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[‘절세 노하우’ 세무상담] 상생임대주택 총정리…혜택·요건·핵심 예규
[‘절세 노하우’ 세무상담] 상생임대주택 총정리…혜택·요건·핵심 예규
  • 세무법인 다솔 김홍석 세무사
  • 승인 2024.05.10 09:00
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상생임대주택의 혜택, 요건 및 주요 예규에 대해 살펴보고자 한다.

1. 상생임대주택의 혜택
상생임대주택 규정은 3가지 혜택이 있다.

(1) 조정대상지역에 취득한 주택의 거주요건 면제
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년을 거주해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 얻을 수 있다(현재 남은 조정대상지역 강남, 서초, 송파, 용산).
조정대상지역에 투자목적으로 매수한 1주택은 거주요건을 충족하지 못해 비과세 혜택을 못한다. 이 경우 양도소득세 때문에 주택거래가 어려운 경우 상생임대주택의 거주요건 면제로 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

(2) 장기임대주택 보유자 거주주택 비과세 적용 시 거주요건 면제
장기임대주택과 그 외의 주택을 가진 납세자가 장기임대주택 외의 주택을 양도할 때 2년을 거주한 경우에만 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있는데 상생임대주택 요건을 충족한다면 거주요건이 면제되기 때문에 거주하지 않아도 거주주택 비과세 혜택을 볼 수 있다.

※추가적으로 거주주택 비과세 요건은 다음과 같다. 
① 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권 3억원)을 이하일 것
② 의무임대기간동안 임대보증금 또는 임대료 증액제한 준수할 것
③ 의무임대기간을 충족할 것(주택임대사업자 등록시기에 따라 다름주의)
④ 거주주택에 보유기간동안 2년이상 거주할 것
⑤ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

(3) 장기보유특별공제 표2(1년 4%적용) 적용 시 거주요건 면제
1세대 1주택자가 주택을 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주했을 때 보유 및 거주기간에 대해 1년에 4% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 상생임대주택으로 인한 혜택 2가지 예시를 보여 드린다.

ex) 10년 보유 시 세액차이(취득가액:10억 양도가액:20억) 

Case1. 비조정대상지역에서 취득한 주택 양도 시

 

 

 

 

 

 

 

 


Case2. 조정대상지역에서 취득한 주택 양도 시

 

 

 

 

 

 

 

 

 


조정대상지역에서 취득한 주택이라면 1세대 1주택 비과세 규정과 장기보유특별공제 표2의 적용을 동시에 적용 받을 수 있기 때문에 세금을 걱정하는 매도자에게 도움이 될 수 있다.

 

2. 상생임대주택 요건
이러한 상생임대주택을 적용받기 위하여 어떠한 요건이 필요할까?
상생임대주택을 적용받기 위한 요건은 까다롭지 않다.

※다음의 체크리스트를 바탕으로 기본적인 판단하길 바란다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다음의 체크리스트에 모두 ①을 답변하셨다면 기본적인 상생임대주택으로 판단된다. 
하지만 다양한 사례가 존재해 해당 체크리스트로 모두 판단할 수 없으니 후술하는 내용을 읽어보시고 알맞은 사례 잘 찾길 바란다.

(1) 주택의 취득시기
상생임대주택의 판단을 위해 가장 먼저 할 것은 주택의 취득시기를 파악해야 한다. 주택의 취득시기는 ① 분양권 ② 입주권 ③ 일반 매매거래로 구분된다.

① 일반적인 매매거래를 통한 주택의 취득시기는 빠른날(잔금청산일, 등기접수일) 
② 입주권의 신규주택 취득시기는 빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용승인일)이다.
일반분양에 따라 완공된 주택의 취득시기는 늦은날(분양대금 잔금청산일, 준공일)로 하되, 그 늦은날이 잔금청산일인 경우에는 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른날이다. 
다만 일반적으로 분양주택은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이 취득시기가 된다.

① 분양권 
다음과 같은 주택 취득시기를 보았을 때 가장 주의해야 할 주택은 분양권 및 승계조합원으로 취득한 주택이다. 
분양권 및 승계조합원으로 주택을 취득하기 경우 많은 고객들이 전세계약을 통해 분양대금의 잔금청산을 하여 취득하는 갭투자가 많기 때문에 주택을 취득하기 전에 임대차계약을 맺어 “직전임대차계약”으로 인정받을 수 없다(서면법규재산2022-3529, 2022.12.07.) . 
지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기는 사용승인서 교부일이다. 
따라서 사용승인서 교부 후 체결한 임대차계약의 보증금으로 조합주택 분양잔금 청산 시에는 “직전임대차계약”에 해당한다(서면법규재산2022-4639, 2022.12.28.).  

