- 국세청, 양도인이 임차인에게 지급한 이사비용 필요경비 인정 여부 사전답변
매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지만 개별 지출비용이 이에 해당하는지는 사실판단 할 사항이라는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 양도인이 기존 임차인에게 지급한 이사비용의 필요경비 인정 여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 회신을 통해 “양도자가 양수자와 주택을 양도하는 계약을 체결하면서 해당 주택의 현 세입자를 임대기간 만료 전 조기에 퇴거시키는 특약을 체결하고 양도자가 그 특약사항을 이행하기 위해 현 세입자에게 지출한 비용이 양도자의 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-0573, 2021. 06. 16.)를 살펴 볼 필요가 있다”고 밝혔다.
국세청 기존 해석사례 (사전-2021-법령해석재산-0573, 2021.06.16.)에서는 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다”고 해석하면서 “다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항”이라고 답변했다.
질의인 ‘갑’은 2021년 5월 19일 양수자 ‘을’과 주택 양도 매매계약을 체결했고, 잔금일은 2021년 5월 31일이었다
또한 매매계약서상 특약 사항 중 일부를 살펴보면 현재 세입자(만기일 2022. 6. 21.)가 있는 상태에서 계약했는데 매수인이 직접 입주를 위해 세입자와 협의해 현재 세입자 만기일보다 앞당겨 이사하는 조건으로 매도자가 현재 세입자에게 이사비용 및 부동산 중개수수료등 기타 모든 비용 천만 원(10,000,000)을 지급하기로 돼 있다.
특히 이 매매계약 체결일인 2021년 5월 19일 ‘갑’은 양도주택의 세입자 ‘병’이 2021년 7월 27일까지 이사해 집을 비우는 대신 ‘병’에게 2021년 5월 21일과 7월 27일 각각 5백만 원씩 지급하기로 합의했다.
질의인은 이와 관련해 양도자와 양수자의 주택 양도 계약 조건에 따라 양도자가 기존 세입자에게 조기 퇴거를 위해 이사비용과 부동산수수료 등 명목으로 지급한 비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
(양도 사전-2021-법령해석재산-0885 [법령해석과-2327] 2021. 06. 30)
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고, 가목에서는 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서는 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있으며 제2호에서는 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서는 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하고 있고, 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”, 마목에서 “ 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.
