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정부가 주택을 살 때 내야하는 취ㆍ등록세를 인하함에 따라 신규 아파트 입주자와 기존 아파트 구입자들은 어떻게 하면 절세혜택을 누릴 수 있는지에 촉각을 곤두세우고 있다.
우선 시기와 등기 시점을 한 달 가량만 늦춰도 취득·등록세를 최고 절반까지 절약할 수 있다.
또 거래세 인하방안은 국무회의를 거쳐 오는 29일 이나 다음 달 5일부터 시행될 예정인데 조금만 연구(?)하면 법시행전에 아파트를 사거나 새 아파트에 입주하는 계약자들도 절세혜택을 누릴 수 있다.
한편 정부는 일반 주택을 살 때 내야하는 취ㆍ등록세는 현행 2.5%에서 2%로 인하하고, 새 아파트에 대한 취ㆍ등록세는 현행 4%에서 2%로 인하키로 했다. <편집자 주>

새 아파트, 법 시행이후 잔금납부 늦춰야 혜택
연체이자(연 11~13%)… 거래세 혜택 비해 미미한 수준

정부는 거래세 인하방안을 담은 지방세법 개정안이 8월 임시국회(8월21-26일)에서 통과하면 국무회의를 거쳐 오는 29일이나 다음 달 5일 시행에 들어갈 방침이다.
예컨대 9월 5일부터 시행하면 이날 이후에 잔금을 납부한 주택부터 거래세율 인하혜택을 보게 된다.
특히 새아파트의 경우 중소형은 종전보다 50%, 중대형은 41.3% 절감효과를 보게 되고 4억원짜리 중소형아파트의 경우는 1760만원에서 880만원으로, 6억원짜리 중대형아파트는 2760만원에서 1620만원으로 각각 줄어드는 것이다.
이에 따라 새아파트의 경우 거래세 인하 혜택을 보려면 법 시행일까지 잔금 납부를 늦춰야 한다.
만일 잔금을 연체하면 연체이자를 물어야 하지만 연 11-13% 가량이어서 거래세 인하혜택에 비하면 미미한 수준이다.
부동산 전문업체에 따르면 8월 입주예정 물량은 경기도 6996가구를 비롯해 전국에서 3만가구에 달하는데 이들 단지는 잔금을 1개월만 연체하면 거래세 인하혜택을 볼 수 있다.
이와 함께 기존아파트의 경우 지금 매매계약을 체결하더라도 잔금을 법 시행일 이후에 치르면 인하혜택을 볼 수 있다.
다만 파는 사람이 동의할 때에만 가능하다.
한편 전문가들은 정부가 거래세 인하혜택을 예고함에 따라 8월에는 주택거래가 거의 중단될 것으로 전망했다.

취득·등록세 과세시점 서로 달라
잔금 남기고 입주 미루면 최고 50% 절세

주택거래 때 납부하는 취득·등록세는 과세 시점이 서로 다르다.
취득세는 잔금완납일이 과세 시점이지만 등록세는 취득일로부터 60일 이내에 이뤄진다.
신규 아파트를 분양받은 가구는 잔금을 치르고 아파트 열쇠를 받으면 취득세 부과 대상이 된다. 또 기존 아파트도 잔금을 치를 때가 과세 시점이 발생한다.
법적으로는 잔금을 조금이라도 내지 않았다면 취득세가 부과되지 않지만 지자체에 따라서는 잔금이 수백만원 남아 있어도 입주한 것으로 보고 취득세를 부과하는 곳도 있다.
전문가들은 이에 따라 “아직 잔금을 치르지 않은 사람은 연체 이자를 물더라도 400만~500만원 정도의 잔금을 내지 않고 남겨뒀다가 법 개정 이후 완납하면 취득·등록세 인하 혜택을 볼 수 있다”고 설명했다.
이미 잔금을 내고 입주한 사람도 취득세는 현행대로 납부하게 되지만, 등기 시기를 늦추는 방법으로 등록세는 아낄 수 있다.
한편 등록세는 취득일로부터 60일 이내에 등기 시점이 발생하기 때문에 지난 7월에 입주한 사람은 등기 시점을 법 개정 이후로 미루면 등록세가 최고 절반까지 줄어들 수 있다.
이와 함께 6월에 입주, 등기 시한이 다가온 가구도 한 달 정도 등기를 지연시키면 등록세를 줄일 수 있는데 이 경우 등기 지연에 따른 과태료를 물게 된다.
부동산 업체 관계자는 “지연 기간이 2개월 이내일 경우 과태료는 등록세액의 5%”이고 “분양가 4억원의 아파트라면 등록세액은 400만원, 등록세액의 5%는 20만원이 된다”고 말했다.

