- 공용부분 체납관리비는 경매절차에서 취득하는 부동산과 대가관계에 있다고 볼 수 없어
- 대법원 2022.12.1. 선고 2022두42402 판결 -
| ● 요약 대법원은 2022.12.1. 선고 2022두42402 판결에서 경매로 부동산을 취득함에 따라 승계한 공용부분 체납관리비는 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단했다. 공용부분 체납관리비와 같은 부수비용이 취득세의 과세표준인 ‘사실상의 취득가액’에 해당하려면 비용과 과세대상물 간의 ‘대가관계’가 인정돼야 한다. 대법원은 이러한 점에 주목해 공용부분 체납관리비와 부동산 취득 간의 ‘상당한 정도의 관련성’만을 근거로 공용부분 체납관리비가 취득세 과세표준에 포함된다고 판단한 원심판결을 파기·환송했다. 대상판결은 부대비용이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부를 판단하는 기준으로 ‘대가관계’를 명시적으로 언급했다는 점에서 그 의의가 있다고 할 것이다. |
1. 대상판결의 사실관계
가. 원고는 2016.4.4.부터 2018.7.26.까지 경매절차에서 서울 광진구 ○○동에 있는 집합건물 중 구분건물 11개 호실(이하 ‘이 사건 부동산’)을 취득하고, 그 무렵 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세(이하 ‘취득세 등’)를 신고·납부했다.
나. 피고는 2019.11.10. 이 사건 부동산의 전 소유자가 체납한 관리비 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제18조에 따라 원고에게 승계된 공용부분에 관한 부분(이하 ‘이 사건 체납관리비’)을 이 사건 부동산의 취득세 과세표준인 사실상의 취득가격에 포함시켜 원고에게 취득세 등(각 가산세 포함)을 부과·고지했다(이하 ‘이 사건 처분’).
2. 쟁점의 정리
구 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제10조 제5항 제4호는 ‘공매방법에 의한 취득’에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 정하고 있다.
그리고 구 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 이러한 사실상의 취득가격을 ‘취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급하여야 할 직접비용과 제1호부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액’으로 정하면서, 제5호에서 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을, 제7호에서 ‘제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용’을 들고 있다.
이 사건에서는 경매로 부동산을 취득함에 따라 승계한 체납관리비가 위 규정에 따라 취득세 과세표준에 포함되는지 여부가 쟁점이 됐다.
3. 대상판결의 요지
가. 원심판결
원심(서울고등법원 2022.4.13. 선고 2021누54295 판결)은 이 사건 체납관리비는 원고가 과세대상물인 이 사건 부동산을 경매절차에서 취득하는 과정에서 이 사건 부동산의 특별승계인의 지위에서 전 소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부의무를 법률에 따라 승계한 채무로서 이 사건 부동산의 취득과 ‘상당한 정도의 관련성’이 있는 부대비용이므로, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 판단했다.
이러한 판단에는 ① 이 사건 체납관리비는 집합건물법 제18조 및 이 사건 부동산의 관리규약에 따라 매각허가결정 이후에도 소멸하지 않고 특별승계인에게 인수되는 점 ② 이 사건 체납관리비는 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 이전에 이미 이 사건 부동산 자체의 사용·수익과 관련해 발생됐고, 매수인이 매각대금을 완납해 그 소유권을 취득함과 동시에 매수인에게 인수되므로, 이 사건 부동산의 사용·수익과 관련된 비용으로서 실질적으로 이 사건 부동산을 취득하여 그 소유권을 행사하는데 소요된 대가로 볼 수 있는 점 ③ 이 사건 체납 관리비와 같이 특별승계인이 이를 인수한 후 전 소유자에게 구상을 하더라도 변제받을 가능성이 희박한 공용부분 체납관리비에 대해서는 ‘취득가액’에 산입되는 부대비용으로서 양도소득세의 필요경비로 인정된다는 점 ④ 실제로 원고가 전 소유자 등으로부터 이 사건 체납관리비를 변제받을 가능성은 희박해 이 사건 체납관리비를 취득세의 과세표준에 포함하더라도 원고 등으로서는 향후 이 사건 체납관리비를 양도소득세의 필요경비로 인정받아 양도차익에서 공제받을 수 있으므로 납세의무자인 원고 등의 권리를 크게 해한다고 보기도 어렵다는 점 등이 고려됐다.
이를 바탕으로 원심은 이 사건 체납관리비를 이 사건 부동산의 과세표준에 포함시킨 이 사건 처분이 적법하다고 판단했다.
나. 대상판결
대상판결은 이 사건 체납관리비가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 볼 수 없다고 봤다.
먼저 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호가 사실상의 취득가격에 포함하는 간접비용으로 정한 ‘취득자 조건 부담액과 채무인수액’은 당사자의 약정에 따른 것만을 의미한다고 봐야 하는데, 이 사건 체납관리비는 당사자의 약정이 아니라 법률의 규정에 따라 원고에게 승계된 것이므로 위 조항에서 정한 간접비용에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했다.
