국세청, 부동산 거래에서 명도자가 지출한 비용의 ‘명도비용’ 해당 여부 사전답변
국세청은 “특수관계자인 임차법인에게 지급한 시설투자 고정자산비용과 임직원 퇴직금이 명도비용에 해당하는지 여부와 특수관계자 간의 거래로 인해 조세의 부담이 부당히 감소시킨 것으로 인정되는지 여부는 정상적인 상관행 등을 감안해 사실판단 할 사항”이라고 밝혔다.
국세청은 부동산 거래에서 명도자가 지출하는 비용이 명도비용에 해당하는지를 묻는 질의에서 기같이 유권해석 했다.
국세청은 회신을 통해 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는 것”이라고 전제하고 “특수관계자인 임차법인에게 지급한 시설투자 고정자산비용과 임직원 퇴직금이 명도비용에 해당하는지 여부와 특수관계자 간의 거래로 인해 조세의 부담이 부당히 감소시킨 것으로 인정되는지 여부는 정상적인 상관행 등을 감안해 사실판단 할 사항”이라고 밝혔다.
질의인은 2014년 3월 A건물 및 토지를 공동상속(父→子1,子2,女1,女2)했고, 2014년 6월 특수관계 법인(이하 ‘임차법인’)에게 임대했으며 2021년 1월 A건물 및 토지를 양도했다.
질의인은 이와 관련해 양도자가 부동산 양도계약 조건이행(임차인 퇴거)을 위해 특수관계에 있는 임차법인에게 시설투자 고정자산 비용과 임직원 퇴직금 명목으로 지급한 비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) 제1항에서 “납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있다.
(양도 사전-2021-법령해석재산-1452 [법령해석과-3524] 2021. 10. 12)
이와 함께 소득세법 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) 제2항에서는 “제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 제1호에서 “제163조 및 법인세법 제121조에 따른 계산서”, 제2호에서 “부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서”, 제3호에서 “여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)”, 제4호에서 “제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 ‘현금영수증’이라 한다)”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하고 있고, 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”, 마목에서 “가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제167(양도소득의 부당행위 계산) 제3항에서는 “법 제101조 제1항에서 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.”고 규정하면서 제1호에서 “특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때”, 제2호에서 “그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”로 규정하고 있다.
