‘조세불복 인용과 기각차이 알면 쉽다’를 본지에 연재하고 있는 김종관 세무사(삼송세무법인 대표)가 부동산(건물)에 부속된 관리인 등에 대한 포괄적 양도양수가 제대로 이루어지지 않는 경우 세금계산서를 발행하되, 양수인이 대리납부신고를 해야 한다. 자칫 대리 납부신고를 하지 않았을 경우 가산세 등 세금폭탄을 맞을 수 있다. 반면 관리인이 없는 건물 양도시는 세금계산서를 발행하면 안된다. 김대표 세무사는 건물 양도양수시 놓치기 쉬운 포괄적 양도양수에 대한 부가가치세 절세방법을 연구, 납세자들에게 유익한 정보를 제공하고 있다. 어떤 내용이 다겨져 있는지 살펴본다. /편집자 주
◆부동산매매업에 해당하면 포괄적양도가 아니므로 부가가치세를 과세하여야 함.
부가가치세법시행규칙 제2조 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 있는 이상 사업소득으로 보아야 함(대법원 96누8758, 1996.10.11.).
부동산매매업자가 건물양도시까지 단시간 임대에 공하던 건물을 부동산임대업자에게 양도한 것은 사업의 포괄양수도에 해당하지 않는다(서울고등법원 2007누4744, 2007.9.11.).
사업활동으로 반복하여 부동산매매를 하는 이상 보유기간 동안 여관건물에서 여관업을 영위하거나 이를 임대하였다고 하여 부동산매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 할 수는 없어 부동산매매업으로 부가가치세를 과세한 것은 적법하다(대법원 2007두8218, 2007.6.29.).
◆ 부동산매매업자가 양도소득세로 신고한 경우 신고불성실가산세는 적용하지 않음
종합소득세를 신고함에 있어 소득분류를 잘못하여 양도소득으로 신고하였다 할지라도 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 한 것이 아니라면 신고불성실가산세를 적용하지 아니한다.(국세청 적부 2008－0052, 2008.5.15.; 국심 2007서0239, 2007.6. 21.)
◆부동산매매업자가 양도소득세로 신고한 경우 사업소득은 무신고자로 보지 않으므로 사업소득의 부과제척기간은 5년이 적용
납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고·납부하는 것이 일반적인 경우이고, 조세를 포탈하거나 부담을 경감할 목적이었다고는 보여지지 아니하며, 동일한 세목인 점 등으로 볼 때 신고 자체를 하지 아니한 무신고자와 같이 취급할 수 없으므로 부과제척기간은 5년으로 보아야 한다(국심 2001중2457, 2002.5.30.).
◆ 부동산매매업자가 양도소득세로 신고한 경우 부가가치세는 무신고자로 보아 부과제척기간은 7년이 적용됨
사업자가 부가가치세를 신고하지 아니하고 양도소득세를 신고하였다면 부가가치세의 부과제척기간은 당해 국세를 신고하지 않은 것으로 보아 7년이 적용된다(서울고등법원 2006누16438, 2007.1.25.).
◆ 부동산 양도에 따른 소득의 구분은 양도인별, 사업성의 유무에 따라 판단함
부동산의 양도에 따른 소득의 구분은 양도인별로 사업성의 유무에 따라 판단하는 것으로 공동사업자 중 일부는 양도소득세로 과세하고, 사업성이 인정되는 다른 공동사업자는 부동산매매업으로 과세한 처분은 정당하다(심사부가 2005－0081, 2005.5.30.).
◆ 부동산매매업자의 건물신축 관련된 매입세액은 조기환급대상이 아님
부동산매매업을 영위하는 사업자가 매매목적의 건물을 신축하는 경우 신축과 관련된 매입세액은 조기환급대상에 해당되지 아니하는 것이다(부가 46015－1152, 1997.5.23.).
