제1편 주택의 취득과 관련된 세금

제1장 주택에 대한 취득세

 3  취득세증과세
라. 고급주택 중과세(지방법§13⑤ 3)
주거용 건축물 중 면적과 가액이 일정 기준을 초과하는 고급주택의 취득에 대해 중과세율이 적용된다. 
고급주택을 신축하는 경우 10.8%[2.8% + (2% × 4배)], 고급주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 11%[3% + (2% × 4배)의 세율이 적용된다. 

그리고 다주택자·법인의 유상취득, 조정지역 내 무상취득 등 중과세가 적용되는 주택이 고급주택에 해당하는 경우에는 해당 중과세율(8% 또는 12%)에 8%를 추가해 적용(16% 또는 20%)한다.

다음의 주택 중 어느 하나에 해당하는 주택은 고급주택으로 본다. 다만, 취득 당시 시가표준액(주택공시가격)이 9억원을 초과(④는 제외)하는 경우로 한정한다.

① 1구의 건축물의 연면적(주차장면적 제외)이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
② 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
③ 1구의 건축물에 엘리베이터(200㎏ 이하 소형 엘리베이터 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택 제외)
④ 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택 제외)
⑤ 1구의 공동주택(다가구용 주택을 포함하되, 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 봄)의 건축물 연면적(공용면적 제외)이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외)를 초과하는 공동주택

 4  취득세 감면
가. 임대주택에 대한 취득세 감면
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대목적으로 공동주택을 건축하거나, 공동주택·오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 아래의 내용에 따라 2024년 12월 31일까지 취득세를 감면한다.

2020년 7.10. 대책으로 「지방세특례제한법」과 「민간임대주택에 관한 특별법」이 동반 개정되었는바, 2020.8.18.이후 종전 단기임대(4년)는 폐지되고 장기임대(8년)는 임대기간이 10년으로 늘었으며, 신규등록하는 장기매입임대(10년) 중 아파트가 제외됨으로 인해 지방세 감면대상에도 제외되었으며, 매입임대에 대해서는 2020.8.12.부터 가격 요건이 신설됐다. 다만, 2020.7.11.부터 2020.8.17. 사이에 ‘폐지유형’[단기(4년) 임대, ‘아파트’ 장기(8년)일반 매입임대]으로 등록·변경한 경우 지방세 감면을 배제하도록 했다(2022.1.1. 개정).

 

 

 

 

 

 

(1) 건설임대사업자(지특법§31①)
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록한 경우를 말함)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

감면범위는 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 다만, 감면세액이 200만원을 초과하는 경우에는 85% 감면이 적용된다. 그리고 장기임대주택(10년 이상 장기임대 목적의 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택 취득하는 경우에는 취득세의 50%를 경감한다.

(2) 매임임대사업자(지특법 §31②)
임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다.

7.10. 대책으로 가격 요건이 신설되었는바, 2020.8.12. 이후는 취득 당시의 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외된다.

다만, 2020.8.12. 이전에 취득한 경우는 가격 요건을 적용하지 아니한 종전의 규정에 따라 감면하며, 2020.7.11.부터 2020.8.17. 사이에 ‘폐지유형’[단기(4년)임대, ‘아파트’ 장기(8년)일반 매입임대]으로 등록·변경한 경우 지방세 감면을 배제하도록 개정(2022.1.1.) 되었으며 감면범위는 건설임대사업자 감면과 동일하다.

(3) 추징(지특법31③)
임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 다만, 임대의무기간 중이라도 단기민간임대주택 또는 장기임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대사업자가 임차인의 동의를 얻어 임대사업자 등록을 말소하는 경우에는 추징이 제외된다.

나. 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면(지특법§36의3)
2020년 7.10. 대책으로 청장년층 등 전국민의 주거안정을 지원하기 위한 취지로 생애최초 주택구입에 대한 취득세 감면을 신설했다. 

취득 당시 주택가액이 12억원 이하인 주택에 대해 2025.12.31.까지 최대 200만원을 한도로 취득세가 감면된다.

한편, 세대단위로는 다주택자에 해당되더라도 취득자 본인 및 배우자가 생애 최초로 배제된다.
구입하는 주택에 해당되는 경우에는 취득세 중과세율 적용이 배제된다. 다만, 당해 감면받은 주택이 감면요건을 충족하지 못하여 추징대상이 될 때에는 당초 중과세율을 적용해 추징된다.

