국세청, 하자담보책임 따라 매수인이 받은 대가 부가세 과세여부 사전답변
공급받은 건물의 하자에 따라 매도인으로부터 받는 건물안전진단 배분금은 재화나 용역의 공급에 대한 대가가 아니기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 매도인의 하자담보책임에 따라 매수인이 받는 대가의 부가가치세 과세여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 회신을 통해 “이 질의는 매도인이 공급한 건물에 하자가 발생했지만 해당 매도인의 사정으로 직접 하자보수를 하지 못하고 건물 소유자로 하여금 직접 건물안전진단을 수행하게 하고 안전진단비용을 매도인이 변제해 준 경우”라고 전제하고 “해당 매도인이 건물의 소유자에게 지급하는 건물안전진단비용에 대해서는 부가가치세법 제4조에 따라 부가가치세가 과세되지 않는다”고 밝혔다.
질의 법인은 2020년 10월 30일 **도 **시 소재 상가건물(이하 ‘쟁점상가’)을 매도인으로부터 취득하면서 계약 전에 이미 보균열 등 하자가 있음을 확인했다.
질의 법인은 이에 대해 매도인이 계약 특약사항에 따라 ‘잔금일 이후라도 건물구조안전진단을 실시해 그에 따른 조치 및 보강’을 해주기로 해서 2021년 3월 5일 질의 법인을 포함한 자치관리단은 임시관리단집회를 통해 정밀안전진단 및 보수보강설계 실시를 하기로 의결했고, 질의 법인은 매도인의 하자담보책임에 따라 건물안전진단 배분금을 지급받았다.
질의 법인은 이와 관련해 매수인이 취득한 건물의 하자로 인해 매도인 하자담보책임에 따라 지급받는 건물안전진단비용의 부가가치세 과세여부에 대해 물었다.
현행 부가가치세법 제2조(정의)에서는 “이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제1호에서 “‘재화’란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”, 제2호에서 “‘용역’이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제4조(과세대상)에서는 “부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.”고 규정하면서 제1호에서 “사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급”으로 규정하고 있다.
(부가 사전-2021-법령해석부가-0651 [법령해석과-2353] 2021. 06. 30)
이와 함께 부가가치세법 제9조(재화의 공급) 제1항에서는 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제11조(용역의 공급) 제1항에서는 “용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “역무를 제공하는 것”, 제2호에서 “시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것”으로 규정하고 있다.
한편 부가가치세법 기본통칙4-0-1(손해배상금 등) 제1항에서는 “각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에서 “소유재화의 파손·훼손·도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금”, 제2호에서 “도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금”, 제3호에서 “공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급 없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금”, 제4호에서 “대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금”, 제5호에서 “부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.”고 규정하고 있고. 제2항에서는 “부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.”고 규정하고 있다.
또한 민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항에서는 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 제1항에서는 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.
또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭: 집합건물법) 제17조(공용부분의 부담·수익)에서는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”고 규정하고 있다.
