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[국세 예규] 매매특약 따라 상가로 용도변경 한 주택…“양도세 감면 안 돼”
[국세 예규] 매매특약 따라 상가로 용도변경 한 주택…“양도세 감면 안 돼”
  • 정창영 기자
  • 승인 2023.02.01 08:18
  • 댓글 0
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“잔금 청산 전 주택을 상가로 변경…장기임대주택 양도세 감면할 수 없어”
국세청, 양도일 현재 상가인 주택 장기임대주택 양도세 감면 여부 유권해석

주택으로 임대하다 매매특약에 따라 잔금청산 전 상가로 용도변경 해 양도하는 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 양도일 현재 상가로 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조 장기임대주택의 감면규정 적용 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 양도물건의 판정방법에 대해 기획재정부 기존 해석사례(재산세제과-1322, 2022.10.21.)를 제시했다.

국세청은 이와 관련해 “양도일 현재 상가를 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없는 것”이라고 답변했다.

기재부는 기존 유권해석에서 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일을 ‘매매계약 체결일’이라고 밝혔다.

기재부는 또 “기준일이 ‘양도일’인 경우 새로운 해석의 적용시기는 양도일(잔금청산일)이 타당하며 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것”이라고 답변했다.

질의인은 1994년 2월 A주택(다가구주택(9가구))을 취득했고, 1994년 7월 A주택 임대등록(소득세법시행령 제167의3조 제1항 (2)호 가목에 따른 임대등록)을 했으며, 2022년 11월 A주택 양도 매매계약을 체결했다. 특약사항으로는 매수인의 요청으로 주택에서 상가로 용도변경 매매특약을 했다.

이어 2022년 12월 A주택 용도를 변경(다가구주택→상가)했는데 A주택은 용도변경 전 조세특례제한법 제97조에 따른 특례 요건 충족을 전제로 했고, 2023년 이후 잔금청산을 하기로 예정했다.

질의인은 이와 관련해 조세특례제한법 제97조에 따른 장기임대주택(매입임대주택)을 등록한 1세대가 임대주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결한 경우로 잔금청산 전에 상가로 용도 변경하기로 매매특약 한 경우 조세특례제한법 제97조에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부에 대해 물었다.

현행 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 제1항에서는 “대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 ‘임대주택’이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.”고 규정하고 있고 제1호에서 “1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택”, 제2호에서 “1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택”으로 규정하면서 제2항에서는 “소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

또한 조세특례제한법 시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 제1항에서는 “법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 ‘대통령령으로 정하는 거주자’란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 제5항에서는 “법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 ‘주택임대기간’이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.”고 규정하면서 제1호에서 “주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것”, 제3호에서 “상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것”, 제4호에서 “5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것”, 제5호에서 “제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것”으로 규정하고 있다.

또한 소득세법(2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조(정의)에서는 “이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제7호에서 “‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있다.

(양도, 서면-2022-법규재산-4201 [법규과-3669], 2022. 12. 22)

 


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