[기간별 정기예금이자율(예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재를 기준으로 적용)]

 

 

 

 

 

② 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액의 합계액을 공급가액으로 한다.
1. 토지임대 공급가액

 

 

 

2. 건물임대 공급가액

 

 

 

③ 제2항에서 토지가액 또는 건물가액이란 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 「소득세법」에 따른 기준시가를 말한다.

④ 제2항의 계산식에 따른 토지임대면적 및 건물임대면적이 예정신고기간 또는 과세기간 중에 변동된 경우에는 그 예정신고기간 또는 과세기간 중의 해당 면적의 적수(積數)에 따라 계산한 면적으로 한다.

⑤ 사업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받은 경우에는 해당 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다.

⑥ 간주임대료에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산한다.

 

<부동산임대용역 공급가액 계산 사례>
【거래 사례】
부동산임대업자(개인) 김치국이 상가·주택 겸용건물을 다음과 같이 임대하는 경우 2016년 제1기(1.1.~6.30.) 부가가치세 공급가액 계산 방법
• 임대차계약 내용：보증금 301,648,350원, 월임대료 3,000,000원(부가가치세 별도)
• 기준시가：건물 2억원, 토지 3억원
• 건물(단층) 임대면적：상가 300㎡, 주택 200㎡
• 건물 부속토지 면적：800㎡
• 도시구역 내이고, 정기예금이자율은 1.8%

【계산 방법】
① 총 임대료 계산：20,700,000원
월세수입：3,000,000원 × 6개월 ＝ 18,000,000원
간주임대료：301,648,350원 × 1.8% × 182일/366일 ＝ 2,700,000원

② 건물 및 토지 임대료 구분
건물 분：20,700,000원 × 2억원/(2억원 ＋ 3억원) ＝ 8,280,000원
토지 분：20,700,000원 － 8,280,000원 ＝ 12,420,000원

③ 과세대상 부속토지 계산
과세분 토지면적：800㎡ × 300㎡/(300㎡＋200㎡) ＝ 480㎡

④ 신고대상 공급가액：12,420,000원
상가 건물：8,280,000원 × 300㎡/(300㎡ ＋ 200㎡) ＝ 4,968,000원
상가 토지：12,420,000원 × 480㎡/800㎡ ＝ 7,452,000원

 

● 집행기준 29-65-2, 부동산임대에 따른 전세금 등에 대한 세부담
과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(이하 “간주임대료”라 한다)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하나, 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다. 
이 경우 임차인이 부동산임차의 대가로서 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때에는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세를 월세와 별도로 구분해 지급해야 한다.

 

● 집행기준 29-65-3, 임차인 부담 개량수선비용의 공급가액 계산
건물 임차인의 책임하에 임차건물을 개량수선(자본적 지출)하여 사용하는 경우 임대인은 해당 개량수선비용을 임대료에 포함해 부가가치세 공급가액으로 신고해야 하며, 임차인이 과세사업자인 경우에는 임대인에게 개량수선비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개량수선 종료일에 부가가치세를 징수해야 한다.

 

● 집행기준 29-65-4, 임대보증금에 포함된 보증보험증권 가액의 간주임대료 계산
부동산임대업자가 임대보증금 중 일부를 보증보험증권으로 받는 임대차계약을 체결한 경우 그 증권에 상당하는 금액은 간주임대료 계산시 임대보증금에 포함되지 않는다.

 

● 집행기준 29-66-1, 간주공급에 따른 공급가액 계산
① 과세사업에 사용한 감가상각자산이 간주공급(자가공급·개인적 공급·사업상증여·폐업 시 잔존 재화)에 해당되는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 해당 재화의 시가(과세표준)로 본다. 다만, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 그 밖의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.
1. 건물 또는 구축물

 

 

 

2. 기타 감가상각자산

 

 

 

 

② 과세사업에 사용한 감가상각자산을 일부 면세사업에 사용한 경우에는 상기의 산식에 해당 과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율을 곱하여 과세표준을 계산한다. 다만, 그 비율이 100분의 5 미만인 경우 공급가액이 없는 것으로 본다.

③ 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어 재화의 취득일은 해당 재화가 실제로 사업에 사용된 날을 말한다.

④ 제1항의 산식에서 해당 재화의 취득가액은 「부가가치세법」 제38조에 따라 매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액으로 한다.

⑤ 사업자가 사업양수도계약에 따라 양수한 감가상각자산이 간주공급에 해당해 공급가액을 계산하는 경우 해당 재화의 경과된 과세기간의 수는 해당 사업의 양도자가 당초 취득하여 사업에 사용한 날을 기준으로 산정한다.

<경과된 과세기간 계산 사례>
음식점업자 (주)치악은 2018년 12월 26일 음식 조리용으로 사용할 씽크대를 취득했으나 개업 준비관계로 2019년 1월 20일부터 사용했다. 그 후 사업부진으로 (주)치악은 2020년 4월 20일 음식점업을 폐업했다. 이 경우 간주공급에 따른 공급가액 계산 시 경과된 과세기간 계산 방법
☞ 경과된 과세기간：2(2019년 제1기, 제2기)

<폐업 시 잔존재화 공급가액 계산 사례>
【거래 사례】
부동산매매업 및 제조업을 영위하는 사업자가 2020. 6. 15. 폐업하였으며, 폐업시 잔존재화의 내역이
다음과 같을 때 부가가치세 공급가액 계산 방법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【계산 방법】

 

 

 

 

 

 

 

●집행기준 32-0-1, 세금계산서
세금계산서란 거래징수의무자인 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에 그에 대한 부가가치세를 거래상대방으로부터 징수한 사실을 증명하기 위해 발급하는 계산서를 말하며, 재화의 수입 시 세관장이 수입자로부터 부가가치세를 징수하고 발급하는 수입세금계산서를 포함한다.

 

● 집행기준 32-0-2, 세금계산서의 기능 

 

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