2022년 8월 16일 정부의 국민 주거안정 대책으로 재개발·재건축 규제가 완화되고, 이에 따라 도심 내 재개발·재건축 등으로 52만호의 주택공급 방안이 발표됐다.
또한, 재개발·재건축과 관련한 정비사업이 「도시 및 주거환경정비법」 외에도 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 등으로 확대됨에 따라 재개발·재건축 관련한 세무상담이 증가하고 있다.
대부분의 상담주제가 조합원입주권의 증여 또는 양도, 재개발·재건축으로 취득한 신축주택의 양도, 정비사업의 시행기간 동안 취득한 대체주택의 비과세 등인데, 상담을 진행하며 검토하다보면 정비사업 진행 중 사업시행자로부터 수령한 청산금에 대해서는 무지하거나 아예 양도소득세가 없는 것으로 생각하는 경우도 있다.
오늘은 재개발·재건축에 따라 조합원이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우의 양도소득세와 관련해 알아보고자 한다.
1. 청산금이란?
청산금이란 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업에 따라 분양받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미하는데, 권리가액이 분양가액보다 큰 경우 청산금을 수령하고 권리가액이 분양가액보다 작은 경우 청산금을 납부하게 된다.
*청산금을 납부하는 경우, 실무상 청산금을 추가분담금이라고 칭한다.
한편, 조합원의 권리가액은 종전부동산에 대한 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산하는데, 여기서 비례율은 정비사업의 총 분양수입과 총 사업비의 차액을 조합원들이 제공한 종전부동산의 총 감정평가금액의 합으로 나누어 계산한다.
정비사업의 추진절차에 따라 관리처분계획인가가 나면 조합원이 분양받게 될 신축 아파트의 평형 및 동호수가 결정되고, 재건축·재개발 사업의 수익성을 예측한 비례율을 토대로 조합원 개개인의 예상권리가액이 정해지므로 이 시점에 최초로 청산금이 등장하게 된다.
2. 청산금의 양도소득세 과세대상 여부
청산금을 사업시행자로부터 교부받은 경우에는 종전부동산이 수령한 청산금만큼 분할되어 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세 과세대상으로 본다(재일 46014-1298, 1999.7.2.).
즉, 소득세법에서는 청산금을 수령했다는 것 자체를 사업시행자에게 제공한 종전부동산을 분할해 양도했다고 보아 양도소득세 과세대상을 보고 있다.
3. 청산금 수령 시의 납세의무자
소득세법에서는 청산금을 수령하는 것을 종전부동산의 분할양도로 보다보니, 납세의무자도 종전 부동산의 소유자로 보고 있다.
이 경우, 청산금을 수령하기 전에 조합원입주권을 양도하게 되어 매수인(승계조합원)이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우의 납세의무자가 누구인지가 쟁점이 될 수 있다.
소득세법에서는 청산금을 전액 수령하기 전에 입주권을 양도하면서 사업시행자로부터의 잔여청산금을 양수인이 수령하기로 한 경우라도 기존부동산의 청산금에 대한 납세의무자는 기존 부동산의 소유자로 보고 있다(재산-628, 2009.02.23., 부동산거래관리-201, 2010.02.08. 외 다수 같은 뜻임).
이는 조합원입주권과 청산금수령권의 자산의 성격이 다르다는 해석에서 기인했다.
따라서, 원조합원이 조합원입주권을 양도했더라도 추후 정비사업의 절차에 따라 승계조합원이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우, 원조합원이 청산금에 대한 양도소득세를 신고, 납부해야한다.
4. 청산금의 양도시기
「도시 및 주거환경정비법」에서는 사업시행자(조합)가 조합원에게 청산금을 지급하는 시점을 소유권이전고시가 있은 후로 규정하고 있으며, 이에 따라 소득세법에서도 청산금 수령분의 양도시기를 소유권이전고시일의 다음날로 지정했다.
다만, 최근 재개발·재건축 사업의 진행 중에 원조합원이 승계조합원에게 조합원입주권과 분담금환급예정액(청산금수령예정액)을 함께 양도하는 경우, 해당 분담금환급예정액의 양도시기를 조합원입주권과 같은 잔금청산일로 봐야 한다는 판결(조심2023서3442, 2023.05.08.)에 따라 아래와 같이 청산금의 양도시기를 정리할 수 있겠다.
재건축·재개발사업의 특성상 종전부동산의 멸실시점부터 신규 부동산의 준공 후 입주시점까지의 기간동안 조합원들의 이주비용발생 등 일시적인 자금문제를 해결하거나 정비사업의 원활한 진행을 위해 조합의 정관이나 조합원총회를 통해 소유권이전고시 이전에도 청산금을 지급하거나 추가분담금을 수령한다.
정비사업의 최종 수익 및 비용이 확정되는 청산시점에 돌입하기 전까지의 청산금이 확정되지 않다보니, 추가분담금을 납부했다가 이후 청산금을 수령하는 경우나 청산금을 수령했으나 다시 추가분담금을 납부해야하는 경우가 심심찮게 발생한다.
뿐만 아니라, 조합원들이 이주비 대출을 조합을 통해서 진행하다보니 해당 이주비 대출에서 발생하는 이자비용을 조합이 조합원 몫의 청산금에서 상계하여 처리하는 경우가 많은데, 이 경우 다수의 조합원들이 자신이 청산금을 지급받았는지를 아예 몰라 신고의무를 누락하는 경우도 종종 발생하므로 주의해야 한다.
마치며, 소득세법에서는 조합으로부터 수령한 청산금을 과세대상으로 정의하고, 납세의무자 및 양도시기까지 규정하고 있으며, 청산금의 양도시기를 기준으로 비과세나 중과여부, 장기보유특별공제 및 세율, 신고기한을 판단하므로 소유권이전고시 시점을 전후로 세무전문가의 상담을 받는 것을 추천한다.
