제2장 직접국세

● 집행기준 99-99-1, 고가(고급)주택 판정 기준
자기가 건설한 주택이 고가주택에 해당하는지는 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일 포함)현재의 고가(고급)주택 규정을 적용해 판정하며, 주택건설사업자 등으로부터 취득한 주택은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 현재의 고가(고급)주택 규정을 적용한다.

● 집행기준 99-99-2, 다가구주택의 고가(고급)주택 해당 여부
신축주택 감면 적용 시 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가(고급)주택 여부를 판단한다.

● 집행기준 99-99-3, 신축주택을 취득한 날부터 5년 이내 양도하는 경우의 감면소득금액 계산
취득일부터 5년 이내 양도하는 경우 양도소득금액의 계산은 아래의 산식에 의한다.

 

 

 

 

● 집행기준 99-99-4, 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우의 감면소득금액 계산
취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산은 아래의 산식에 의한다.

 

 

 

 

 

 

 

<사례>
•2001.11.10.:신축주택 분양(최초)
•2002.4.29.:신축주택 취득일(기준시가 1억6000만원)
•2007.4.28.:취득일부터 5년이 되는 날(기준시가 2억8000만원)
•2008.10.13.:양도 (기준시가 3억2000만원, 양도소득금액 2억5000만원)
☞ 감면소득금액:187,500천원
187,500천원 = 2억5000만원 × (2억8000만원 - 1억6000만원) / (3억2000만원 - 1억6000만원)

● 집행기준 99-99-5, 양도소득세의 감면세액 계산방법
양도소득세의 감면세액은 양도소득금액에서 감면대상 소득금액을 차감한 후 양도소득과세표준을 계산하는 방식으로 계산한다(2013.1.1. 「소득세법」 §90② 신설).

● 집행기준 99-99-6, 준공된 신축주택을 미등기 양도하는 경우 과세특례 적용 여부
준공된 신축주택을 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용하지 않는다.

● 집행기준 99의2-99의2-1, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

【신축주택, 미분양주택의 범위】
■ 신축주택, 미분양 주택의 범위
1. 미분양주택
주택법 제54조에 따른 사업주체가 공급하는 주택으로서 입주자 모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013.3.31. 현재 분양계약이 체결되지 아니하여 2013.4.1.이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 신규분양주택
주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업주체가 공급하는 주택으로서 2013.4.1. 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택

3. 30호 미만의 주택을 공급하는 주택 건설사업자가 공급하는 주택

4. 주택도시보증공사에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월 내에 건설업체가 환매하여 분양하는 주택으로서 건설업체와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자 회사 등이 공급하는 주택

7. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자가 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의7, 제1호의9, 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

8. 자가건설주택
2013.4.1.부터 2013.12.31.의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용 승인 포함)를 받은 주택

9. 오피스텔 중 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양사업자가 공급하는 오피스텔, 건축물 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔

【1세대 1주택자의 주택】
■ 1세대 1주택자의 주택
과세특례 대상이 되는 1세대 1주택자의 주택은 아래와 같으며 주택에 부수되지 토지(건물정착면적에 도시지역안 5배, 도시지역 밖 10배를 곱한 면적 이내)포함하며 1주택을 공동으로 소유한 경우는 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보며 1세대의 구성원이 공동으로 소유한 경우에는 그러하지 않는다.
1. 2013.4.1. 현재 주민등록법 상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택으로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 종전주택의 취득등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른주택을 취득하고 그 다른주택을 취득한 날(등기일)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는종전주택(취득등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전주택임)

【신축주택, 미분양주택에서 제외되는 주택】
■ 신축주택, 미분양주택에서 제외되는 주택
1. 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택

2. 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약이 2013.4.1. 이후 해제된 주택

3. 계약자가 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 2013.4.1. 이후 계약 체결한 주택(계약자 또는 그 배우자의 직계존비속, 형제자매인 경우를 포함)

4. 오피스텔의 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 주민등록이 되어 있지 않은 오피스텔

5. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자가 취득하여 취득일부터 60일 이내에 임대용주택으로 등록하지 않은 오피스텔

【1세대 1주택자의 주택에서 제외되는 주택】
■ 1세대 1주택자의 주택에서 제외되는 주택
1. 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택

2. 계약자가 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 2013.4.1. 이후 계약 체결한 주택(계약자 또는 그 배우자의 직계존비속, 형제자매인 경우를 포함)

3. 오피스텔의 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 주민등록이 되어 있지 않은 오피스텔

4. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자가 취득하여 취득일부터 60일 이내에 임대용주택으로 등록하지 않은 오피스텔

● 집행기준 99의2-99의2-2, 기존주택을 취득 후 구주택을 멸실하고 신축시 신축한 주택의 감면 여부 
거주자가 과세특례 취득기간(2013.4.1.~2013.12.31.) 중 감면대상 기존주택을 취득해 보유하던 중 소실·붕괴·노후 등으로 인해 이를 멸실하고 재건축하여 해당 재건축된 주택을 양도한 거주자에 대해서는 양도소득세 과세특례 규정이 적용되지 않는다.

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