기준 맞췄다면 양도세 ‘0’원 이었을 것을....4천600만원 고스란히 납부
임대료 증액제한 기준을 잘못 적용해 임대주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례가 속속 나오고 있다.
민들레씨는 2020년 5월 임대보증금을 5억원으로 해 주택을 임대하던 중 시세 하락에 따른 임차인의 요구로 계약기간 중에 임대보증금 1억원을 반환하고, 2022년 5월 새로운 임차인과 임대보증금을 5억원으로 해 2차 임대차계약을 체결했다.
2차 임대차계약의 임대기간 2년이 만료된 후 민들레씨는 A주택을 양도하고 비과세로 신고했지만 임대보증금을 5% 초과 증액해 비과세를 적용받지 못했다. 규정을 맞춰 비과세가 적용됐다면 양도소득세가 ‘0원’이었을 것을 비과세 미적용으로 4천600만원을 납부했다.
상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대 료등의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는데 직전임대차계약 기간 중 임대료 등의 변경이 있는 경우에는 변경된 후의 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 증가율을 판정한다.
민들레씨의 경우 직전임대차계약기간 중 1억원을 반환해 직전임대차계약의 임대보증금이 4억원, 상생임대차계약의 임대보증금이 5억원으로 임대료 등의 증가율이 5%를 초과해 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다.
시세 하락으로 임대차 계약기간 중 임차인의 요청으로 임대보증금을 일부 반환한 경우에는 반환 후의 임대보증금이 상생임대주택 특례를 적용할 때 임대료등의 증액제한의 기준이 된다는 점을 반드시 유의해야 한다.
[해석 사례] (서면-2023-법규재산-3015, 2024. 04. 25.)
주택 취득 후 직전임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 전세보증금 일부를 반환한 경우 해당 계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 직전임대차계약에 해당하고 상기 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않도록 정한 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시하는 경우 해당 계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 상생임대차계약에 해당하는 것입니다.
