- 국세청, 단기임대주택 분양 전환 경우 발코니 확장부분 부가세 과세 사전답변
국세청은 국민주택 규모 이하 공동주택을 전 세대 발코니 확장형으로 신축해 임대사업에 사용하다 해당 주택을 양도하는 경우 부가가치세가 면제된다고 밝혔다. 또한 발코니 확장 부분을 별도 과세대상으로 볼 수 없다고 해석했다.
국세청은 국민주택규모 이하 단기임대주택을 분양 전환하는 경우 발코니 확장 부분의 과세 여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 건설사업자가 국민주택 규모 이하 공동주택을 전 세대 발코니 확장형으로 신축해 임대사업에 사용하다 해당 주택을 양도하는 경우 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이라고 회신했다.
질의인은 민간임대주택특별법에 따른 민간임대주택 사업으로 A시 B군청에 국민주택규모 이하의 민간임대주택을 건설해 임대하는 사업을 진행했으며, 5년 임대의무기간이 종료돼 현재 분양전환을 추진하고 있다.
이번에 분양전환되는 주택은 아파트 건설 당시 전 세대 발코니 확장형으로 건설돼 분양전환 시 분양전환 대상자들은 발코니 확장여부를 선택할 수 없고, 분양전환가격은 법률에 따라 발코니 확장비용을 제외하고 산정한 금액을 해당 군청으로부터 승인받았다. 또한 아파트 매각금액과 발코니 확장금액은 별도로 표기했고 구분해서 청구할 예정이다.
이와 관련해 질의인은 국민주택규모 이하 단기임대주택의 임대의무기간 종료로 분양 전환하면서 분양전환가격에서 제외된 발코니 확장 부분이 부가가치세 과세대상인지 여부에 대해 물었다.
(부가 사전-2020-법령해석부가-0493 [법령해석과-1814] 2020. 06. 12)
현행 부가가치세법 제9조(재화의 공급) 제1항에서는 ‘재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.’고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제11조(용역의 공급) 제1항에서는 ‘용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.’고 규정하면서 제1호에 ‘역무를 제공하는 것’으로 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) 제1항에서는 ‘주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.’고 규정하면서 제1호에 ‘해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역’, 제2호에 ‘거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역’으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 ‘주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.’고 규정하면서 제1호에 ‘주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역’으로 규정하고 있다.
한편 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) 제1항에서는 ‘다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.’고 규정하면서 제12호에 ‘주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것’으로 규정하고 있다. 또한 제2항에서는 ‘제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.’고 규정하고 있다.
또한 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) 제1항에서는 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. <단서생략>’고 규정하면서 제4호에 ‘대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)’고 규정하고 있다.
한편 조세특례제한법시행령 제106조(부가가치세 면제 등) 제4항에서는 “법 제106조제1항 제4호에서 ‘대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역’이란 다음 각 호의 것을 말한다.”고 규정하면서 제1호에 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’, 제2호에 ‘제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법·전기공사업법·소방시설공사업법·정보통신공사업법·주택법·하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 다만, 소방시설공사업법에 따른 소방공사감리업은 제외한다.’고 규정하고 있다.
또한 조세특례제한법시행령 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) 제3항에서는 “법 제55조의2 제4항에서 ‘대통령령으로 정하는 규모’란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.‘고 규정하고 있다.
