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총체적 난국에 빠졌다고 해도 과언이 아닌 한국의 부동산 세제를 개선하기 위해 세율체계를 간소화하고 재산세와 종부세를 통합, 보유세 과세 기준을 미국의 사례와 같이 취득가 기준으로 해 중산층 실수요자를 보호해야 한다는 전문가 제언이 나왔다. 

김우철 서울시립대학교 교수는 19일 동국대에서 개최된 한국조세정책학회 제21차 조세정책세미나에서 ‘부동산 보유세제의 문제와 개편방향’에 대한 발제를 맡아 이같이 주장했다. 

김우철 교수는 현재 부동산 조세정책의 핵심 문제를 세제를 투기방지와 불로소득 환수를 위한 수단으로만 인식하로 이용하고 있다는 점으로 진단했다. 

김 교수는 “세제의 기본 원칙과 방향을 무시하고, 주택수요 억제를 위한 대책만 양산하다 보니 주택시장 안정화라는 목적은 이루지도 못한 채, 기존 세제의 기형적인 구조적 결함이 고착화 되고 부동산세제가 징벌적 수단으로 전락해 이제는 전문가도 세부내용을 알기 어려울 정도로 복잡한 상태”라고 말했다. 

그는 현 보유세제의 문제로 ▲과세대상 급증 ▲세액급증 ▲실효세율 급등 ▲담세력에 대한 미흡한 고려 ▲극심한 누진성을 꼽았다. 

이를 개선하기 위해 우선 세율체계를 간소화 하고 재산세와 종부세를 통합해야 한다고 주장했다. 

김 교수는 “징벌적인 아닌 정상적인 과세의 안착을 통해 편익과세 원칙을 구현해야 한다”면서 “지역공공재 제공에 따른 편익이 주거서비스를 개선시키고 부동산 가치도 오르게 한다는 점에서, 편익의 수혜자가 재정비용을 담당하는 것이 적절하다는 논거가 재산과세의 기본 원칙”이라고 강조했다. 

따라서 재산과세는 고가주택 여부가 아닌 주택보유 자체만을 기준으로 과세하는 것이 공평하고 중저가나 고가주택 모두 동일하게 재산 가치에 비례하여 편익을 얻기에 세금도 그에 비례하여 내도록 해야 한다는 것이다. 

이같은 이유로 국제적으로 재산세는 보유주택의 수나 보유주택 가액에 관계없이 단일세율 체계로 과세하는 것이 기본이라고 소개했다. 

김 교수에 따르면 세르비아의 지방정부나 브라질 상 파울로 시를 제외하면, 전 세계 수많은 지방정부 중 누진세 체계에 따라 보유세를 부과하는 사례는 거의 없다. 

그는 “고가주택에 대해 누진적인 종부세를 별도로 과세하면서도, 중저가 주택에 대한 재산세율 체계를 종전보다 더욱 누진적으로 만들고자 하는 우리나라의 최근 정책은 세계적으로 유례를 찾기 힘든 희귀한 경우”라고 지적했다. 

이어 김우철 교수는 “낮은 재산세 부담을 더욱 낮추는 것에 더해, 종부세를 보유주택 가치 기준 상위 2%에 대해서만 부과하겠다는 정치권의 발상은 보유세 정상화를 하지 않겠다는 말과 같다”고 비판했다. 

김 교수는 “단일비례세에 가깝게 재산세와 종부세를 개편하고, 최종적으로 양자를 통합하는 보편적 방식의 보유세 개편이 합리적인 정책의 기본방향”이라고 밝혔다. 

한국의 주택보유자 담세력을 고려하면, GDP 대비 보유세 비중을 OECD 평균에 해당하는 1% 초중반 수준으로 유지하는 것이 적절하다고 제안했다. 

아울러 주택수 세율 차별화 문제를 개선해야 한다는 주장도 내놨다. 

김 교수는 현행 세제는 보유주택의 수와 지역에 따라 세율을 차별화, 3주택자 또는 조정지역 2주택자에 대해 최고 6% 세율로 과세하며 주로 2.2~3.6% 세율이 적용될 것으로 추정했다. 

이어 신규 및 재고주택 전월세시장을 형성하는 다주택자에 비정상적인 고율의 보유세 부과는 민간임대주택 공급에 큰 장애라고 지적했다. 

