세 요건을 충족했다면 비과세를 받을 수 있습니다.

○ 2006.1.1 이후 관리처분계획인가를 받은 경우
2주택 소유자가 그 중 1주택이 재건축이 되었는데 2006.1.1 이후 관리처분계획인가를 받은 경우에는 공사기간 중이더라도 거주자의 주택수에 포함되므로 여전히 2주택자에 해당됩니다. 따라서 공사기간 중에 일반주택을 양도하는 경우 1주택자로 인정받을 수 없으므로 비과세를 받을 수 없습니다.

② 재건축공사가 완료된 경우
2주택을 소유한 자가 그 중 1주택이 재건축되어 공사가 완료된 경우에는 관리처분계획인가일이 언제인지 불구하고 모두 2주택자에 해당이 되어 비과세를 받을 수 없습니다.

재건축한 아파트에 대해 준공일에 새로 취득한 것으로 본다면 준공일로부터 2년 안에 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있지만 재건축아파트는 새로 취득한 것으로 보지 않고 종전주택의 취득일을 재건축아파트의 취득일로 보기 때문입니다.
상기 설명을 정리해 보면 다음과 같습니다.


□ 사례의 경우
잠실1단지 아파트와 단독주택을 보유하던 중 잠실1단지 아파트가 재건축이 된 사례로서 잠실1단지 아파트가 재건축되기 이전부터 보유를 한 경우에는 잠실1단지 조합원입주권은 주택수에 포함되지 않습니다.

그 이유는 잠실1단지의 경우에는 현재 시행되고 있는 도시 및 주거환경 정비법에 의해 재건축이 된 것이 아니라 주택법에 의해 재건축이 시행되었으므로 사업시행절차상 사업계획승인을 받고 관리처분은 자체 조합 총회 인준사항이었므로 2006.1.1 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권에 해당되지 않습니다.

다만, 2006.1.1이후에 잠실1단지 조합원입주권을 취득한 경우에는 주택수에 포함됩니다.

사례의 경우는 공사기간 중에 일반주택을 양도하는 것이 아니라 재건축한 아파트가 준공된 다음에 양도하는 사례에 해당하므로 조합원입주권을 언제 취득했는지에 상관없이 2주택 중 먼저 양도하는 경우에는 과세를 받습니다.

2주택이 중과세대상 주택에 해당이 된다면 비과세를 받지 못하므로 먼저 양도하는 주택은 중과세대상입니다. 다만 2010.12.31 이전에 양도하는 경우에는 중과세율(50%)이 폐지되어 6-35%(단, 보유기간이 1년 미만인 경우 : 50%, 2년 미만인 경우 : 40%)의 일반세율을 적용 받을 수 있지만 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다. ▶다음호에 계속

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