표준건축비 인상키로, 건설사 부채 부담 더는 방안도 논의
국토부 8일 건설사·전문가 의견수렴…이달 13일께 대책 발표
정부가 중산층을 대상으로 하는 기업형 민간 임대의 임대기간을 준공공임대와 같은 8년으로 정하고, 임대기간에 따라 국민주택기금 이자 등의 지원혜택을 차등 적용할 계획이다.
택지는 한국토지주택공사(LH)의 현행 민간 임대주택 용지 공급 가격보다 싸게 공급해 수익률을 높여주되, 임대료 인상률을 준공공임대와 마찬가지로 연 5%로 제한할 방침이다.
7일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 이와 같은 내용의 기업형 임대사업 활성화 방안을 대통령 신년 업무보고가 예정된 이달 13일께 발표할 예정이다.
국토부는 발표에 앞서 8일 오전 별도로 삼성물산, 대우건설, 대림산업, GS건설, 현대산업개발 등 5∼6개사의 주택사업 담당 임원과 학계·연구원 등 부동산 전문가를 불러 최종 의견수렴에 나선다.
국토부는 이 자리에서 정부의 기업형 민간임대 지원 방안을 각각 건설사와 전문가들에게 사전 공개하고 업계와 전문가의 반응을 취합해 최종안을 다음 주에 발표한다.
정부는 기업형 민간임대주택의 임대기간을 장기 임대주택의 범주인 8년으로 확정했다.
이는 정부가 지난해 10·30 전월세 대책의 일환으로 준공공임대주택의 임대기간을 종전 10년에서 8년으로 단축한 것과 궤를 같이 한다.
정부는 또 기업형 임대주택이 중산층 전세수요를 흡수할 수 있도록 전용면적 85㎡ 이하 중소형부터 85㎡초과 중대형까지 폭넓게 공급하도록 하되 국민주택기금 대출 이자 등 지원혜택은 면적별로 차등 적용하기로 했다.
현재 민간이 국민주택기금을 지원받아 짓는 전용면적 60㎡ 이하 공공임대주택의 경우 기금에서 가구당 5500만원(올해 한시적 7천만원), 60∼85㎡ 이하 주택은 가구당 7500만원(올해 9천만원)까지 연 2.7∼3.7%의 금리로 지원하고 있다. 전용 85㎡ 초과 임대는 기금 지원 혜택이 없다.
정부는 앞으로 전용 85㎡ 초과 중대형 임대에도 기금을 지원하고 현재 기업형 임대의 대출 금리를 최하 2%선으로 낮춰 면적별로 차등 적용할 방침이다. 가구당 기금 지원 규모를 현행보다 확대하는 방안도 검토중이다.
정부는 또 기업형 민간임대를 장기임대로 유도하기 위해 건설사의 임대기간이 길수록 금리를 낮춰주는 등 기금 지원 혜택을 늘리기로 했다.
현재 조성원가보다 싼 공공택지에 짓거나 국민주택기금을 지원받아 건설하는 5년, 10년 민간 임대주택의 경우 임대 의무기간이 50% 이상 지나면 입주민의 동의하에 조기에 분양전환을 할 수 있다.
정부는 기업형 임대가 조기에 분양전환을 할 경우 당초 중산층의 장기 거주 취지와 맞지 않는다고 보고 임대기간에 따라 기금 이자 등을 차등 적용할 방침이다.
정부 관계자는 "새로운 기업형 임대주택은 가급적 분양 전환을 하지 않고 오래 임대할수록 혜택을 줘 유리한 사업구조를 만들어줄 것"이라고 말했다.
정부는 사업자의 초기 자금부담을 덜어주고 수익률을 높여주기 위해 택지 공급가격도 크게 낮춘다.
수도권 기준 현재 전용 60㎡ 이하의 10년 임대주택용지는 조성원가의 60%, 60∼85㎡는 조성원가의 85%, 85㎡ 초과는 감정가에 공급하고 있는데 이를 중소형은 조성원가의 40∼80% 선, 중대형은 조성원가 또는 그보다 약간 낮은 수준에서 공급하는 방안을 논의중이다.
또 기업형 임대주택의 건축 용적률은 준공공임대주택과 마찬가지로 법정 상한선까지 높여줄 방침이다. 용적률이 올라가면 건립 가구수가 늘면서 수익률도 높아지기 때문이다.
임대주택 건립에 적용되는 표준 건축비도 인상한다.
현재 임대주택 표준 건축비는 ㎡당 99만1100원(3.3㎡당 327만630원선)으로 분양가 상한제 기본형 건축비(3.3㎡당 474만2100원)의 69%에 불과해 수익성이 떨어지고 고품질의 임대주택 건설이 어렵다는 지적이 많았다.
정부 관계자는 "임대주택 표준건축비는 지난 6년간 한 번도 인상하지 않아 현실화가 필요한 상황"이라며 "기업형 임대는 중산층을 대상으로 하는 만큼 건축비를 올려 임대주택의 고급화를 꾀할 방침"이라고 말했다.
정부는 기업형 임대주택에 대한 파격 혜택을 주는 대신 임대료가 과도하게 인상되지 않도록 인상폭을 공공임대 수준인 연 5%로 제한할 방침이다.
다만 건설사의 불만과 수익성을 감안, 시세보다 낮은 분양전환 가격을 현실화해주는 방안을 함께 검토중이다.
정부는 대형 건설사의 참여를 높이기 위해 기업형 임대주택 사업이 건설사의 부채로 잡혀 재무구조에 부담이 되지 않도록 지원하는 방안도 현재 금융당국과 협의중이다.
특수목적회사(SPC) 또는 별도 법인 설립을 통해 임대주택 건설사업을 원활하게 할 수 있도록 제도적 뒷받침을 해주거나 임대주택 건설후 건설사가 전문 임대관리회사에 임대주택을 통째로 매각하도록 하는 방안 등이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
정부는 이러한 임대주택 건설-관리의 선순환 구조를 만들기 위해 건설사가 직접 임대주택을 운영·관리할 수 있도록 지원하고, 임대주택을 관리해줄 대형 전문 임대관리회사를 적극 육성하는 방안도 함께 마련할 계획이다.
기획재정부와 국토부는 이외에 기업형 임대주택에 적용하는 소득세·법인세·양도소득세·취득세 등 각종 세제 혜택을 확대하는 방안도 이번 대책에서 발표할 예정이다.
정부는 이런 대책이 반영되면 민간임대주택의 수익률이 종전 2% 선에서 평균 4∼5%, 최대 6%까지 올라갈 것으로 기대하고 있다.
정부 관계자는 "기업형 임대사업의 성공의 관건은 참여 건설사에 적정 수익성을 보장해주는 것"이라며 "택지비 인하, 세제 및 기금 지원 등을 총 망라해 현재 연 2%에 불과한 임대사업의 수익을 2∼3%가량 더 높여주면 참여 기업이 늘어날 것으로 기대한다"고 말했다.