◆ 양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이루어진 경우 양도로 볼 수도 있음(대법원 88누8609, 1989.7.11.). ⇒ 단기양도로 볼 수 있으므로 주의 요망
양도로 보는 경우
99.96%(대법원 2009두4562, 2009.5.28.), 99.45%(조심 2011광0202, 2011.3.2.), 98.04%(조심 2010전0655, 2010.9.15.)
양도로 보지 않는 경우
95.8%(대법원 2013두1911, 2013.5.9.), 93.6%(서울고등법원 88구13283, 1989.6.14.), 92.04%(조심 2010서2915, 2011.6.14.)
☞ 세금을 탈루하기 위한 의도로 탈법행위를 자행한다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이러한 경우의 과세는 위 규정에 따른 ‘양도시기’가 도래할 때까지 유보되는 것이 바람직하다고 판단됨
㉱ 양도일 현재 임차인을 내보내는 조건의 공실상태에서 양도한 경우에는 사업양도에 해당하지 아니함
* 양도일 현재 임차인을 내보내는 조건으로 양도한 경우(상담3팀-2524, 2007.9.6.)
* 양도인이 임차인 명도소송 등으로 내 보낸후 공실상태에서 양도한 경우 포괄양수도가 아님(부가3168-2008.9.19., 법규부가 2011-450, 2011.11.15., 조심2013중3752, 2014.2.14. 등 다수)
* 임대사업자가 외상매출금을 제외하고 공실상태인 일부를 직접 도소매업으로 사용하는 경우 사업양도에 해당하지 아니함( 법규부가 2011-0058, 2011.2.25.)
≠ 반면, 공실상태에서 포괄적으로 사업양수후 양수인이 직접 공실을 사용하는 경우에는 사업의 포괄양도에 해당됨(부가가치세과-505, 2014.5.29.)
㉲ 부동산 임대업자의 사업의 포괄적 양도양수 여부
* 부동산 임대업자의 사업의 양도에 해당하는 경우(포괄적 양도시)
㉠ 양수자가 임대가 아닌 다른 과세업종(음식업 등)에 사용하는 경우(서면3팀-2667,2006.11.6.)
㉡ 양수자가 임대업 이외에 업종을 추가, 변경하는 경우(서면3팀-1131, 2007.4.13.)
㉢ 양도전에 자기점포로 사용하던 면적을 양수자가 계속 자가사용하는 경우(심판2001중495, 2001.5.17.)
㉣ 개인사업자의 현물출자(재무부 부가22601-1086, 1990.11.10.)
㉤ 공동으로 영위하는 자 중 자기지분을 타인에게 양도하는 경우(부가46015-2318, 1995.12.9.)
㉥ 일반사업자로부터 양수받은 사업자는 간이과세 적용을 배제하도록 하고 있기 때문에 사실상 동일 과세유형간의 거래로 사업의 양도로 봄
㉦ 양도일 현재 임대차 계약내용을 그대로 승계하여 양도하는 경우
㉧ 사업양도일 이전에 종료된 임대차계약을 승계하지 않는 경우
㉨ 공가 또는 분양 중에 포괄 양도하는 경우(부가-395, 2011.04.14)
㉩ 복합빌딩의 여러 호수의 건물을 하나의 사업자등록번호로 임대하다 그 중 일부를 양도하는 경우
㉪ 부동산임대용 건물을 자에게 포괄적으로 증여하는 경우(상담3팀-3163, 2006.12.15.)
* 부동산 임대업자의 사업의 양도에 해당하지 않은 경우
㉠ 양수자가 일부라도 면세사업(면세 겸업자 : 약국)에 사용하는 경우(서면3팀-3059, 2006.12.7.)
㉡ 한 건물에 제조업과 임대업을 겸영하는 사업자가 부동산 임대업을 포괄적으로 양도하고 임차인의 지위에서 제조업을 계속 영위하는 경우(재부가 22601-140, 1990.11.17.) ⇒ 사업별 양도이기 때문임
㉢ 토지 및 건물을 제외하고 사업만 양도한 경우(소비46015-51, 1997.2.12.)
