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1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는 경우에는 주택으로 변경한 후 양도하는 것이 좋다

도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도변경해 사업을 시작했다.
그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다.
그런데 집을 팔게 되면 5000만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다.
이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?

▲1세대 1주택 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기주택 및 고가주택은 제외)의 보유기간이 3년 이상(서울·과천·분당·일산·평촌·산본·중동 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주하는 경우에 한한다. 이하 같다)인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.

이때 양도하는 건물이 주택인지 3년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, “3년 이상 보유”라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산해 3년 이상인 경우를 말한다.

▲절세방안

위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도변경 했으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다.

그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용해야 한다.

3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년이상 보유 및 거주했으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다.
만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.

물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다.

갖춰야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나, 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖춰 놓아야 할 것이다.

-매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서
-전기요금납부영수증(가정용)
-날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)
-다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본
-기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류


주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴 보라

김시민 씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1∼2층 근린생활시설, 3∼4층 주택으로 각 층 면적은 15평임)을 양도했으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 아니했다.

그런데 얼마 전 세무서에서 1,500만원의 양도소득세 고지서가 나와 내용을 알아보니, 주택과 주택 외의 면적이 동일하다 하여 주택 외의 면적에 대해 양도소득세를 과세한 것이었다.

김시민 씨의 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까?

겸용주택의 경우 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다.

따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다.

주택면적과 주택 외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고해 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있다.

▲점포에 딸린 방이 있는 경우

실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 국세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.

따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비해 주택임을 입증해야 한다.

-임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 점포면적과 주택면적을 구분 기재하는 것이 좋음)
-세입자의 주민등록표 등본
-인근주민들의 거주사실확인서
-기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류

▲지하실의 경우
지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적의 비율로 안분해 구분한다.

따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증해야 한다.

▲계단의 경우

통상 계단에 대하여는 별 관심을 두고 있지 않으나 위와 같이 주택면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 한다.

계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 상가 등의 면적의 비율로 안분계산 한다.

예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단부분은 주택으로 본다.

위 사례의 경우도 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있다.

▲위 사례의 경우

지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산해 주택면적이 넓으면 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
/다음호에 계속

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