국세청, 시공사 통해 건축 소유한 미분양주택 합산배제 가능 여부 유권해석
건축법 제11조에 따라 건축허가를 받은 자가 건축해 소유하는 주택은 해당 주택건설사업자가 시공사를 통해 건축해 소유하는 주택을 포함하는 것이라는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 주택건설업자가 시공사를 통해 건축해 소유한 미분양주택이 합산배제 가능한지 여부에 대해 물었다.
국세청은 회신을 통해 “종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호에 따른 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받은 자가 건축해 소유하는 주택은 해당 주택건설사업자가 시공사를 통해 건축해 소유하는 주택을 포함하는 것”이라고 밝혔다.
질의 법인은 건축법 제11조에 따라 허가를 받은 법인으로 시공사를 통해 공사를 진행하고 있다. 2021년 4월 준공검사 분양예정으로 있으며 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호의 요건 중 ‘주택건설업자가 건축할 것’ 외 다른 요건은 충족하는 것으로 전제한다.
질의 법인은 이와 관련해 주택건설업자(시행사)가 시공사를 통해 미분양주택을 건축해 소유하는 경우 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호에 의해 합산배제가 되는지 여부에 대해 물었다.
현행 종합부동산세법 제1조(목적)에서는 “이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.‘고 규정하고 있다.
또한 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제1항에서는 “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 ‘1세대 1주택자’라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.”고 규정하고 있다.
(종부, 서면-2021-법령해석재산-0766 [법령해석과-3335], 2021. 09. 28)
또한 제2항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”고 규정하면서 제2호에서 “제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택 등) 제1항에서는 “법 제8조 제2항 제2호 전단에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 사원용주택 등’이라 한다)을 말한다.”고 규정하면서 제3호에서 “과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택”으로 규정하고 가목에서 “주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자”, 나목에서 “건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자”로 규정하고 있고, 제5호에서 “주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호나목의 자로부터 받은 주택으로서 주택법 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.‘고 규정하고 있다.
또한 종합부동산세법 시행규칙 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위)에서는 “영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 ‘기획재정부령이 정하는 미분양 주택’이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. <개정 2008.4.29, 2009.5.12, 2011.9.7, 2020.3.13.>”고 규정하면서 제1호에서 “주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택”, 제2호에서 “건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.”으로 규정하고 있고, 가목에서 “주택법 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택”, 나목에서 “자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택”으로 규정하고 있다.