㉣ 부동산 매매업자의 재고자산인 부동산을 양도한 경우(서면3팀-291, 2013.2.5.) ⇒ 일시 임대 포함
㉤ 양도일 현재 임차인을 내보내는 조건으로 양도한 경우(상담3팀-2524, 2007.9.6.)
㉥ 임대차 계약 내용 중 일부 또는 전부를 승계하지 않고 양도하는 경우
㉦ 주거용등 비사업자에게 양도하는 경우
㉧ 부동산임대업자가 임차인에게 승계시키는 경우(집행기준 6-17-2)
④ 종업원은 필수요원만 승계되면 포괄양수도로 보는 것임(예규와 판례가 상충됨)
* 종업원 등의 인적설비는 복합상가 공사부분 등 사업의 핵심적인 구성요소가 아니므로 사업의 포괄양도로 보아야 함(서울고법 2009누630, 2009.7.10., 대법원 91누13014, 1992.5.26.)
* 모든 종업원을 퇴직시키고 그 중 1인만 채용한 경우 포괄양도로 봄(조심2008광1048, 2008.6.26.)
* 일부 종업원이 승계되지 않았더라도 물적·인적설비 및 권리의무 등을 포괄양도 하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체된 경우 ‘사업의 양도’로 봄(법규부가 2011-0249, 2011.6.28.)
≠ 반면, 부동산 임대업에 종사하던 종업원을 제외하고 양수한 경우에는 사업의 포괄양수도에 해당되지 않음(법규부가2012-313, 2012.9.14.)
☞ 과세관청과의 다툼이 없으려면 종업원도 모두 인수한 다음 퇴직하도록 하든지 대리납부제도를 활용하여야 함.
3. 사업의 포괄양도는 재화의 공급으로 보지 아니하나, 세금계산서를 발행하면서 대리납부한 경우에는 재화의 공급으로 보아 매입세액 공제가능(부법§52④, 2014.1.1. 이후)
2014년 세법개정으로 사업의 포괄양도는 면세거래에 해당됨에도 부가가치세를 납부를 허용한 모순을 해소하기 위해 사업의 포괄양도는 면세거래라는 원칙은 유지하되, 포괄양수도를 하면서 양수자가 양도자를 대리하여 신고 납부를 선택한 경우 양수자에게 매입세액 공제를 허용한 것임(부법§52④)
☞ 사업의 포괄양도·양수를 하고 세금계산서를 수취한 경우, 양수자가 부가가치세를 대리납부 하지 않은 경우 매입세액을 공제받을 수 없으며, 초과환급신고가산세를 부담하여야 하는 것임(심사부가 2015-0067, 2015.7.24.)
⇒ 반면, 재화의 공급으로 보지 않으므로 양도자의 매출액에서 차감하는 것임
○결론:대부분 상가 양도는 사업의 포괄양도로 볼 수 밖에 없으므로 세금계산서를 발행할 필요가 없을 뿐만 아니라, 건물 관리인원이 많은 대규모 빌딩의 경우 일부 종업원을 인수하지 않은 등 논란소지가 있다면 2014.1.1. 이후 시행된 대리납부제도를 이용하면, 과세관청과의 논란소지를 제거할 수 있음
* 양수자:세금계산서를 교부받지 않아야 하며, 포괄양도가 불분명한 경우에는 반드시 세금계산서를 교부받되, 양수인이 대리납부(거래월의 말일 까지 신고)한 경우에만 매입세액을 조기환급신고시 환급·공제받을 수 있음(신고불성실 및 납부불성실가산세 절감)
⇒ 유의사항:대리납부일자는 부가가치세 신고일자가 아닌 지급한 날이 속하는 달의 말일임
*양도자:세금계산서를 발행할 수 없으나, 포괄양도가 불분명한 경우에는 반드시 세금계산서를 발행하되, 폐업한 달의 말일부터 25일 이내 사업양도신고서 및 계약서를 첨부하여 제출하면서(협력의무), 신고서에 사업양수자의 대리납부 기납부세액좦란에 기재하여 매출세액에서 공제받을 수 있음(가산세 없음)
4. 사업양수도 판정시 주의할 사항(가산세 부담)
* 대리납부는 거래일 다음달 25일이 아닌 거래일 말일임(주의 요구)
* 대리납부후 조기환급 신청하는 것이 자금부담 면에서 유리함
5.사업의 포괄양수인은 양도일 이전에 양도인에게 확정된 그 사업에 관한 국세(가산금 포함)를 양도인의 재산으로 충당하고도 부족한 경우에는 양수인은 그 부족한 금액에 대하여 양수한 재산의 가액을 한도로 제2차 납세의무를 짐(기법§41①, 기령§22·23) ⇒ 체납여부 확인하고 거래하여야 함
* 단, 양수이후 양도인에게 부과·고지된 것은 사업을 양수한 때에는 아직 그에 대한 납세의무가 확정된 것이 아니므로 제2차 납세의무를 지울 수 없음(대법원95누15704, 1998.3.24.)