나아가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호가 ‘당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을 사실상의 취득가격에 포함하도록 규정한 것은 그러한 금액은 취득하는 과세대상물과 ‘대가관계’에 있고, 실질적으로 해당 물건의 가격으로 지급되는 것으로 볼 수 있기 때문인데, 경매절차에서 구분건물의 매수인은 체납관리비의 승계 여부와 관계없이 매각대금을 다 내면 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 특별한 사정이 없는 한 매수인이 집합건물법 제18조에 따라 승계하는 공용부분 체납관리비는 경매절차에서 취득하는 구분건물과 ‘대가관계’에 있다고 보기 어렵다는 점에서 이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위해 인수한 채무라기보다는 이 사건 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과해 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호의 비용에 준하는 비용으로서 같은 항 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했다.
이에 이 사건 체납관리비를 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 보아 이 사건 처분이 적법하다고 판단한 원심을 파기·환송했다.
4. 평석
가. ‘간접비용’과 ‘사실상의 취득가격’ 간의 관계
지방세법 제10조 제1항 본문은 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”라고 규정하고 있다.
위 조항에서 취득세의 과세표준으로 규정한 ‘취득 당시의 가액’은 원칙적으로 부동산 등 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액을 의미한다(대법원 2003.9.26. 선고 2002두240 판결, 대법원 2019.11.28. 선고 2019두45074 판결 참조).
취득세의 과세표준인 ‘사실상의 취득가격’에는 과세대상물의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급됐다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함되는데, 간접비용이 과세대상물이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 ‘취득가격’에 포함될 수 없다(대법원 1997.12.26. 선고 97누10178 판결).
대상판결은 “구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호에서 ‘당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을 사실상의 취득가격에 포함하도록 규정한 취지에 관하여, 그러한 금액은 취득하는 과세대상물과 ‘대가관계’에 있고, 실질적으로 해당 물건의 가격으로 지급되는 것으로 볼 수 있기 때문”이라고 해석해 비용과 과세대상물 간 ‘대가관계’가 인정돼야만 취득세의 과세표준에 포함될 수 있다고 봤는데, 이는 위 97누10178 판례의 법리를 고려한 해석으로 보인다.
나. 기존 과세실무의 입장
기존 과세실무에서는 체납관리비가 사실상의 취득가격에 포함된다고 보고 있었다. 집합건물법 제18조의 해석상 집합건물의 경·공매 취득자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계해야 한다고 봄이 타당하므로(대법원 2001.9.20. 선고, 2001다8677 판결 참조), 취득물건의 체납관리비는 특별히 입주자 각자의 비용으로 명확히 입증된 비용을 제외하고는 당해 부동산을 취득하기 위해 지급된 직·간접비용으로서 사실상 취득가액에 포함된다고 본 것이다(서울세제-4378, 2019.03.27., 참조).
이러한 기존 과세실무에 대하여는 경매 당시 물건명세서에 체납관리비가 기재되지 않아 매수인 입장에서 예상치 못한 과세부담을 지우는 결과를 초래하는 점, 전소유자에게 구상권을 행사하여 체납관리비를 돌려받을 가능성도 낮은 편이어서 납세의무자에게 과도한 부담을 지운다는 점, 과세표준 확정에 지나친 행정적 부담이 초래된다는 점 등이 문제점으로 지적됐다.
다. 대상판결의 의의
대상판결의 원심법원은 공용부분 체납관리비가 경매를 통한 부동산 취득과 ‘상당한 정도의 관련성’이 있는 부대비용이므로 취득세 과세표준에 포함될 수 있다고 보았다.
대상판결은 경매 매수인이 승계한 공용부분 체납관리비가 부동산을 취득하기 위해 인수한 채무라기보다는 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무라고 보아 ‘대가관계’가 인정될 수 없고, 따라서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 보았다.
생각건대 공용부분 체납관리비가 민사적으로 경매 매수인에게 승계된다는 점만을 가지고 당해 비용이 취득세 과세표준에 포함된다고 판단할 수는 없다.
경매를 통해 부동산을 취득할 당시 매수인이 체납관리비를 확인하기 어렵다는 점, 경매 부동산의 소유권은 체납관리비 부담 여부와 관계없이 법률에 의해 확정된다는 점 등에 비추어 보았을 때 체납관리비와 과세대상물 간의 대가관계를 부정해 취득세 과세표준에서 제외시킨 대상판결의 입장이 타당하다.
대상판결은 부대비용이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부를 판단하는 기준으로 ‘대가관계’를 명시적으로 언급했다는 점, 그리고 납세의무자에게 과중한 부담을 지우는 과세실무를 정정했다는 점에서 의의를 가진다.
•1991 : 서울대학교 경제학과
•1993 : 서울대학교 대학원 경제학 석사(노동경제학)
•1995 : 서울대학교 대학원 경제학 박사과정 수료(재정학)
•1998 : 제33회 한국공인회계사 시험 합격
•2000 : 제42회 사법시험 합격
•1993~2000 : 한국조세연구원 연구원
•2003 : 사법연수원 제32기 수료
•2003~2005 : 서울중앙지방법원 예비판사
•2005~2007 : 서울서부지방법원 판사
•2007~현재 : 법무법인(유) 율촌
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