■ 실수 사례
’24.4월 홍길동(장남)씨의 아버지가 사망했고, 아버지가 보유한 화성시 소재 A토지(나대지, 공시가격 20억원)를 ’24.10월에 홍길동의 형제 4명이 1/4지분씩 공동상속 등기함.
홍길동씨는 ’24.6.1.~6.15. 기간에 화성시청에 그 당시 상속등기가 되지 않은 해당 토지에 대해 사실상 소유자를 신고 하지 않았고, 그 결과 장남인 홍길동씨에게 종합부동산세가 전부 부과됨.

■ 사례 설명
•6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 시군구청에 사실상 소유자를 신고할 수 있는데, 이를 신고하지 않으면 주된 상속자*가 상속재산을 전부 소유한 것으로 보아 종합부동산세가 부과된다.
*주된 상속자:(1순위)민법상 상속지분율이 높은 사람 → (2순위)지분율이 같은 경우 연장자 
- 홍길동씨는 6월 15일까지 미등기상속재산의 사실상 소유자를 신고하지 않았으므로 주된 상속자인 장남 홍길동씨에게 종합부동산세가 전부 부과된다.

■ 체크 포인트
•가족이 사망한 후 상속등기를 바로 하지 못한 경우, 공동상속인 간에 상속재산에 대해 미리 협의해 사실상 소유자를 신고*하지 않으면 주된 상속자에게 종합부동산세가 모두 부과된다는 점을 유의
*사망일 이후 처음 도래하는 6월 15일까지 상속재산을 관할하는 시군구청에 신고

<미등기상속재산에 대한 종합부동산세 납세의무자>
- 사실상 소유자 미신고 → 상속지분율이 높은 자, 연장자에게 부과
- 사실상 소유자 신고 → 신고한 지분대로 각각 부과

■ 절세팁
•6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산이 있는 주된 상속자((1순위)법정 지분율이 높은자, (2순위)최연장자)는 6월 15일까지 사실상 소유자 신고를 하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다.
또한, 나대지는 한 사람이 전부 소유하면 5억원만 공제 되지만, 여러 사람이 공동으로 소유하면 각각 5억원씩 공제되므로, 여러 사람이 공동으로 소유하는 것이 세부담 측면에서 유리하다.
- 1명 20억 나대지 단독소유 → 5억원 공제
- 4명 20억 나대지 공동소유 (지분율 1/4씩) → 1인당 5억원 공제(총 20억원 공제)

■ 참고:미등기상속재산(사망 후 등기되지 않은 상속재산)에 대한 납세의무(지방세법§107)
•미등기상속재산에 대해 사실상 소유자 신고를 6.1.~6.15. 중에 마친 경우 신고된 지분에 따라 과세*
*등기한 경우에는 등기한 이후부터 등기된 지분대로 소유한 것으로 과세

•사실상 소유자 신고를 하지 않은 경우 주된 상속자*가 전부 보유한 것으로 보아 과세
*주된상속자:(1순위) 상속지분율이 가장 큰 상속인, (2순위) 지분율이 같은 경우 연장자

■ 예규
상속재산에 대한 납세의무자(행정안전부 지방세관계법 운영 예규, 지방세법 법107-7)
상속은 「민법」 제997조의 규정에 의하여 피상속자의 사망으로 인하여 개시되며, 상속등기가 되지 아니한 때에는 상속자가 지분에 따라 신고하면 신고된 지분에 따른 납세의무가 성립하고 신고가 없으면 「지방세법 시행규칙」 제53조에 따른 주된 상속자에게 납세의무가 있다.

■ 관련 판례
사실상 소유자 신고를 누락한 미등기상속재산에 대해 추후 상속재산분할심판이 확정된 경우 납세의무자(서울행정법원2022구단74037, 2023.6.23.)
과세기준일인 2021.6.1. 기준으로 이 사건 주택에 관하여 상속등기가 마쳐지지 않았고, 사실상 소유자를 신고하지도 안했으며, 주된 상속자인 원고에게 이 사건 부동산에 관한 재산세 등을 부과한 것은 적법하고, 상속인들간의 상속재산분할심판이 2022.11.4. 확정되어 상속재산분할의 효력이 상속이 개시된 때로 소급한다고 하더라도, 이는 법적 효력의 개시시점을 규정한 것일 뿐 과세기준일 당시의 사실 상태에는 영향을 미칠 수 없다.
※위 판결 내용은 ’23.6.23. 2심에서 그대로 인용됐으며(서울고등법원2023누49716), ’24.3.28. 대법원에서 확정됨(대법원2024두30281).

■ 해석 사례
과세기준일이 지난 후에 상속등기가 이행된 경우 상속주택에 대한 과세연도별 종합부동산세 납세의무자(서면-2023-부동산-2089, 2024.6.26.)
상속이 개시된 주택으로서 과세기준일 현재 상속등기가 이행되지 아니하고 「지방세법」 제120조 제1항에 따라 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 경우에는 주된 상속자에게 종합부동산세 납세의무가 있는 것이며(같은 법 제3항에 따라 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 재산세 과세대장에 사실상 소유자를 등재한 경우는 제외함), 추후 과세기준일 현재 상속등기가 이행된 경우로서 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택은 지분권자 각자가 그 지분에 해당하는 부분에 대해 종합부동산세 납세의무가 있다.

 

 

■ 실수 사례
1세대 1주택자인 김치국씨는 A주택이 재건축됨에 따라 B주택을 취득하여 거주하다가 재건축사업 완료 후 준공된 A’주택으로 이사함.
김치국씨는 B주택을 바로 양도하려고 하였으나, 지인으로부터 A’주택의 완성일부터 3년 이내에만 양도하면 비과세 된다고 하여 B주택 양도 시점을 미루었고, 2주택자로 종합부동산세를 고지받음.

■ 사례 설명
•양도소득세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 주택을 재건축 완성일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있으나,
•종합부동산세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택에 대해 1세대 1주택자로 보는 특례가 없다.
- 따라서, 김치국씨는 2주택(A’주택, B주택)을 소유한 것으로 보아 종합부동산세가 부과된다.

■ 체크 포인트
1주택자가 해당 주택의 재건축사업 기간 대체주택을 취득한 후 재건축이 완료되면 유예기간 없이 2주택자로 과세된다.

■ 절세팁
종합부동산세는 매년 6월 1일의 재산 보유 상황에 따라 부과되므로 재건축주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체주택을 양도한다면 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있다.

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