② 입주권
반면 재건축조합원의 원조합원이 신축주택 준공 전 임대차계약을 체결하는 경우, 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 주택을 취득한 시기를 판단하므로 주택이 완공되기 전에 임대차계약을 하여도 “직전임대차계약”으로 본다(서면법규재산2022-4596, 2023.03.13.). 
참고로 재건축사업으로 증가한 부수토지를 준공 전 임대차계약한 경우에도 “직전임대차계약”으로 인정하고 있다(기획재정부재산-375, 2023.03.07.).

③ 일반 매매거래
매매계약으로 취득한 주택은 승계임대차계약이 “직전임대차계약”으로 인정되지 않으니 주의해야 한다. 승계임대차계약을 “직전임대차계약”으로 변경해도 “직전임대차계약”으로 인정받지 못한다. 
다만 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우 “직전임대차계약”으로 볼 수 있다(서면법규재산2022-2849, 2022.10.12.).

④ 부모님으로부터 자녀가 상속, 증여받은 주택
임대기간이 개시된 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경해 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당해 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없다(서면법규재산2022-3407, 2023.01.26.).  

별도세대로부터 상속받은 상속주택의 기존 임차인과 체결한 임대차계약의 승계한 경우 해당 임대차계약은 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것이다(서면법규재산 2022-4212,2023.11.17.).

이는 상속주택의 취득시기가 상속개시일이기 때문에 취득하기 전 피상속인과의 임대차계약을 승계한 것으로 보아 “직전임대차계약”이 아닌 것으로 보인다. 
다만, 별도세대인 점을 바탕으로 예규는 판단했는데 동일세대인 배우자나 자녀가 상속받았을 때는 어떻게 판단할 것인지 서면질의나 사전답변을 통해 확인해야할 것으로 보인다.

 

(2) 직전임대차계약
상생임대주택으로 인정받기 위해 “상생임대차계약” 전에 “직전임대차계약”을 맺어야 한다. 해당 임대차계약은 주택을 취득한 후에 체결돼야 하기 때문에 승계임대차계약이 있는 경우 혹은 계약기간을 변경하려는 경우 등 계약기간이나 내용을 변경하는 방법으로 “직전임대차계약”을 체결하려는 경우들에 대한 최근 예규가 나왔다.

“직전임대차계약”에 해당 하지 않는 계약을 변경하는 경우
“직전임대차계약”에 해당하지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로운 계약을 체결한 경우 “직전임대차계약”에 해당하지 않는다(서면부동산2023-696,2023.09.04.). 

즉, 기존의 계약이 승계임대차계약 혹은 주택을 취득하기 전에 체결한 임대차계약이라면 해당 계약의 임대보증금, 임대기간 등을 변경하더라도 “직전임대차계약”으로 인정하지 않겠다는 것이다.

“직전임대차계약”에 해당하는 계약을 변경하는 경우 
그렇다면 “직전임대차계약 요건”을 충족한 임대차계약을 변경하는 경우는 어떠할까? 
임대기간이 “2년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우, 각각 분리된 임대차계약을 “직전·상생임대차계약”으로 보아 상생임대주택특례를 적용할 수 있다(서면법규재산2023-757, 2023.08.31.).  

즉, 기존의 계약이 “직전임대차계약”의 요건을 충족한 계약을 임대기간, 임대료 등을 변경해 동일 임차인과 계약을 맺는 것은 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 인정받을 수 있는 것이다.

③ 주택을 취득하면서 매도자와 체결한 경우
주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약을 체결한 경우 해당 계약은 “직전임대차계약”에 해당한다(서면부동산2023-1332, 2023.10.13.).
주택을 취득하며 매도인이 계속 거주하는 경우가 많은데 해당 경우에는 매도인과 맺은 임대차계약이 “직전임대차계약”으로 인정받을 수 있다.

④ 주택을 취득한 날에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우 
주택을 취득한 날에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결하는 경우, 그 임대차계약이 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자와 같은 내용의 임대차계약을 체결해 임대차계약 기간이 시작되는 경우가 아니라면 상생임대주택 특례의 “직전 임대차계약”에 해당하는 것이다(서면법규재산2022-4863, 2023.03.08.).