분양가 5%정도 잔금으로 남겨 둬
잔금 클 경우… 고율의 연체이자 물릴 수 있어

최소한 분양가의 5%정도는 잔금으로 남겨놓고 법 시행후에 지연 등기하면 유리하다.
이는 행자부에서 분양가 5% 이하를 남겨두고 지연등기를 하는 것은 납부능력이 없어서가 아니라 절세를 위해 분양권 상태를 유지하고자 하는 편법으로 간주하기 때문이다.
다만 잔금이 너무 작을 때는 행자부가 실질적인 취득으로 판정, 가산세 및 과태료를 부과한다.
전문가들은 이에 대해 “정확히 분양가의 몇 %를 남겨둬야 분양권 상태로 보는가에 대한 규정은 현재까지 없지만 최소한 분양가의 5% 이상을 남기는 것이 안전할 것 같다”고 말했다.
한편 잔금을 너무 많이 남겨놓는 것도 현명한 방법은 아니라는 지적도 있다.
특히 정해진 기한내에 잔금을 내지 않으면 건설사들이 고율의 연체이자를 물리기 때문이다. 부동산업체 한 관계자는 이에 대해 “건설사마다 이자율은 다른데 보통 입주종료일로부터 1개월 미만은 약 12%(연이율 기준), 3개월 이후에는 약 15%(연 이율 기준)의 연체이자가 붙게 된다”고 설명했다.
그는 이어 “3개월이 지나게 되면 건설회사가 계약자에게 최고장을 보내고 3번 최고장을 보낸 이후에도 잔금을 내지 않으면 건설사가 임의로 계약을 해약할 수도 있다”고 덧붙였다.

기존 아파트 구입자, 잔금 시기 조정 할 경우
취득세 3분의 1 정도 감소 가능

기존 아파트 구입자는 집주인과 협의해 잔금 납부 시기를 법 개정 이후 시점으로 변경하면 취득세가 3분의 1 정도 줄어들게 된다.
납부 시기 변경을 위해서는 시·군·구청에 제출하는 부동산 거래 계약서를 수정해야 하는데 집주인이 이사 시기 등을 이유로 계약 갱신을 거절하면 마땅한 방법은 없다.
한편 개인 간 기존 아파트 거래에 따른 등록세율은 이번 법 개정 이후에도 변동이 없기 때문에 등기 지연을 해도 절세 혜택은 볼 수 없다.

<박스기사>
오피스텔은 거래세 인하대상 제외
행자부, ‘잔금 납부시점 기준… 확인 방법 없어’

다음 달 초 시행될 거래세 인하 대상에서 주거용 오피스텔(일명 아파텔)을 분양받은 사람들은 제외된다.
오피스텔을 주거 목적으로 사용할 경우엔 '주택'으로 간주돼 재산세를 내야한다.
또 양도소득세 중과 대상에도 포함되지만 취득·등록세 만큼은 '오피스텔'로 취급돼 인하 혜택을 전혀 받을 수 없다.
이에 따라 주택을 분양받은 사람에 대해서는 다음 달 초부터 현재 분양가의 4.4~4.6%(부가세 포함)인 취득·등록세가 2.2~2.7%로 인하되지만 오피스텔 분양자는 종전대로 4.6%를 취득·등록세로 내야 한다.
행정자치부 지방세제팀 관계자는 “오피스텔 분양자가 주거용으로 사용할지, 아니면 사무용으로 사용할지를 잔금 납부 시점을 기준으로는 확인할 방법이 없다"고 말했다.
이 관계자는 이어 "이 경우 건축물 대장에 명시돼 있는 대로 세금을 부과해야 해 거래세 인하 대상에서 제외된다"고 설명했다.
한편 일부에서는 오피스텔 가격이 분양가 이하로 떨어져 있는 상황에서 세금 부담까지 상대적으로 커 오피스텔 기피 현상이 상당 기간 계속될 것으로 예상했다.

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