Q1) 종합부동산세 과세는 어떻게 이뤄지나?
□ 주택 또는 토지 보유자에 대해 1차적으로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고,
□ 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합·별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정해 고지하게 됨
* 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산과세
Q2) 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?
□ 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 공시하는 가격을 말함.
○ 공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시함
□ 주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능함
□ 지방세특례제한법 등에 따른 재산세 감면대상인 주택 또는 토지의 경우, 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액이 과세대상 공시가격임
○ 다만, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역에 신규로 주택을 취득·계약하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 재산세가 감면됐더라도, 종합부동산세는 당초 공시가격이 과세대상 금액임
Q3) 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?
□ 올해는 주택분 세율이 인상됐으며, 법인이 보유한 주택에 대해서는 3%·6% 단일세율, 기본공제액 6억원 및 세부담상한 미적용 등 주택분 과세가 강화됐음
○ 다만, 공공주택 사업자 등 일정한 법적요건을 갖춘 사업자는 신청*에 의해 일반세율을 적용 받을 수 있음
* 매년 신청에 의해 일반세율 적용(한번 신청하면 계속 적용되는 것이 아님)
○ 또한, 조정대상 2주택자의 세부담상한 비율을 종전 200%에서 300%로 인상했음
□ 올해는 1세대1주택자 기본공제액이 9억원에서 11억원으로 상향됐으며, 고령자 공제율 및 공제한도가 인상됐음
○ 또한, 부부공동명의 1주택자는 1세대1주택 세액계산 방식을 신청에 의해 적용 받을 수 있도록 제도가 변경됐음
Q4) 개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?
□ 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18. 9. 14.일 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)됨
○ 다만, ’18. 9. 13.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급*한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용됨
* ’18. 9. 14. 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함
Q5) 조정대상지역 판단 기준은?
□ 종합부동산세 세율 적용 시 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단함
Q6) 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?
□ 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙임
○ 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수임
○ 주택의 일부지분*만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산함
* 부부공동 소유 지분 주택, 주택의 부속토지만 소유한 경우 등
○ 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외됨
Q7) 종합부동산세 1세대 1주택자란?
□ 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 '소득세법'에 따른 거주자를 의미함
Q8) 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?
□ 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액*을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며,
* 1세대1주택자 11억원 공제, 이외 주택자 6억원 공제
○ 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로,
○ 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제함
○ 다만, 금년부터는 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용 받을 수 있음
Q9) 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?
□ 보유세제의 개편으로 인해 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도임
○ 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지․별도합산토지)로 구분해 적용함
* 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용
○ 또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이,
-직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%,300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 보는 것임
Q10) 과세대상 주택·토지 명세와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은?
□ 홈택스*에서 과세대상 물건(주택･토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며
* 홈택스(www.hometax.go.kr)→공동인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종합부동산세 과세물건및 세액 상세내역 조회
○ 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세 및 세액내역을 제공받을 수 있음
Q11) 일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?
□ 주택을 상속받아 공동으로 보유하는 경우 지분율이 20% 이하이고, 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우 세율 적용 시 주택 수에서 제외함
* 공동소유 상속주택은 세율적용 시 특례이며, 합산해 과세되고 1세대 1주택자 판정 시 주택수에 포함됨
○ 다만, 1세대1주택 판정 시에는 주택 수에 포함되며, 특례를 적용받은 상속주택도 공시가격은 과세표준에 포함됨
-공동 상속주택이 여러 채인 경우 상속주택별로 판단하며, 요건에 부합하는 상속주택은 모두 주택수에서 제외함
Q12) 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9.16.∼9.30.) 신고하지 못한 경우는?
□ 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9.30.) 내 신고하지 못한 경우에는,
○ 종합부동산세 납부기간(12.1.～12.15.)까지 추가로 합산배제 신청 할 수 있음
○ 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성해 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부해야 함
Q13) 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?
□ 종합부동산세가 비과세되는 임대주택 등에 해당되지 아니함에도 합산배제 신고기간(9.16.～9.30.)에 비과세대상으로 신고한 경우에는,
○ 정기 납부기간(12.1.～12.15.)까지 과세대상으로 정정해 신고해야 함
○ 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인해 추징하게 됨
Q14) 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?
□ 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있음
○ 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단하는 것임
Q15) 부부가 주택과 부속토지를 나눠 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ?
☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)
□ 주택과 부속토지를 나눠서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있음
Q16) 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?
□ 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며,
○ 부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능함
* (납세의무자)지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택
- 다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가함
Q17) 부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?
□ 합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고·신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있음
Q18) 12.15.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?
□ 납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고,
○ 세액이 100만원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일마다 0.025%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)됨
Q19) 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?
□ 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고·납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됨
□ 고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내 심사청구 등 불복청구를 할 수 있음
Q20) 종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?
□ 고지납부 대신 신고를 선택하는 경우, 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면,
○ 적게 신고한 세액에 대해 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과되며,
- 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소세액에 1일 10만분의 25에 해당하는 납부지연가산세가 부과됨
Q21) 종합부동산세 전자신고 방법은?
□ 공동인증서를 이용해 홈택스(www.hometax.go.kr)*에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부 가능함
*홈택스(www.hometax.go.kr) → 공동인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고
* 이용 편의를 위해 '동영상으로 알아보는 정기신고'를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시할 예정임.
Q22) 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?
□ 공동인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성해 제출하고자 할 경우에는,
○ 신고서식을 국세청 누리집*에서 내려받아 작성해 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문해 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 됨
* 국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 국세신고안내 → 종합부동산세 → 주요서식 → 1.종합부동산세 신고서
Q23) 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서로 접속이 필요한 것은?
□ 홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서 필요 여부는 다음과 같음
