제4장 재산의 평가
● 집행기준 61-50-10, 임대한 재산의 평가
임대차계약이 체결되어 있거나 임차권이 등기된 재산의 경우 다음의 평가방법에 따라 평가한다.
<사례>
○ 자료
- 평가대상 물건:단독주택
- 평가기준일:2009.4.25.
- 개별주택가격:2008.4.30.:300,000,000원 2007.4.30.:350,000,000원
- 평가대상물건의 임대차 현황:임대보증금 200,000,000원, 월세 3,000,000원
○ 보충적평가액 Max[①,②]:500,000,000원
① 개별주택가격:300,000,000원
② 임대료 등의 환산가액:200,000,000원 + (3,000,000×12) ÷ 12% = 500,000,
● 집행기준 61-50-11, 임대건물의 토지·건물 평가액 구분방법
① 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지·건물 가액은 토지·건물 전체를 임대료 등의 환산가액에 따라 평가한 후 토지·건물을 보충적평가방법에 따라 평가한 가액(기준시가)으로 안분계산한다.
② 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지소유자와 건물소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자로 임대료 등의 귀속이 구분되는 경우에는 토지소유자와 건물소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지와 건물의 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지소유자와 건물소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액에 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
● 집행기준 61-51-1, 지상권의 의의
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며 전세권과 지역권은 토지를 이용한다는 점에서는 지상권과 동일하나 타 물건의 소유를 목적으로 하지 않으므로 지상권과는 차이가 있다.
● 집행기준 61-51-2, 지상권의 평가방법
지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 2%를 곱하여 계산한 금액에 대한 해당 지상권의 잔존연수를 감안한 현재가치 상당액이다.
☞ 지상권의 잔존연수
● 집행기준 61-51-3, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 의의
부동산을 취득할 수 있는 권리는 취득시기가 도래하기 전에 해당 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.
예를 들어 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 경우, 아파트당첨권 등이 이에 속한다.
● 집행기준 61-51-4, 특정시설물을 취득할 수 있는 권리의 의의
특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 특정시설물이용권·회원권 기타 명칭여하를 불문하고 그 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 권리를 말한다.
● 집행기준 61-51-5, 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 평가방법
부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액(도시정비법상 재개발·재건축사업에 따른 조합원입주권의 경우 관리처분계획을 기준으로 산정한 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 함)과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
평가액 = 평가기준일까지 불입한 금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액
※소득세법에 따른 기준시가가 있는 경우에는 그 기준시가를 평가액으로 한다.
● 집행기준 61-51-6, 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 평가 사례
① 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물 이용권 평가시 평가기준일까지 불입액에 가산하는 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액은 그 당시 불특정다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말한다.
② 구주택을 현물출자하여 신주택을 신축할 경우에 신축 중에 공동주택의 부수토지를 증여한 경우 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 증여재산가액은 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 증여일까지 불입한 부담금과 증여일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이 된다.
③ 재건축입주권을 증여한 경우 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 평가기준일까지 불입한 금액은 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며 동 금액에 프리미엄 상당액을 합하여 평가한다.
④ 재개발조합원으로서 평가기준일 현재 상환하지 않은 시유지 불하대금 및 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우 당해 금액은 채무로서 공제된다.
● 집행기준 61-51-7, 기타 시설물 및 구축물의 평가방법
평가기준일 당시 기타 시설물과 구축물의 재취득가액에서 설치일부터 평가기준일까지의 감가상각비 상당액을 차감하여 계산한 가액으로 한다.
시설물 및 구축물의 평가가액 = 재취득가액 - 감가상각비 상당액
● 집행기준 61-51-8, 재취득가액
① 기타 시설물 및 구축물의 재취득가액은 구축물 등을 다시 건축하거나 취득할 경우에 소요되는 가액을 말한다.
② 재취득가액 등을 산정하기 어려운 경우에는 「지방세법 시행령」 §4①에 따른 가액으로 시설물 및 구축물을 평가할 수 있다.
● 집행기준 61-51-9, 공동주택에 부속된 구축물의 평가
공동주택에 부속 또는 부착된 시설물 및 구축물은 공동주택과 일괄하여 평가한 것으로 본다.
● 집행기준 62-52-1, 선박 등 그 밖의 유형자산 평가
● 집행기준 62-52-2, 선박·기계장치 등 평가시 장부가액
재취득가액을 확인할 수 없어 장부가액으로 평가할 경우 장부가액은 기업회계기준 등에 의해 작성된 대차대조표상 가액을 말하며 취득가액에서 차감하는 감가상각비는 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 상각방법에 의하여 기준내용연수를 적용하여 계산한 취득일부터 평가기준일까지의 감가상각비를 말한다.
● 집행기준 63-52의2-1, 상장주식의 평가원칙
① 유가증권시장 및 코스닥시장에서 거래되는 상장법인의 주식 및 출자지분은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등인 경우 그 전일) 이전·이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 한국거래소 최종시세가액의 평균액으로 하며 거래실적 유무는 따지지 아니한다.
다만, 평가기준일 이전·이후 당해법인의 증자·합병 등으로 평가대상기간이 4개월에 미달하는 경우에는 미달하는 그 기간의 평균액으로 한다.
② 평가기준일 전·후 2개월 이내에 매매거래 정지·관리 종목으로 지정된 기간이 있는 경우에는 보충적 평가방법을 적용한다.
