UPDATED. 2024-02-24 10:41 (토)
[‘절세 노하우’ 세무상담] 부동산 상속 시 유의해야 할 10가지
[‘절세 노하우’ 세무상담] 부동산 상속 시 유의해야 할 10가지
  • 세무법인 다솔 곽인송 세무사
  • 승인 2024.02.02 09:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

상속세는 더이상 돈 많은 일부 부자들만의 세금이 아니다. 

실제로 작년 국세청에서 발표한 통계자료에 의하면 2018년 대비 2022년의 상속세 납세인원(피상속인)은 130.9%나 상승한 것으로 나타났다. 

몇 년 사이에 부동산 가격이 급등하면서 집 한 채 소유한 중산층들도 상속세를 고려하는 시대가 되었는데, 특별히 주요 상속재산이라고 볼 수 있는 부동산을 상속받을 때 유의해야 할 10가지를 정리해 보았다.


1. 상속재산의 처분 계획이 있다면 양도소득세도 함께 고려하자.
상속세를 적게 내는 것만이 결과적으로 절세가 아닐 수 있다. 상속받은 부동산의 취득가액은 결정된 상속재산 평가액이기 때문에, 상속재산 평가액이 기준시가 수준으로 낮게 결정되었다면 향후 매도 시 양도차익이 크게 발생할 수 있다. 
예상 매도시기와 매도가액을 고려한 양도소득세와 상속세를 종합적으로 비교할 필요가 있다. 


2. 상속세 납부 계획에 따라 상속재산 평가방법을 고려하자.
상속세를 연부연납 신청하는 경우, 납세 담보 설정이 필요하다. 그 때 많은 상속인이 납세 담보로 제공하는 것이 상속받는 부동산이다. 
이 때, 납세 담보의 평가는 「상속세 및 증여세법」상 평가 규정을 준용하므로 상속재산 평가액과 동일하다는 점을 기억하자. 
연부연납 뿐만 아니라 상속재산을 물납하는 경우에도 상속재산 평가액이 물납재산의 수납가액이 되므로 상속세 납부 계획에 따라 상속재산 평가 방법을 신중하게 검토해야 한다.


3. 배우자상속공제를 적용받기 위해 기한 내 협의분할 등기를 하자.
상속세를 줄이는 방법 중 가장 효과적인 방법은 배우자상속공제를 활용하는 것이다. 
공제를 적용받기 위한 배우자상속재산분할기한을 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날로 정하고 있다. 특별히 등기·등록 등이 필요한 경우, 배우자상속재산분할기한까지 등기·등록된 것에 한하여 공제를 적용받을 수 있으므로 배우자상속재산분할기한 내 협의분할 등기 절차를 이행해야 하는 점을 기억하자.


4. 피상속인의 부동산 취득원인과 취득시기를 확인하자.
부동산 상속 시, 상속개시 시점의 평가액만 고려할 것이 아니라 상속받는 부동산의 등기부등본도 필수적으로 확인하자. 
피상속인의 부동산 취득원인이 ‘상속’이면서, 취득시기가 상속개시일 기준 10년 이내라면, 단기 재상속에 대한 세액공제가 적용될 수 있다. 단기 재상속 세액공제란 상속재산이 10년 이내 재상속되는 경우, 전의 상속세 상당액의 일정부분을 공제받을 수 있는 규정이다.


5. 상속재산 협의분할 시, 상속인의 보유재산을 함께 고려하자.
상속인이 기존에 보유하고 있는 부동산을 함께 고려하는 것이 필요한데, 특히나 상속주택의 경우 상속인과 피상속인의 동일세대 여부나 상속인이 기존에 보유하고 있는 주택 여부 등에 따라 향후 상속인들에게 미칠 수 있는 영향이 크다. 
또한, 상속주택이 여러 채라면 선순위 상속주택을 판정하여 상속인별 보유재산 현황에 따라 현명하게 협의분할하는 전략 수립도 필요하다.


