기획재정부, 매매계약 특약 의한 매수자 변경 ‘매매계약 체결일’ 관련 유권해석
매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것이라는 기획재정부 유권해석이 나왔다.
기획재정부는 매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일을 언제로 봐야 하는지에 대해 이같이 밝혔다.
기획재정부는 “1주택을 보유한 1세대가 2022년 10월 21일 전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로 2022년 10월 21일 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결 된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지”를 묻는 질의에서 “최초 매매계약 체결일”이라고 답변했다.
그동안 이 문제와 관련해서는 “최초 매매계약 체결일”이라는 주장과 함께 “매수인 변경으로 인한 변경체결일”이라는 주장이 맞서 왔었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에서 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득”, 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득”, 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하면서 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 제4호에서는 “조합원입주권을 1개 보유한 1세대[도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.”고 규정하면서 가목에서 “ 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것”, 나목에서 “양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)”으로 규정하고, 제5호에서는 “지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금”으로 규정하고 있다.
이와 함께 제2항에서는 “1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
(양도, 기획재정부 조세정책과-2030 [], 2023. 10. 11)
