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[‘절세 노하우’ 세무상담] 종합부동산세 경정청구 대상 확대
[‘절세 노하우’ 세무상담] 종합부동산세 경정청구 대상 확대
  • 세무법인 다솔 김재환 세무사
  • 승인 2023.12.22 09:00
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“2023년 종합부동산세, 12월 15일까지 납부하세요.!
올해 국세청 종합부동산세 홍보 문구이다. 2023년 종합부동산세 신고 및 납부 기간은 2023.12.1.~2023.12.15.이다. 

납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 세액의 일부를 별도의 이자부담 없이 납부기한 경과 후 6개월(2024년 6월 17일 월요일)이내 분납이 가능하다. 이 때, 분납은 2023년 12월 15일까지 관할세무서 또는 홈택스와 손택스에서 신청해야 한다. 이 외에도 납세의무자가 꼭 기억해야 할 사실이 있다. 2023년부터 종합부동산세 경정청구 대상이 확대되었다는 것이다.

과세기준일인 6월 1일 기준으로 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 과세대상 자산별 공제액을 초과하는 경우에는 세무서에서 11월 하순 경에 납세의무자에게 순차적으로 종합부동산세 납부 고지서를 발송한다. 납부 고지서를 받은 납세의무자들은 대부분 고지서에 적힌 납부세액을 확인하고 그냥 납부한다.

이렇게 고지 받아 납부한 세액에 대해 작년까지는 이의가 있는 경우 고지서 수령일로부터 90일 이내 이의신청, 심사청구 등 불복청구를 제기해야 고지된 세액에 대하여 정당한지 다툴 수 있었다. 고지 받아 납부하지 않고, 자진 신고 및 납부한 자만이 경정청구가 가능했다. 하지만 올해부터는 세무서에서 부과 고지 받아 납부한 경우에도 종합부동산세 납부기간(2023.12.15.)이 지난 후 5년 이내에 관할세무서장에게 경정청구를 할 수 있게 됐다(국세기본법 제45조의2 6항). 납세자 간 형평을 맞추기 위해 법을 개정한 것이다.

이러한 개정은 고지 받아 납부한 납세의무자에게 큰 혜택을 줄 것으로 예상된다. 특히, 종합부동산세 합산배제 신청 또는 특례신고(신청)를 하지 못해 원래 납부해야 하는 세액보다 더 크게 납부한 납세의무자는 경정청구를 적극적으로 생각해 볼 필요가 있다.

먼저, 종합부동산세 합산배제 신청 대상은 ① 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택 ② 사원용 주택 등과 ③ 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 대상이다.

① 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택(종부령 제3조)
과세기준일인 2023년 6월 1일 기준으로 실제 임대하는 주택으로서 지자체 임대업 등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 해당된다. 전용면적 및 공시가격의 요건은 종합부동산세 시행령 제3조에 규정되어 있으므로 해당 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제 신청이 가능하다.

② 사원용 주택(종부령 제4조)
과세기준일인 2023년 6월 1일 기준으로 종부령 제4조에 따라 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택 건설 멸실 목적 주택, 등록문화재 주택이 합산배제 신청 대상이다.

③ 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지(조특법 제104조의19) 
주택건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산 토지로서 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지도 합산 배제 신청을 할 수 있다. 다만, 취득일로부터 5년 이내 주택법에 따른 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 경감된 세액과 납부기한 다음날부터 추징세액 고지일까지의 이자상당액(연8.03%)이 추징될 수 있으므로 신청 시 주의해야 한다.

실제로 주택신축업자가 소유하고 있는 미분양 주택으로서 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립된 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택에 대해 합산배제신청을 놓쳐 납부하지 않아도 될 세액을 납부한 경우가 있다. 주택신축업자는 위 ②(사원용 주택)에 대해 검토해 볼 필요가 있다.

따라서, 일정한 요건을 충족하는 경우 종합부동산세 합산배제를 신청하면 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외되므로 본인이 종합부동산세 합산배제 임대 주택 또는 사원용 주택 등의 요건을 충족했다면 합산배제 신청을 했는지 점검해봐야 한다.

종합부동산세 특례신고(신청)는 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체취득하거나(일시적 2주택), 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 1세대 1주택자 계산방식을 적용할 수 있게 해주는 특례이다. 즉, 2주택자가 아래의 3가지 중 1가지에 해당한다면 1주택자로 간주(단, 동일세대원 중 2인이 각각 소유하고 있는 경우는 제외)하여 종합부동산세 혜택을 받을 수 있다. 

2022년부터 2주택자가 특례대상자의 경우 기본공제(11억원, 2023년 이후 12억원)와 세액공제(고령자 및 장기보유공제 80%까지)에서 1주택자와 같은 기준의 적용받을 수 있다.

① 일시적 2주택자(종부세 제8조 4항 2호)
과세기준일 2023년 6월 1일을 기준으로 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1주택자로 간주하여 과세 특례를 적용받을 수 있다.

② 상속주택(종부세 제8조 4항 3호)
과세기준일 2023년 6월 1일을 기준으로 1주택자가 추가로 1주택을 상속받는 경우에는 5년간, 1주택자로 간주해 특례를 적용받을 수 있다.

특례 적용 상속주택은 아래 3가지 중 한 가지만 충족해도 특례 적용이 가능하다.
㉠ 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
㉡ 상속지분율이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
㉢ 상속지분 공시가격이 6억원 이하(비수도권 3억원)인 주택

③ 지방 저가 주택(종부세 제8조 4항 4호)
과세기준일 2023년 6월 1일을 기준으로 1세대 1주택자가 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화, 옹진, 경기 연천) 공시 가격이 3억원 이하의 주택 1채를 소유하고 있는 경우 종합부동산세 주택 수 판단 시 주택 수 산정에서 제외된다.

종합부동산세 납세의무자들은 매년 종합부동산세를 납부하지만 해마다 개정되는 세법으로 인해 정작 본인이 합산배제 신청 대상자인지 특례신고(신청) 대상자인지 모르는 경우가 많다. 또한 중간예납이 없고, 1년에 한 번 납부고지서를 받아 납부하므로 타 세목에 비해 낯설게 느껴질 수 있다. 최소 수백만원에서 수억원까지 납부해야 하는 납세의무자들에게 경정청구 대상 확대는 가뭄에 단비 같은 존재임이 틀림없다.

종합부동산세 경정청구는 현재까지 서면으로만 제출이 가능하다. 따라서 서면 제출을 위해 관련 자료들을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 본인이 납부한 종합부동산세를 확인해 사실과 다르게 납부했거나 합산배제 신청 또는 특례신고(신청)을 하지 못했다면 전문가의 도움을 받아 경정청구를 적극적으로 활용해 환급 받기를 추천한다.

세무법인 다솔 김재환 세무사
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