작년 6월에 발표된 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」 내용에 따라 8월 2일에 개정된 ‘상생임대주택’ 규정은 임대차 가격 인상 자제 유도와 양도소득세 비과세를 위한 임대인의 실거주로 인한 연쇄적 임차인 퇴거 방지를 위해 요건을 대폭 완화하면서 혜택은 증가하여 많은 납세자의 지속적인 관심사가 되고 있다.
하지만, 적용 요건이 복잡하고 사례별 해석이 명확하지 않아 지금까지도 많은 혼란을 겪고 있다. 관련 적용 요건과 특례 내용을 사례와 함께 살펴보자.
1. 상생임대주택 요건과 특례(「소득세법 시행령」 제155조의3)
국내에 1주택을 소유한 1세대(일시적 2주택 등 세법에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함)가 아래 요건을 모두 갖추어 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용한다.
(1) 요건(완화)
작년 개정에 따라 상생 임대차계약 체결일 기한이 확대됐으며, 임대개시일 당시 기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택이어야 한다는 요건도 삭제되면서 적용 가능한 대상자가 대폭 확대됐다.
(2) 상생임대주택 양도 시 혜택(확대)
현재 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐지만, 주택 취득 당시 조정대상지역인 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 비조정대상지역이더라도 2년 거주요건을 충족해야 한다.
또한, 임대주택 이외 1주택을 보유한 자가 임대주택 이외 거주주택을 양도하여 비과세를 적용받기 위해서는 해당 거주주택에서 2년의 거주요건을 충족해야 한다.
그리고 1세대 1주택자가 해당 1주택을 양도하는 경우, 2년 이상의 거주요건을 충족한 경우에 한하여 높은 장기보유특별공제율(거주기간별 4%+보유기간별 4%)을 80% 한도로 적용한다.
상생임대주택으로서 요건을 충족한 경우에는 위에서 설명한 3가지의 경우에서 2년의 거주요건을 모두 면제한다.
2. 사례로 알아보는 상생임대주택
(1) 사례1
Q 甲은 임차인과 직전 임대차계약으로 2년을 체결했으나, 임차인의 사정에 의해 임대차계약이 1년 5개월 19일 경과한 채로 종료됐다.
이러한 경우에도 직전 임대차계약의 1년 6개월이 미충족된 것으로 보아야 할까? 그렇다면 새로운 단기 임대차계약 6개월을 신규 체결하여 임대차기간을 합산할 수 있을까?
A 직전 임대차계약을 체결했으나, 임차인이 중도 퇴거해 임대기간 요건 1년 6개월을 충족하지 못한 경우로서 종전 임대차계약 보증금, 임대료보다 낮거나 같은 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 등 법정하는 요건을 충족하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3 제4항에 따라 임대기간을 합산할 수 있다(기획재정부 재산세제과-1412, 2022.11.10.).
하지만, 동 조 제3항에 따라 직전 임대차계약 및 상생 임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다는 규정에 따라 甲과 임차인의 임대차계약이 1년 5개월 19일만에 종료되었다고 하더라도, 1년 6개월로 간주하여 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있다(서면-2022-법규재산-2784, 2022.08.17.).
(2) 사례2
Q 乙과 그의 배우자 丙은 50%씩 공동명의로 보유하고 있던 주택을 임대하여 직전 임대차계약 기간을 충족하고, 상생 임대차계약을 체결해 임대가 개시되었으나, 乙과 丙의 이혼으로 인한 재산분할로 임대주택이 乙의 단독명의가 됐다.
이 때 丙에게 재산분할로 받은 50% 지분에 대해 乙이 직전, 상생 임대차계약으로 인정받기 위해서 새롭게 임대기간을 충족해야 할까?
A 아니다. 부부 공동명의 주택의 상생 임대차계약 체결 후, 상생 임대기간 중 이혼하여 재산분할을 통해 공동명의 주택이 단독명의로 명의변경된 경우에는 재산분할 전, 후의 임대기간을 합산할 수 있다(서면-2023-부동산-0109, 2023.02.02.).
참고로 동일 세대원이 아닌 자와 주택을 공동명의로 취득한 후, 직전 임대차 계약기간 중 공유자 일방의 지분을 추가 매수하여 단독명의가 되었다고 하더라도, 추가 매수분에 대해 기존의 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정받을 수는 없다(서면-2022-법규재산-4507, 2023.03.10.).
(3) 사례3
Q 丁은 주택을 매수하는 계약을 체결했지만, 아직 소유권이 이전되지는 않았다.
丁은 취득 이후 임대차 실행을 위해 잔금 청산 전에 새 임차인과 丁이 직접 임대차계약을 체결한 경우, 해당 임대차계약을 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있을까?
A 인정받을 수 없다. 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호를 보면, ‘주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약’이라고 표현하고 있다.
기존 소유자와 체결되어 있던 임대차계약을 승계받는 경우(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.)는 물론, 매수인이 직접 신규 임차인과 체결한 임대차계약이라고 하더라도 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약이 아니라면 직전 임대차계약으로 인정하지 않는다(서면-2022-법규재산-2799, 2022.11.22.).
현재 보유하고 있는 주택이 양도소득세 절세를 위해서는 거주요건이 필요하나, 거주의 형편이 어려운 납세자들은 상생임대주택 특례 규정을 고려해보자.
지금 임대차계약이 진행 중이라면, 아직까지도 상생임대차계약 체결일의 기한이 많이 남아있기 때문에 기회는 남아있다.
상생임대주택 특례를 고려하고 있는 납세자가 있다면 충분한 세무 상담을 통해 계약기간과 임대료 등을 고려해 신중하게 계획할 필요가 있다.