위의 예규에 따라 주택의 잔금을 치루는 날, 임대차계약을 체결한다면 상생임대주택을 받을 수 있는 방법이 될 것으로 판단된다.

⑤ 상생임대주택을 공동으로 소유하는 경우 
별도세대원과 공동으로 소유한 경우 각 소유주가 상생임대주택 요건을 모두 충족한 경우 공동 소유자 각자 상생임대인주택을 적용할 수 있다(서면부동산2022-4348, 2023.02.23.).
이는 각각 주택을 취득한 후 상생임대주택 요건을 충족하였으므로 공동지분과 관계없이 상생임대인으로 인정받을 수 있다고 본 것으로 판단된다.

⑥ 별도세대인 갑(父)와 을(子)가 주택을 공동명의로 취득한 후 임대차계약기간 중을(子)이 갑(父)의 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우 
당초 을(子)의 지분에 대한 직전임대차계약에는 해당하는 것이나 을(子)이 취득한 갑(父)의 지분에 대한 직전임대차계약에는 해당하지 않는다(서면법규재산2022-4507,2023.03.10.). 

즉, 임대차계약이 체결된 후 취득한 부분은 주택을 취득하기 전 맺어진 임대차계약으로 보아 “직전임대차계약”으로 인정하지 않는 것이다.

⑦ 임대차계약에 전대차계약을 하는 경우
직전 임대차계약의 임차인(을)이 전대차계약(병)을 체결한 경우에 해당 계약을 “직전임대차계약”으로 볼 수 있다(서면법규재산2022-3431, 2023.05.31.).
전대차계약도 상생임대주택의 “직전임대차계약”을 충족한다면 인정받을 수 있다.

⑧ 주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우
전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(1차 갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(2차 갱신계약)한 경우 1차 갱신계약과 2차 갱신계약은 각각 “직전 임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있다(서면법규재산2022-2849, 2022.10.12.).  

즉, 승계임대차계약 이후에 기존 임차인과 계속하여 갱신 임대차계약을 체결한 경우 상생임대주택 규정을 적용할 수 있다.

⑨ 임차인이 사망해 임차권이 승계된 경우
임차인의 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우에도 상생임대주택 요건을 모두 갖춰 해당 주택을 양도하는 경우 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 규정을 적용할 수 있다 (서면부동산2022-4485, 2023.06.05.).  

임차인의 사망으로 상속이 개시된 경우 상속인이 피상속인의 권리·의무를 포괄적으로 승계하고, 임대인의 의사와 무관하게 임차인의 상속이 개시된 것임으로 임차인의 변경에도 불구하고 동일한 임대차계약으로 인정해주는 것으로 보인다.

 

(3) 임대차계약 임대기간
① 임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못해 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우
“직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결했으나, 임차인이 임차인의 사정으로 중도 퇴거해 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있다(서면법규재산2022-2797, 2022.11.14.) 

② 주택을 취득한 후 임대, 거주, 재임대한 경우 
국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 임대했다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우로서, 상생임대주택 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있다(서면법규재산2022-893, 2022.10.21.).  

1주택 소유자가 집을 계속 전세를 주다가 1세대 1주택 거주요건을 채우기 위해서 또는 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 받기 위해 본인 집으로 입주하는 경우가 있다. 이 때 여러 가지 사정으로 인하여 2년을 채우지 못하고 다시 나오는 경우들이 있는데 본인이 거주하기 전에 했던 임대차계약이 “직전임대차계약”의 요건에 충족하고 5% 이내의 임대보증금 또는 임대료 인상을 하며 “상생임대차계약” 요건을 충족한다면 상생임대인을 적용할 수 있음을 보여주는 예규로 판단된다.

③ 상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우
임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 “직전임대차계약”의 임대기간 요건을 판정한다(서면부동산2022-5462, 2023.06.27.).  
다만 해당 실제 임대기간은 추후 해당 주택 양도 시 별지로 첨부한 상생임대주택에 대한 특례적용 신고서에 기재해야 하고 이에 대한 내용은 납세자가 소명해야 하는 부분이기에 실제 전출신고 기록, 이사, 임차인과 나눈 대화 등을 별도로 준비해 두는 것을 추천한다.

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