<생애최초 주택 구입 취득세 감면 요건>
•(대상) 생애최초로 주택을 구입하는 자
- (무주택 확인 범위) 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 본인 및 배우자
- (요건 및 예외사유) 주택 취득자가 실제 거주해야 하며, 상속으로 주택의 공유지분 소유에 따른 일시적 주택보유 등은 예외적으로 무주택 인정
•(주택가액 및 감면범위) 12억원 이하, 최대 200만원 한도로 취득세 감면
- 생애최초 구입 요건 충족 시 중과세율이 아닌 일반세율(1~3%세율)과 감면을 적용해 과세
•(적용기간) ~’25.12.31.

다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우 취득세가 추징된다.
•주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것)를 시작하지 아니하는 경우
•주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외
•해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우

다. 전세사기피해자 지원을 위한 감면(지특법§36의4)
2023.6.1.부터 전세사기피해자의 전세사기피해주택 취득·보유 및 임차권등기 등에 대한 감면을 신설했다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 “전세사기피해자법”)에 따른 전세사기피해자(이하 ‘‘전세사기피해자”)가 같은 법에 따른 전세사기피해주택(이하 “전세사기피해주택”)을 취득하는 경우 2026년 12월 31일까지 최대 200만원 한도로 취득세를 면제하고 임차권등기명령 집행 시에는 등록면허세를 2026년 12월 31일까지 면제한다. 

또한, 「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자가 전세사기피해자법에 따라 전세사기피해자로부터 우선매수권을 양도받아 전세사기피해주택을 취득하여 공공임대주택으로 사용하는 경우에는 취득세의 50%를 2026년 12월 31일까지 경감한다.
감면 대상자인 전세사기피해자는 전세사기피해자법 제l3조에 따른 전세사기피해자의 요건을 모두 갖춘 자로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이어야 하는데, 그 요건은 아래와 같다.

<전세사기피해자의 요건(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 §3)>
① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1, 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것 

4, 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채부를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.
1, 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입해 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

2, 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조 제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

3, 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

전세사기피해주택은 전세사기피해자가 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택에 해당하는데 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 임차권등기를 마친 주택도 포함되며, 「주택법」 상 주택으로 한정하고 있지 않으므로 주거용 오피스텔 등도 감면 대상에 포함된다.

또한, 전세사기피해주택 취득 이전에 다른 주택을 소유하지 않았다면 생애최초 주택구입 취득감면 자격이 계속 유지되어, 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우라도 향후 새로운 주택을 취득 시 생애최초 주택구입에 따른 취득세 감면을 적용받을 수 있다.

한편, 부칙에 따라 위 감면 규정은 공포한 날(’23.6.1.)부터 시행하나, 시행 전에 전세사기피해주택을 취득했거나 임차권등기를 마친 경우에도 감면을 적용한다.

라. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면(지특법§36의15)
2024.1.1.부터 주택 취득비용 절감을 통한 출산율 제고를 위해 출생 자녀와 실거주 목적으로 취득하는 주택에 대한 취득세 감면을 신설했다. 

취득 당시 주택가액이 12억원 이하인 주택에 대해 최대 500만원을 한도로 취득세가 감면된다.
2024.1.1.부터 2025.12.31.까지 자녀를 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함)가 해당 자녀와 상시 거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내 또는 출산일 전 1년 이내(단, ’24.1.1.이후 주택을 취득한 경우에 한함)에 주택을 취득한 경우 감면 대상이 된다.

<출생가구 주택 취득세 감면 요건>
•(대상) ’24.1.1.~’25.12.31. 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함)
- (출생사실 확인) 가족관계등록부에서 출생 사실이 확인될 것
- (1가구 1주택) 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인 제외)으로 구성된 1가구(배우자, 미혼인 30세 미만의 직계비속은 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 봄)가 국내에 1개의 주택을 소유할 것(주택 취득일로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되는 경우를 포함)
•(주택가액 및 감면범위) 12억원 이하, 최대 500만원 한도로 취득세 감면
•(적용기간) 출산일 이후 5년 이내 또는 출산일 전 1년 이내(단, ’24.1.1.이후 주택취득에 한함)에 출생자녀와 실거주 목적의 주택을 취득하는 경우

다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우 취득세가 추징된다.
•주택 취득일(출산일 전에 취득한 경우에는 출산일)로부터 3개월 이내에 해당 자녀와 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」 에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것)를 시작하지 아니하는 경우
•해당 출생자녀와 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우

 5  취득세에 부가되는 세금
지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세금으로 주택에 대한 취득세를 납부할 때에 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 신고·납부해야 한다. 국민주택(85㎡ 이하)은 농어촌특별세가 비과세된다.

가. 지방교육세(지방법§151)
주택취득세에는 지방교육세가 함께 부과된다. 취득 유형별로 아래와 같은 산출방식에 따라 부과된다.

주택유상거래에 따른 취득세 표준세율(1%~3%)이 적용되는 경우에는 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용해 산출한 금액의 20%가 지방교육세가 된다.

