국세청, 임대의무기간 경과 후 지위 유지 계속 임대 합산배제 여부 유권해석
민간임대주택법상 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자의 지위에서 계속 임대하는 경우 합산배제 적용이 가능하다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과 후 임대사업자의 지위를 유지하는 경우 합산배제 적용 가능 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에 따른 민간매입임대주택으로 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 소득세법 제168조에 따른 주택임대업 사업자등록을 2018년 3월31일 이전에 모두 마친 경우로 과세기준일 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자의 지위에서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각 목에 따른 요건을 갖추어 계속 임대하고 있는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조에 따른 임대의무기간이 경과했는지 여부와 관계없이 합산배제 임대주택에 해당하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 2012년 서울 소재 오피스텔 1채를 분양계약 했고, 2014년 민간매입임대주택(단기, 5년) 등록, 세무서 주택임대업 사업자등록 및 임대 개시해 합산배제 적용을 받았다.
2020년 6월 민간임대주택 등록을 변경[단기→장기일반(8년)]했고, 2023년 6월 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과했다. 질의대상 물건은 이외에는 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따른 다른 요건은 충족하고 있다.
질의인은 이와 관련해 2024년 과세기준일(6.1.) 현재 임대사업자의 지위를 유지한 채 계속 임대 중인 경우 민간임대주택법상 임대의무기간이 경과한 경우에도 합산배제 적용 가능한지 여부에 대해 물었다.
현행 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제1항에서는 “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.”고 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”고 규정하면서 제1호에서 “민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
이와 함께 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) 제1항에서는 “법 제8조 제2항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 ‘공공주택사업자’라 한다) 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 ‘임대사업자’라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 ‘사업자등록’이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 ‘매입임대주택’이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 공공주택 특별법 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록 등을 한 주택으로 한정한다.”고 규정하면서 가목에서 “해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 ‘수도권’이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것”, 나목에서 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”, 다목에서 “임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.”고 규정하고 있다,
한편 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록) 제1항에서는 “주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 ‘시장·군수·구청장’이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 출입국관리법 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.”고 규정하고 있다.
또한 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등) 제1항에서는 “임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.”고 규정하고 있다.
(서면-2023-부동산-2171 [부동산납세과-922]. 2024. 06. 17.)
