부동산 세제는 효율성, 공평성 등 원칙에 맞게 운영
‘조세개편의 큰 틀은 가격 안정이 아니다’
지난 27일 명동 은행회관에서 ‘부동산 정책, 무엇이 문제인가’라는 주제로 한국선진화포럼이 주최한 월례토론회에서 건국대학교 부동산학과 손재영 교수는 현행 부동산 정책의 문제점을 조목조목 들었다.
손 교수의 결론은 부동산 세제는 가격안정 대책이 아니라 효율성, 공평성 등 조세원칙에 부합되도록 운영해야 한다는 것이다.
현행 특정 지역의 국지적 가격안정이 조세개편의 모티브로서 작용해서는 안된다는 것.
또한 주택정책의 최종목표는 전반적인 주거수준의 향상과 시장 소외계층에 대한 최소한의 주거수준 보장이라며 각 계층의 국민들이 어떤 주택을 원하는지 겸허히 관찰하라고 지적했다.
그는 또한 주택시장은 제로섬 게임이 아니며 가격 동향에 공급이 반응하는 것이기 때문에 주택문제는 택지공급만 원활하다면 쉽게 풀 수 있는 문제라고 강조했다.
부동산학 학자가 본 현 정부의 부동산 정책의 문제가 무엇인지 살펴보고 그가 제시하고 있는 개편 방안을 자세히 살펴봤다.<편집자주>
부동산 조세체계
건국대학교 부동산학과 손재영 교수는 현재 참여정부의 부동산 정책이 전반적으로 정치적 관점에 우위에 두고 바꾸려 하고 있다고 비판했다.
특히 국지적인 문제에 보편적인 조세를 적극적으로 활용하는데 문제가 있다고 강조했다.
그는 강남주택가격을 잡는 데 전국적으로 적용되는 조세를 활용한다든지 조세를 부동산 과다보유에 대한 정당한 징벌로 인식하고 있는 것은 문제라며 이는 조세 개념상 찬성할 수 없다고 주장했다.
손 교수는 부동산 조세는 부동산 가격을 낮추기 위해서가 아닌 중앙 및 지방정부세입 조달, 재분배, 인센티브 조절 등을 통해 조세 본래의 고유한 기능을 회복하는 방향으로 개편돼야 한다고 말했다.
특히 그는 민간과 공공 그리고 중앙정부와 지방정부의 자원배분에 대해 근본적으로 깊은 성찰과 국민공감대를 형성시킬 필요가 있다고 주장했다.
손재영 교수는 이 시점에서 큰 정부가 필요한지 그리고 그 목적을 위해 부동산이 가장 좋은 세원이 되는지 또한 이렇게 늘어난 조세수입으로 과연 무엇을 할 것인가에 대한 깊은 성찰이 필요하다고 말했다.
중장기조세개혁안의 골격을 만드는 조세개혁특별위원회 위원장을 지냈던 곽태원 서강대 교수도 현행 조세체계를 비판했다.
그는 현재 정부가 벌여놓은 사업이 많고 복지재정에도 수요가 많다보니 조세부담률을 높이려는 것 같다고 지적했다. 하지만 이미 한계수준에 와 있으며 병역의무 등 조세부담이 아닌 형태의 부담 등 조세부담률도 낮다고 할 수 없다고 말했다.
아울러 그는 현재 시장 자체가 정부의 부동산 정책이 불합리하다고 보고 있어 지속성이 있을 지 믿지 않는 것 같다고 판단된다고 진단했다.
이와 함께 부동산 보유세가 과도해지면 오히려 사유재산을 몰수하는 효과가 나타나 크게 우려된다고 말했다.
김준성 전 경제부총리는 최근 한 강연에서 현행 부동사정책에 대해 투기 수요자금을 제도 금융을 통해 흡수해야 하며 경기에 영향을 주거나 정상적인 아파트 공급을 저해하는 정책을 써서는 안된다고 언급한 바 있다.
특히 그는 이 자리에서 국민소득에 맞춰 고급아파트수요는 자연스럽게 증가한다며 이 현실을 외면해서는 안된다고도 지적했다.
그의 주장은 고급 아파트를 건립하도록 하면서 여기서 얻어지는 세수로 서민용 아파트를 세우는 것이 순리라고 강조한다.
김준성 전 부총리의 투기자금 흡수 방법은 무기명 중장기예금, 세금감면 채권 발행 등을 제시했다. 여기서 나온 자금을 주식시장에 투자하면 증시 안정화에도 기여할 수 있는 일석이조의 효과도 볼 수 있다고 설명한다.
지방자치단체의 재량권 보장 및 고령자를 위한 대책 필요
손재영 교수는 부동산 보유과세와 관련 지방재정자율 확대를 위해 주세입원인 부동산 보유세는 지방자치단체들의 재량권이 최대한 보장돼야 한다고 말했다.
손 교수는 부동산은 그 특성상 지방재정 세입원으로서 최적의 기능을 한다며 이 기능에 충실하도록 개편되는 것이 중요하다고 말했다.