즉, 주택유상거래 취득세율의 10%에 해당하는 0.1%~0.3%의 세율이 적용된다.
다주택자·법인의 유상취득, 조정지역 내 무상취득 등 중과세(8%·12%)가 적용되는 경우에는 0.4%의 세율이 일괄 적용된다.

원시취득과 무상취득의 경우 각각의 취득세율에서 2%를 뺀 세율을 적용해 산출한 금액에서 20%를 적용한 금액이 지방교육세가 된다. 2011년 취득세 세목통합 전의 구 등록세의 20%가 지방교육세라고 이해하면 된다.

나. 농어촌특별세(농특세법§5①6)
농어촌특별세는 국세이지만 지방세인 취득세에 부가되는 세금이다. 산출한 취득세액을 기준으로 부과(10%)되는 경우와 감면세액을 기준으로 부과{20%)되는 농어촌특별세로 구분된다. 다만. 국민주택(85㎡이하)이나 농가주택에 대해서는 비과세된다.

취득세를 기준으로 부과(10%)되는 농어촌특별세 산출방식을 보면 먼저 「지방세법」 제11조의 표준세율을 2%로 적용하고 중과세를 적용한 세액을 더하여 산출한 취득세액에서 10%를 적용한다.

주택유상거래에 따른 취득세 표준세율(1%~3%)이 적용되는 경우 2%로 취득세를 산출한 후 10%를 적용하므로 일괄적으로 0.2%의 세율이 적용된다.

다주택자 유상거래 중과세율 8%가 적용되는 경우에는 2%와 4%(2%의 2배)를 합한 세액에서 10%를 적용하면 0.6%가 된다. 다주택자·법인 및 무상취득 중과세율 12%에 해당하는 경우에는 2%와 8%(2%의 4배)를 합한 세액에서 10%를 적용하면 1%가 농어촌특별세율이다.

그 밖에 무상취득(상속, 증여)과 원시취득(신축·증축)의 경우에는 0.2%의 세율이 적용된다.

감면세액을 기준으로 부과(20%)되는 농어촌특별세의 경우, 예를 들어 취득세가 75% 감면대상인 주택을 취득한 경우 감면세액(과세표준 × 취득세율 × 75%)에 20%를 적용해 과세된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<Q&A>
전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 세액은?
•취득세:5억원 × 1% = 500만원
•지방교육세:5억원 × 0.1%(1% × 50% × 20%) = 50만원
•농어촌특별세:5억원 × 0.2%(2% × 10%)=100만원
⇒ 총 납부할 세액은 650만원

<Q&A>
1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역 내에서 추가로 전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우(8% 중과세율 적용) 전체 세액은?
•취득세:5억원 × 8%=4000만원
•지방교육세:5억원 × 0.4%=200만원
•농어촌특별세:5억원 × 0.6%[(2% + 4%) × 10%]=300만원
⇒ 총 납부할 세액:4500만원

Ⅱ. 주택취득자금에 대한 확인

 1  부동산 거래신고와 자금조달 계획서 제출
가. 부동산 거래의 신고
(1) 부동산 거래신고(부동산거래신고법§3)
부동산(분양권, 입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인(이하 거래당사자)은 매매계약을 체결했을 경우 계약일로부터 30일 이내에 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장(이하 신고관청)에게 부동산 실제 거래가격 등을 ‘부동산거래계약 신고서’에 기재하여 공동으로 신고해야 하며, 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사의 중개거래인 경우 개업공인중개사가 신고해야 한다. 

공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 한다.

다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하거나 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.
주택 거래당사자 중 모든 법인(매도·매수 모두 해당)은 주택 매매계약체결 시 거래상대방이 해당 법인의 임원 및 법인의 임원과 친족관계가 있는지 여부, 주택 취득목적 등을 법인 주택 거래계약 신고서에 따라 추가로 신고해야 한다.

(2) 부동산 거래의 해제 등 신고(부동산거래신고법 §3의2)
거래당사자는 부동산 거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 하며, 개업공인중개사가 거래신고를 한 경우에는 개업공인개사가 해제신고를 할 수 있다. 

다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하거나 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.
부동산 거래 신고는 신고관청에 서면으로 신고하거나, 부동산거래신고 관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr)에서 신고할 수 있다.

<부동산 거래 신고>
•신고대상:부동산 매매계약(분양권·입주권 전매 포함)
•신고기간:계약체결일로부터 30일 이내
•신고의부자:거래당사자(매도자, 매수자), 개업공인중개사
•신고방법:인터넷신고(부동산거래관리시스템, rtms.molit.go.kr)
방문신고(시·군·구청 부동산과)

---