주거용 임대 오피스텔은 ‘주택’...잘못 알고 비과세 신고했다간 양도세 ‘폭탄’
2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 ‘주택 수’에 포함...분양권 취득시기 必확인
국세청은 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못해 거액의 양도소득세를 납부하는 경우가 많아 부동산 양도 전 비과세·감면 요건을 미리 챙겨야 한다고 강조하고 있다.
김국세씨는 2023년1월 A주택(취득가액 7억원, 양도가액 11억원) 소재지가 조정대상지역에서 해제돼 비과세 2년 거주요건이 없는 것으로 잘못 알고 거주하지 않은 A주택을 양도해 예상치 못한 많은 세금을 납부했다.
김국세씨 A주택의 경우 양도소득세가 비과세 적용될 경우 세금이 한푼도 없지만 이를 적용하지 않으면 1억1700만원의 세금을 내야한다.
주택 양도 당시 조정대상지역에서 해제됐가 하더라고 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 적용이 가능하다.
따라서 거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받기 위해서는 취득 당시 조정대상지역에 소재했는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 부동산 양도 전 비과세·감면 요건을 미리 정확히 확인하는 것이 절세에 중요한 포인트가 된다.
주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당돼 다른 주택 양도 시 비과세를 받지 못한 사례도 흔히 나오고 있다.
이민국씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 주택에 해당하지 않는 것으로 잘못 알고 A주택을 양도한 후 비과세 신고했다.
그러나 B오피스텔이 주택에 해당돼 A주택(취득가액 5억원, 양도가액 10억원) 양도 시 비과세를 적용받지 못했다. 양도소득세 비과세 적용 시 세부담이 전혀 없지만 적용되지 않아 1억5300만원의 세금을 납부했다.
국세청은 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’은 소득세법상 주택에 해당한다고 강조하고 있다. 따라서 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당해 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부 확인을 반드시 해야 한다고 강조하고 있다.
만약 이민국씨가 B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록해 일정요건을 충족한 경우 A주택 양도 시 ‘장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례’가 적용돼 1세대1주택 비과세 적용도 가능하다.
2021년 1월1일 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함돼 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례도 나오고 있다.
강대한씨는 2021년 2월 취득한 A분양권을 보유한 상태에서 2021년 5월 B주택을 취득하고 2023년 7월 양도한 뒤 비과세로 신고했지만 A분양권이 주택 수에 포함돼 비과세 혜택을 받지 못했다. (B주택의 취득가액 6억원, 양도가액 9억원)
만약 양도소득세 비과세를 적용받을 경우 양도세가 ‘0’원이지만 비과세 적용이 되지 않으면 9천300만원의 양도세를 납부하게 된다.
국세청은 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 비과세 적용 시 주택 수에 포함되기 때문에 주택 취득 당시 분양권을 보유한 경우 분양권을 언제 취득했는지 확인이 반드시 필요하다고 강조하고 있다.
2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 포함되기 때문에 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득해 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능한지 미리 정확히 확인해야 한다.