* 포괄양수도가 불분명한 것으로 보아 대리납부한 경우에도 실질내용에 따라 포괄양수가 확인되면, 양수인은 제2차 납세의무를 지는 것임
6. 결론
◆ 양도자 및 양수자 모두 아래의 충족요건에 따라 세금계산서 발행여부 검토하여야 함
①포괄양수도 요건을 충족하면, 세금계산서 발행하지 않고 양수도 하던지,
②포괄양수도 요건을 충족하지 못하면, 세금계산서를 발행 후 부가가치세를 받아서 납부하던지
③포괄양수도가 불분명하면, 양수자가 대리납부하는 것이 유리하나, 반드시 대리납부일자 및 신고는 반드시 부가가치세 신고일자가 아닌 지급한 날이 속하는 달의 말일까지 신고납부(*유의할 사항) 하여야 매입세액으로 공제받을 수 있음
④ 대리납부한 경우에도 실질내용에 따라 포괄양수도가 확인되면, 양도인의 양도이전에 확정되어 있는 체납액에 대하여 양수인은 그 부족한 금액에 한하여 양수한 재산의 가액을 한도로 제2차 납세의무를 지므로 포괄양수도에 해당하면 반드시 체납여부를 확인하고 거래하여야 함
◆ 반면, 반드시 피해야 하는 요건
⑤ 양도자는 포괄양수도 요건을 충족하지 못할 경우 세금계산서를 발행하여야 함에도 세금계산서를 발행하지 않은 경우에는 매출부가가치세 및 미교부가산세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세 등을 부담하여야 하므로 반드시 피해야 하며,
⑥ 양수자는 포괄양수도 요건을 충족할 경우 세금계산서를 교부받지 않아야 됨에도 세금계산서를 교부받아 매입세액을 공제받은 경우에는 매입세액을 추징하고, 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과되며, 양도자의 체납액에 대하여 제2차 납세의무를 지므로 아주 신중을 기하여야 하며,
⑦양수자는 포괄양수도 요건을 충족하지 못할 경우 세금계산서를 교부받아야 함에도 세금계산서를 교부받지 못하면 추가로 부담한 부가가치세액에 대하여 매입세액을 공제받지 못하므로 반드시 피해야 하며
◆ 따라서 양도자 및 양수자 모두 포괄양수도 요건에 해당하지 않도록 계약하면서 대리납부 방식인 ③을 채택하여여만 위험부담을 줄일 수 있는 것임
단, 대리납부일자는 반드시 지급한 날이 속하는 달의 말일까지 신고·납부하여야 매입세액으로 공제받을 수 있으니 유의하시기 바람
상가를 매매하면서 어떻게 거래하여야 세금을 절세할 수 있는지
○ 최근 상가 등 부동산을 매매하면서 ①사업의 양도(포괄양수도) 거래임에도 포괄양수도가 아닌 것으로 세금계산서를 교부하면서 부가가치세를 양도자가 납부 또는 무납부하고 양수자는 매입세액을 공제 받은 경우 및 ②사업의 양도(포괄양수도)가 아님에도 부가가치세를 부담하지 않기 위하여 포괄양수도 계약서만 작성하여 세금계산서를 교부하지 않고 거래하는 등으로 부가가치세를 신고하고 있다.