6. 상속주택은 상속받은 날로부터 보유·거주기간을 충족해야 한다.
상속받은 주택을 향후 매도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 시 보유·거주기간은 상속개시일로부터 새롭게 충족해야 한다. 다만, 피상속인과 상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우, 비과세 판정 시 동일세대로서 함께 보유 및 거주한 기간은 통산할 수 있다. 
추가로 이번 소득세법 시행령 개정안에 따르면 공동상속주택의 거주기간 요건은 해당 주택에 거주한 공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간으로 판단한다는 점을 기억하자.


7. 상속받은 부동산을 일정 기간 이내 매도하였을 때 혜택이 있다.
상속받은 부동산을 특별히 계속하여 보유할 계획이 없다면 일정 기간 내 매도하는 것도 고려해볼 필요가 있다. 
상속주택은 상속받은 날부터 5년 이내 매도하는 경우에 한하여 다주택자 중과세율 적용을 배제하며, 상속받은 농지는 상속받은 날로부터 5년 이내 매도 시 사업용토지로 간주하여 비사업용토지 중과세율 적용을 배제한다. 
또한, 피상속인이 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 날로부터 3년 이내 양도 시 상속인의 자경 여부에 상관없이 자경 감면 혜택도 받을 수 있다.


8. 상속세뿐만 아니라 취득세 부담도 함께 고려하자.
부동산을 상속받았다면, 상속세에 자연스럽게 따라오는 세금이 취득세이다. 
취득세 신고·납부기한도 상속세 신고기한과 동일하게 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월까지이다. 상속으로 인한 취득세는 일반적으로 시가표준액에 2.8%(농지의 경우, 2.3%)를 적용해 계산하나, 특별히 상속인 기준 1가구 1주택의 취득인 경우, 특례 세율을 적용하고 있으니 놓치지 말고 고려하자.


9. 임대소득의 소득세와 부가가치세 신고도 고려하자.
임대 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인의 소득세와 부가가치세 신고도 잊지 말아야 한다. 소득세의 경우, 원칙적인 과세기간을 1.1.~12.31.로 규정하고 있으나, 과세기간 중 사망한 경우에는 1.1.~사망한 날까지로 규정하고 있다. 
사망일까지 발생한 임대소득에 대한 소득세 신고·납부는 상속세 신고기한과 동일하게 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 되는 날까지 해야 하고, 이를 상속세 신고 시 공과금으로 반영하면 된다. 


10. 상속 이후 종합부동산세 과세특례, 취득세 특례를 놓치지 말자.
종합부동산세에서 일반주택과 상속주택을 함께 보유한 경우, 1세대 1주택자로 보는 과세 특례규정이 있으므로, 해당되는 경우 9.16.~9.30.까지 신청해야 한다. 
다만, 여기서 상속주택은 ① 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 ② 지분율이 40% 이하인 주택 ③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 경우, 3억원)이하인 상속주택으로 한정한다. 
취득세에서는 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택은 주택 수 산정 시 제외하므로, 주택 취득 계획이 있다면 5년 이내 취득을 고려하자.


이미 상속이 개시되고 나서 상속세를 줄이는 것은 쉽지 않다. 다만, 적용받을 수 있는 상속 공제는 없는지, 이미 보유하고 있는 부동산과 상속재산 간의 상호 영향은 없는지, 향후 상속인별 처분 계획 등에 따라 어떻게 협의분할하는 것이 좋은지는 전문가의 충분한 도움을 받아 신중하게 상속세 신고를 준비할 필요가 있다. 

세무법인 다솔 곽인송 세무사
세무법인 다솔 곽인송 세무사

 


세무법인 다솔 곽인송 세무사
세무법인 다솔 곽인송 세무사 master@intn.co.kr 다른기사 보기
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.

  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46(서교동), 국세신문사
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트