2018년 9월 21일 문재인 정부의 「수도권 주택공급 확대방안」을 시작으로 2022년 11월 23일까지 총 9개 지구가 3기 신도시의 주요지구로 지정되어 공공사업으로 사업인정을 받았고, 토지주들에게 토지손실보상 협의 및 수용재결 절차가 진행 중이다.
나의 토지가 공익사업용 토지로 지정된다면 본인의 의사와 관계없이 수년이내에 토지 등을 양도하여야 한다. 이 때, 협의보상 뿐만 아니라 강제수용으로 양도되는 경우에도 양도소득세를 납부해야 하므로, 본인의 상황에서 적용받을 수 있는 세액감면요건을 확인하고 절세전략을 짜는 것 또한 토지보상금을 최대로 확보할 수 있는 방법이다.
공익사업용 토지로 인해 보상을 받는 토지주들이 자주 물어보는 5가지 질문을 알아보자.
1. 보상금이 너무 적게 나왔으니, 모든 필지에 대해 수용재결 및 증액소송을 가는게 저에게 더 유리한가?
토지주의 상황에 따라 다르다. 1필지만 보유한 토지주의 경우라면 수용재결이나 증액소송 절차를 통해 본인의 토지 가치를 더욱 높게 평가받아야 하는 것이 중요하다. 그러나 사업지구 내 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 무조건적으로 재결을 통한 보상금의 증액을 노리는 것보다는 세금까지 고려하는 것이 중요하다.
양도소득세는 1년 단위로 과세되고, 누진세율을 적용받는다. 또한, 토지보상을 통해 받을 수 있는 다양한 세액감면 역시 1년에 1억원으로 한도를 두고 있기 때문에 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 모든 필지를 재결로 가며 1년 동안 모두 과세되는 것보다는 보유한 필지 중 일부를 올해 협의하고, 내년에 잔여 필지에 대해 수용재결을 가서 2년에 걸쳐 세금을 계산하는 것이 최종 현금귀속 면에서는 더 유리할 수 있다.
2. 농사를 지으면 무조건 100% 감면이라 세금 안 나온다는데 맞나?
그렇지 않다. 농사를 지은 농업인에게는 자경감면 및 농지대토감면을 통해 세액의 100%를 감면해주지만 1억원을 한도로 한다. 따라서 양도소득세가 1억원이 넘어간다면 1억원을 초과하는 부분에 대해서는 세금을 납부해야 한다.
자경감면 및 농지대토감면은 자경농민요건, 기간요건, 농지요건 및 감면한도 요건의 4가지 요건을 모두 충족하는 경우에만 해당 감면들의 적용을 받을 수 있는데, 실제 농사를 지었다고 하더라도 농지소재지에서 거주하지 않았거나, 경작기간 중 사업소득금액 및 근로자로서의 총급여액의 합계가 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 경작한 것으로 보지 않는 등의 세부조항들이 존재한다.
한편, 농지대장이나 농업경영체 등록 및 공부상 농지에 해당하지 않는다고 하더라도 실제로 농사를 지었다면 다양한 입증을 통해 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있으므로 단순히 개인이 자경감면의 대상여부를 판단하기 보다는 세무전문가의 확인을 받아 판단하는 것이 중요하다.
3. 수용되는 토지가 등기가 되지 않은 상태인데, 이렇게 되면 미등기자산으로보다 고율의 세액이 적용된다고 하는데 어떡하나?
소득세법에서는 토지나 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 미등기 양도자산이라고 부른다. 이러한 미등기 양도자산에 대해서는 양도소득세 등 각종 조세를 포탈하거나 양도차익을 노려 잔금 지급 없이 전매하는 등 부동산투기 등을 억제하기 위해 70%의 고율의 세율을 부과하고 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않는 등 다양한 불이익을 적용한다.
그러나 소득세법에서는 농사지은 토지로서 8년자경감면 혹은 4년 대토감면 대상이라면 미등기양도자산에서 제외하고 있기 때문에 일반세율 및 앞서 말한 감면을 적용받아 1억원을 한도로 100%의 세액감면을 적용받을 수 있다. 더 나아가, 내가 살고 있는 주택이 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택이고, 1세대 1주택자에 해당한다면, 미등기양도자산으로 보지 않을 뿐만 아니라, 주택 및 주택부수토지에 대해 비과세를 받을 수도 있다.
4. 보상지구로 지정되어서 개발제한구역에서 해제됐으니, 이제 개발제한구역감면은 적용받지 못하는 건가?
대부분의 보상지구가 개발제한구역 해제일로부터 1년 이내에 「토지보상법」 등에 따라 사업인정고시를 받거나 개발제한구역인 상태에서 사업인정고시를 받기 때문에 여전히 개발제한구역 감면의 대상에 해당한다.
따라서, 수용되는 토지 등이 소재하는 시·군·구 안의 지역, 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주한 경우로서 ① 개발제한구역 지정일 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 40%의 세액감면을 ② 사업인정고시일부터 20년 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 25%의 세액감면을 적용받을 수 있다(이 역시 세액감면은 1억원을 한도로 한다).
다만, 개발제한구역 감면은 특이하게도 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에 “계속하여” 거주한 경우에만 감면을 적용해주므로 거주기간의 계산이 중요하다. 취학·징집·질병의 요양 등 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보므로, 토지를 오래 보유한 토지주의 경우 본인의 초본을 들고 세무전문가에게 방문하여 거주기간을 확인하는 것이 중요하다.
5. 강제로 수용당하면서 양도소득세를 내는데, 다른 부동산 취득할 때 또 취득세까지 내야하면 너무 불합리한 것 아닌가?
토지수용 등으로 인하여 받은 보상금으로 수용된 부동산을 대체할 부동산을 취득하는 경우 해당 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 이 때, 대부분의 토지주들이 토지수용 등으로 받은 보상금으로 대체취득하는 것이라고 생각해 보상금을 받은 이후에 취득하는 부동산에 대해서만 취득세를 감면받는 것이라고 생각하는 경우가 많다.
실제로는 아직 토지보상금을 받지 않았다고 하더라도, 사업인정고시일 이후에 부동산 매수계약을 체결하거나 건축허가를 받는다면 취득세 감면대상이 된다. 그렇지만 이와 같은 세제혜택에는 만족해야 하는 요건이 까다롭다. 부재부동산소유자 뿐만 아니라, 대체취득하는 부동산의 지역적 범위 및 종류에 따라서도 적용여부가 달라지기 때문이다. 대체취득할 부동산을 계약하기 전에 반드시 세무전문가와 요건을 확인해 검토하는 것이 필수이다.
위의 사례 외에도 토지주의 상황에 따라서 세금을 절세할 수 있는 다양한 방법이 존재한다. 보상지구에는 여러 세무전문가들이 무료로 세무상담을 도와주므로, 적어도 3명 이상의 세무전문가와 상담하며 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요하다.