그는 이와 관련 소위 이야기되고 있는 선진국형 보유과세란 존재하지도 않는다며 합산누진과세는 정상적인 과세방법이 아니다라고 주장했다.
이에 따라 보유세 과세에 있어 장기적으로 지방세원 기능에 적합한 물건별 정률과세를 지향해야 한다는 주장을 제기했다.
물건별 정률과세란 지방정부가 공공서비스 제공수준에 맞게 과표 또는 세율을 결정하는 과세제도다.
이 제도를 도입할 경우 납세자가 내는 세금과 지방정부에서 받는 서비스 수준이 상호 부합한다는 인식이 높아지게 돼 실질적으로 지방재정의 자율성이나 책임성이 높아진다는 장점을 가진다는 것. 또한 세제운용시 비용도 감소되는 효과를 보일 수 있다고 말했다.
손재영 교수는 아울러 단기적으로는 주택가액은 높지만 소득이 작은 고령층을 배려한 종합부동산세 세금 감면이 필수적이라고 주장했다.
그는 이와 관련 조세형평성에 따라 무조건 감면이 어렵다면 납부연기를 채택하는 것도 한 방법이라고 말했다.
손 교수는 이와 함께 원본잠식의 가능성이 있기 때문에 종합부동산세 대상을 종전의 9억원으로 환원하고 위헌성 여부에 대한 검토가 더 필요한 세대별 합산을 개인합산으로 전환해야 한다고 주장했다.
최명근 강남대 석좌교수도 "투기는 막아야 하는 것이지만 세제 하나를 가지고 막는 것은 지나치게 국민 부담만을 높일 수 있다는 우려가 있어 잘못됐다고 생각한다"고 말했다.
그는 또한 "지방세ㆍ부가세ㆍ종부세 등을 포함한 보유세가 사람에 따라 실효세율 측면에서 3%에 달하는 사람도 나올 수 있어 너무 높다"며 가급적이면 1%를 넘지 않는 선에서 제한돼야 한다고 언급했다.
한편, 곽태원 서강대 교수는 정부나 일반인들은 미국의 재산세가 높다고 보고 있지만 이들은 우리와 달리 재산세를 지방정부의 공공서비스에 대한 일종의 사용료로 보고 있기 때문에 반발심이 없다고 말했다.
즉 미국인들은 재산세를 많이 내는 만큼 많은 서비스를 받는 것으로 믿고 있다는 것.
정부의 부동산 세금에 대한 국민에 대한 불신을 어떻게 없애느냐가 중요하다는 점을 지적한 것이다.
세율은 낮추되 과세베이스는 넓혀야…세금납부 연기 제도 필수
손재영 교수는 세율을 낮추고 과세베이스를 넓히는 방향으로 소득세 본래의 재분배 기능에 충실하도록 개편하는 것이 중요하다고 말했다.
그는 실거래가 과세 및 등기부 기재는 긍정적인 효과가 있지만 반면 실효세율이 너무 급격히 올라 재분배기능을 못하고 있다고 주장했다.
손 교수는 양도소득세의 재분배 기능을 위해 장기적으로 과세이연제도를 도입해야 할 필요가 있다고 말했다.
소득세와의 형평상 세율인하는 어렵더라도 동일 주거수준을 유지하도록 세금납부를 연기해 주는 제도는 필수적이라는 것.
과세이연은 현재 법인의 경우만 가능한 것으로 기업의 원활한 자금운용을 위해 자산을 팔 때까지 세금 납부를 연기해 주는 제도다. 개인도 법인으로 전환할 경우 부동산 차익에 대해 일정기간 과세이연을 받을 수 있다.
또한 1가구 다주택 보유에 대한 중과세 조치를 중단되는 것이 부동산 시장의 동결효과를 막을 수 있을 것이라고 말했다.
한편, 손재영 교수는 장기적인 방안 이외에 단기적으로는 고가주택의 개념을 10억원 수준으로 인상해야 한다고 강조했다.
그는 현행 고가주택은 6억원 이상인데 이는 서울 시내 아파트들의 약 20%가 해당되며 이것이 어떻게 고가주택에 속할 수 있느냐는 것이다. 1990년 5억원, 1999년 6억원이었던 점을 감안하고 아파트가격 상승률을 고려할 경우 수도권은 10억원, 서울은 13억 수준으로 인상되는 것이 마땅하다고 말했다.
손 교수는 이와 함께 주택자금 대출이자를 경비로 인정받게 할 필요가 있다고 의견을 제시했다.
아울러 1가구 다주택 보유의 경우에 있어서도 임대사업자의 범위를 넓혀 민간임대 시장을 보호하고 육성할 수 있는 차원이 돼야 한다고 말했다.
지방에 주택을 보유하고 있는 사람들을 위해 주택 수에 따른 중과세보다 양도차익의 크기를 고려한 중과세가 더 낫다고 주장했다.
취득세 등 거래세 비중 너무 높아
곽태원 서강대 교수는 우리나라의 거래세 비중이 지나치게 높아 문제라고 말했다.
거래세인 취득․등록세는 정부가 재산권을 관리해주는 대가로 받는 수수료 개념인데도 세금이 재산가액의 2~3%나 되는 것은 문제라는 것이다.