김 교수는 “단일비례세에 기초한 보편적인 재산과세 개편은 다주택자에 대한 징벌적 과세 문제를 자동적으로 해결해 주기에, 임대시장에 대한 경제적 왜곡은 더 이상 발생하지 않는다”면서 “이방향으로의  세제개편은 서울 특정 지역의 고가 주택 한 채에 대한 경쟁적인 매입 추세를 억제하는 데에도 도움을 준다”고 주장했다. 

그에 따르면 현 세제는 강남의 20억짜리 주택 한 채 보유자가 지방의 2억짜리 다세대주택 10채 보유자보다 세금을 적게 낸다. 이 보유자가 세액공제 혜택까지 받게 되면, 지방의 2억짜리 주택 5채 보유자보다 종부세를 적게 낼 수도 있다. 

지방주택은 어쩔 수 없이 상속받은 주택일수도 있고, 팔려고 해도 팔리지 않는 주택일 수 있음에도, 다주택자란 이유로 높은 세금을 내야 하는 것은 매우 불합리하다는 문제가 제기된다. 

김우철 교수는 “수도권과 대도시가 아닌 지방에 이렇게 ‘똘똘하지 못한 주택’을 다수 보유하는 사람들이 한순간에 마치 범죄자로 취급받아 징벌적 세금을 내야 해, 부득불 서울 중심의 ‘똘똘한 주택’ 한 채를 찾아 나서는 현재의 모순적인 상황은 단일세율 체계의 보유세제 하에서는 더 이상 반복되지 않게 될 것”이라 주장했다. 

김 교수는 “투기수요 억제 수단에서 이제 그만 보유세를 놓아주어야 한다”고 강조했다. 

다주택자에 대한 보유세 중과세가 투기수요 억제에 도움이 된다는 주장이 제기될 수 있으나, 이는 우리나라 주택시장 현실을 너무 단순하게 해석한 탓이라는 것이다. 

입지가 양호한 서울 주요지역 주택 소유자는 보유세를 크게 인상해도 주택을 잘 팔지 않는다. 

따라서 이들 주택의 공급은 단기적 으로 고정되어 있어, 상시적인 초과수요가 존재하고, 주택보유자들은 사실상 독점기업과 같은 지위를 누리게 된다는 지적이다. 

김 교수는 “결국 임대료 수준을 결정할 수 있는 독점력은 정부가 인상한 보유세를 임차인에게 전가하는 것을 용이하게 만들어 준다”고 진단했다. 

따라서 주거 필수재에 해당하는 실거주용 주택에 대한 보유세 과세는 섬세하고 신중하고 처리할 것을 주문했다. 

그러면서 미국의 사례인 주택 재산세 과세이연과 중산층 실수요자를 위해 보유세를 취득가 기준으로 산정하는 제도 도입을 적극적으로 검토해야 한다고 주장했다. 

김 교수는 “ 미국 캘리포니아에서는 재산세를 매년 납세하는 대신 주택 처분 또는 사망 시에 이연된 재산세를 납부하도록 허용하는 제도가 이용되고 있다”면서 “일정 소득수준 이하의 1주택자에 대해서는 과세이연을 통해 보유세 부담을 실질적으로 줄여주는 방안을 검토해야 한다”고 말했다. 

또 “ 중산층 실수요자를 위해서는 보유세 기준을 취득가 기준으로 산정하는 것도 좋은 대안”이라고 제안했다. 

미국 캘리포니아주에서는 취득 당시 주택가격에서 출발한 재산세 과표를 매년 일반적인 물가수준에 해당하는 2%범위 이내에서만 인상 가능하도록 법으로 규제하고 있다. 

김우철 교수는 “물가연동제 방식의 과표조정은 사실상 102%의 세부담상한제를 유지하는 것과 같아, 세부담 상승폭을 50% 이내로 제한하고 있는 우리나라 상한제에 비해 세부담 평준화(tax smoothing) 효과가 뛰어나다”고 말했다. 

특히, 1가구 1주택자들은 집값이 지속적으로 오르더라도, 대부분 집을 팔지 않고 계속 거주하는 경우가 많아, 실수요자들에 대한 세부담 경감이 극대화되는 효과가 있다는 주장이다. 

김 교수는 “주택가격이 급등하는 것은 납세자 의지와 무관한 측면이 있다”면서 “주택 취득가격을 기준으로 보유세를 부과하는 것은 장기거주 유인을 제공하고 고령 은퇴자들의 세부담을 획기적으로 낮추어 주는 장점이 있어, 우리나라에서도 1주택자에 한해 도입을 고려할만 하다”고 제안했다. 

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