그러나 ①의 경우에는 재화의 공급이 아닌 사업의 양도(포괄양수도)에 해당되어 양도자의 경우에는 납부한 부가가치세는 환급이 가능하여 별도의 손실은 없으나, 양수자의 입장에서는 공제받은 매입세액이 불공제 되면서 납부 및 신고불성실 가산세까지 추가적으로 부담하는 등으로 인하여 경제적 손실이 발생하며, 양도자로부터 부가가치세액을 회수하여야 하나 지급하지 않은 경우에는 소송 등 불필요한 시간의 낭비와 불필요한 비용의 추가부담이 되며, 포괄양수도인 경우에는 양도자의 체납액까지 양수자가 제2차 납세의무를 지는 등으로 인하여 면밀히 검토하여 거래하여야 한다.
②의 경우에는 재화의 공급에 해당됨에도 세금계산서 미발행으로 인하여 양도자의 경우에는 매출부가가치세 추징 및 미교부가산세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세의 추가부담이 되며, 양수자의 경우에는 양도자로부터 추징당한 부가가치세를 받기 위하여 소송을 제기하는 한편, 부가가치세 부담액 만큼 매입세액이 불공제되는 되는 등 양도자 및 양수자 모두 손해를 입게 되는 등
① 및 ②의 경우 모두 매입세액이 불공제 되거나 가산세를 추가 부담하는 것이 되므로 명확한 사업의 양도(포괄양수도)에 대한 개념 정리가 되어야만 관련 세금을 절세할 수 있기 때문이다.
여기에서 사업의 양도(포괄양수도)란 부가가가치세 성질상 재화로 볼 수 없으며, 그 성질상 특정 재화의 개별적 공급이 아니고 사업자체의 전체적인 가액을 정하여 그에 대한 대가를 지급하기 때문에 특정재화를 과세대상으로 하는 부가가치세의 과세거래의 본질적 성격에 맞지 아니할 뿐 아니라, 거래금액과 그에 대한 부가가치세액이 커서 사업 양수자에게 불필요한 자금압박을 주게 되어 조세 내지 경제정책상 배려로 인한 것(대법원82누86, 1983.6.28.)으로 만들어졌으며, 2006.2.9. 이후 사업(업종)의 동일성 유지요건이 폐지됨에 따라 사업장 전체를 포괄양수도하는 경우에는 부가가치세 문제는 발생하지 않는 것임에도 불구하고, 법규과의 해석정비를 통해 엄격해석하고 있어 과세관청과의 논란소지가 많아지는 것이 사실이므로 관련 예규 및 심판례 등을 참고하여 거래하면서, 사업의 양도에 대한 입증책임도 납세의무자에게 있으므로(대법원97누12778, 1998.7.10.), 사업의 양도(포괄양수도)의 개념을 명확하게 이해하고 거래를 하여야 합니다.
○ 따라서 대부분 상가 양도는 사업의 포괄양수도로 볼 수 밖에 없으므로 세금계산서를 발행할 필요가 없을 뿐만 아니라, 건물 관리인원이 많은 대규모 빌딩의 경우 일부 종업원을 인수하지 않은 등 해석사항에 논란소지가 있다면 2014.1.1. 이후 시행된 대리납부제도를 이용하면, 과세관청과의 논란소지를 제거할 수 있습니다.
다만, 실질적으로 포괄양수도의 요건에 해당되면 양수자가 제2차 납세의무를 지게 되어 있으므로, 양수자는 양도자의 상가에 대한 체납여부도 함께 파악하여 거래를 하여야 피해를 줄일 수 있으며, 양수자는 반드시 대리납부일자 및 신고를 부가가치세 신고일자가 아닌 반드시 지급한 날이 속하는 달의 말일까지 신고납부하여야 매입세액으로 공제받을 수 있으므로 각별히 유념하여 신고납부 하시기 바랍니다.