손재영 교수는 이에 대한 대안으로 부동산 취득에 대한 과세는 거래비용을 높이는 특별한 기능이 없기 때문에 다른 조세부담이 증가하는데 따라 부담을 감소시키는 것이 필요하다고 말했다.
특히 전체적인 세수중립성을 유지하는 버퍼(완충장치)로 활용해야 한다고 말했다.
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정부 거래세 세율 인하 발표
시장은 되려 ‘시큰둥’
정부도 최근 주택을 살 때 부담해야 하는 거래세의 세율을 인하키로 했다는 방침을 발표했다.
이 방침에 따르면 부동산 거래시 내야 하는 취득세와 등록세가 각각 2%로 인하된다.
그러나 부동산 전문가들은 단지 주택 거래세를 인하했다는 이유로 시장에 큰 영향을 미칠 수 없다며 시큰둥한 반응이다.
세무사 및 부동산 관련 대다수 전문가들은 물론 오래전부터 제기돼 왔던 거래세 인하조치는 방향은 맞지만 실제로 거래세 몇백만원 차이로 과연 시장에 탄력이 가기에는 부족하다고 지적했다.
어짜피 과세표준이 상승하면서 취등록세가 인하됐어야 했기 때문에 이번 조치는 당연하다는 것.
특히 이번 조치는 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장이 단번에 활성화 될 수 있는 조치는 아니라며 정부의 생색내기용이 아니냐는 비판도 받고 있다.
즉, 실제로 부동산 내수가 나아지거나 거래가 활성화되려면 거래세 뿐만 아니라 양도소득세 조정, 분양권 전매제한조치 해제 등의 규제 등이 추가적으로 이뤄져야 기대될 수 있다는 얘기다.
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주택공급 관련
참여정부의 큰 업적 중 하나인 국민임대주택 100만호, 장기임대 50만호 건설계획에 대해 손재영 교수는 그린벨트를 과감히 푸는 등의 정부 결단성을 높게 평가했다.
반면, 민간임대 시장을 억제하면서 공공에서 중형 임대까지 담당하는 것은 문제가 있다고 말했다. 특히 작은 정부를 구현하면서도 민간임대 기능을 유지키 위해서는 다주택 중과세 폐지 등 주택의 투자수익율을 높이는 방안을 마련하는 것이 급선무라고 말했다.
이와 함께 중대형 평형의 분양비율을 높여야 한다는 점도 지적했다.
중산층 등을 위해서는 소비자가 원하는 주거환경 조사에 바탕을 두고 공급을 해야 한다고 주장했다.
2003년 이후 주택문제가 발생한 본질은 ‘강남에 진입하는 것이 불가능해진 중산층의 좌절’에 있지 않았냐고 조심스럽게 언급했다.
아울러 이들을 위해 먼저 사고 나중에 갚는 방식의 주택금융제도가 필요하다고 강조했다.
현행 주택저축 등과 관련해서도 일정한 기간 안에 정해진 주거여건, 주택사양을 가진 주택분양을 보장받을 수 있도록 주택저축과 공급의 보장협약이 절실하다고 말했다.
주택공급의 탄력성 제고
손재영 교수는 주택은 생산이 가능한 재화인 점을 강조했다.
하지만 새로운 국토이용규제에 따라 민간이 택지를 개발한다는 것은 사실상 불가능하다고 말했다.
그는 이에 대해 현행 수십개의 법령이 중복으로 규제하고 있기 때문이라고 지적했다.
이에 따라 민간이 좀더 많은 택지 개발에 참여할 수 있도록 규제를 완화하는 것이 필요하다고 주장했다.
또한 공공주도의 대규모 신도시가 주택 수요를 충족시키고 있기 때문에 공급 문제가 생겨 이에 따른 수요와 가격문제를 더욱 부채질하고 있다고 지적했다.
손 교수는 이에 따라 주택시장 상황에 따라 획기적으로 규제를 완화시키는 택지공급체계의 도입이 필요하다고 강조했다.
이 안으로 주택가격이 일정수준 이상 상승하는 지역에서는 그린벨트 구역조정을 포함하는 강력한 택지공급 의무화를 제시했다. 이것이 그가 주장한 주택저축과 공급을 보장하는 협약을 뒷받침할 수 있다는 것.
조세원칙에 맞는 부동산 세제 이뤄져야
이같이 ‘부동산 정책, 무엇이 문제인가’에서 건국대학교 부동산학과 손재영 교수는 부동산 세제는 효율성, 공평성 등 조세원칙에 부합되도록 운영해야 한다고 주장했다.
이에 대해서는 대부분의 부동산 및 조세학자들의 대부분의 견해와도 일치한다.
이를 위해서 부동산 세제 개편은 대세가 되어 버린 가운데 국회에서도 세제 개편의 움직임을 지속적으로 보이고 있다.
주택정책의 최종목표가 전반적인 주거수준의 향상이 되어야 한다는 점에서 참여 정부가 어떤 행보를 보일지 각계각층은 주목하고 있다.
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