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[국세 예규] 장기임대주택 유형전환 뒤 단기임대 원복...‘비과세 특례 적용’
[국세 예규] 장기임대주택 유형전환 뒤 단기임대 원복...‘비과세 특례 적용’
  • 정창영 기자
  • 승인 2024.05.13 07:03
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“단기임대 자동말소 5년 내 임대사업등록...2년 이상 거주주택 양도 경우”
국세청, 2020.7.11. 이후 단기→장기 전환....원복신청 거주주택 비과세 유권해석

2020.7.14. 단기임대주택에서 장기임대주택으로 유형전환한 뒤 2020.8.11. 원복신청하고 2020.8.19. 단기임대주택으로 원복 된 경우 2022.1월 단기임대주택이 자동말소 된 후 5년 이내 임대사업자등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례 적용이 가능하다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 2020.7.11. 이후 단기→장기로 전환한 뒤 전환일로부터 1개월 이내 원복 신청 시 거주주택 비과세 가능 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “이 질의는 단기민간임대주택과 임대사업자 등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택을 보유한 1세대가 2020.7.14. 이후 단기민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 유형전환 후 유형전환 된 날로부터 舊민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17453호) 제6조 제1항 제3호에 따라 1개월 이내인 2020.8.11. 단기임대주택으로 원복신청 해 단기임대주택으로 원복된 경우”라고 밝혔다.

국세청은 이에 대해 “단기민간임대주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되고 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 제20항 거주주택 비과세를 적용하는 것”이라고 답변했다.

질의인은 2018.1월 A다세대주택, (구)민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항에 따른 단기임대주택 등록을 하고 2018.4월 배우자로부터 B주택 수증했다.

이어 2020.7.14. A주택 임대유형을 전환(단기임대주택 → 장기일반임대주택)하고 2020.8.19. A주택 임대유형 전환을 취소(단기임대주택으로 원상복귀)했다.

또한 2022.1월 A주택 임대등록이 자동말소(임대기간 중 임대료 증액제한 등 요건 충족한 것으로 간주) 됐으며 B주택을 양도할 예정(거주주택 2년 이상 거주요건 충족한 것으로 간주)이다.

질의인은 이와 관련해 단기민간임대주택(2018.3.31. 이전 임대등록, 이하 ‘단기임대주택’이라 한다)과 거주주택을 보유한 1세대가 2020.7.11. 단기민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택(이하 ‘장기일반임대주택’이라 한다)으로 유형전환 후 2020.8.19. 장기임대주택에서 단기임대주택으로 원상복귀 했다.

따라서 2022.1월 단기임대주택이 자동말소 된 후 5년 이내 거주주택 양도 시 소득세법시행령 제155조의 거주주택 비과세 특례 적용이 가능한지 여부에 대해 물었다.

현행 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’ 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.

또한 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제20항에서는 “제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목(민간매입임대주택) 및 다목(건설임대주택)에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목(장기일반 민간임대주택)에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2)(2020.7.11. 이후 장기일반 민간임대주택으로 등록한 아파트) 및 3)(2020.7.11. 이후 단기에서 장기일반으로 변경신고 한 주택)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 ‘장기임대주택’이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 ‘장기어린이집’이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 ‘거주주택’이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 제1호에서는 “거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것”으로 규정하고 있다.

또한 제2호에서는 “장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 ‘임대료 등’이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 211세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 ‘임대기간요건’이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 ‘운영기간요건’이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.”고 규정하고 있다.

(서면-2023-법규재산-2514 [법규과-934]. 2024. 04. 19.)

 


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