<양도소득세>
14. 다주택자 중과세율 제외되는 기준시가 3억원 이하 주택 판단 시 다가구 주택의 기준시가 적용방법
■ 답변요지:사전-2021-법령해석재산-1008, 2021.08.24.
다주택자 중과세율 배제 적용 시 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봐 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단
● 사실관계
•신청자가 일반주택 양도당시 보유주택 등
- 일반주택:’21.7.12. 양도(조정대상지역)
＊’15.7. 취득, 경기도 소재 토지 201㎡, 건물 190.34㎡
- 보유주택:다가구주택, 취득 당시 기준시가 6억3600만원
＊’17.3. 신축, 경기도 소재 토지 292.8㎡, 건물 558.77㎡(주택부분 면적:토지 213.22㎡, 건물 406.88㎡)
● 질의내용
•일반주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 일반주택 양도 시
- 보유 중인 다가구주택의 소득령 §167의3①(1)에 따른 요건을 판단할 때, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 기준시가를 안분하여 판단하는지
● 회신문
•거주자가 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서 적용을 선택하지 아니하는 경우에는 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제1호를 적용함에 있어서 다가구주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것이며, 다가구주택의 기준시가 산정방법에 관하여는 기존해석사례(재산세과-3053, 2008.9.30.)를 참고
<재산세과-3053, 2008.9.30.>
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목의 규정을 적용함에 있어서 같은 법 시행규칙 제74조 규정의 다가구주택의 기준시가는 개별주택 가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
● 검토내용
•소득령 §167의3②에는 양도세 중과세율 적용을 위한 주택수의 계산방법을 각 호(다가구주택, 공동상속주택, 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택)에 규정하고 있으며,
- 제1호에 따르면, 다가구주택의 경우 소득령 §155⑮을 준용하여 주택 수를 계산하도록 하고 있고, 소득령 §155⑮단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정해 적용하도록 규정하고 있다.
- 따라서, 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보며(소득령 §155⑮ 본문),
- 거주자가 선택하는 경우에 한정해 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있으므로(소득령 §155⑮ 단서)
- 거주자가 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 보는 것으로 선택한 경우 외에는 양도세 중과세율 적용을 위한 다가구주택의 주택 수는 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄이 법문언상 명확함.
- 따라서, 중과배제 및 주택수 불산입 요건을 판단할 때에도, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 판단함이 타당함.
•소득법 §104에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 중과와 관련하여 주택수 계산에서 제외하는 기준시가 3억원 이하의 수도권외 소재 주택 판단 시 다가구 주택의 기준시가 계산방법에 대해
- 다가구주택은 소득령 §167의3②(1)에 따라 같은 영 §155⑮을 준용하여 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이고,
- 거주자가 선택하는 경우에 한하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것으로 보았고(사전-2018-법령해석재산-0117, 2019.1.30., 재산세과-3024, 2008.9.30. 외),
- 소득령 §167의3①(2)가목을 적용함에 있어서 다가구주택의 기준시가는 개별주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것으로 본 바 있다(재산세과-3053, 2008.9.30.).
•본 건의 경우, 앞서 살핀 관련 법문언과 우리청 해석사례에 비추어
- 보유 중인 다가구주택의 소득령 §167의3①(1)에 따른 요건을 판단할 때 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단함이 타당함.
● 관련법령
•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
15. 장기임대주택 자동말소 후 임대요건을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부
■ 답변요지:서면-2022-법규재산-0208, 2022.03.30.
민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령 §167의3①(2)의 임대요건을 준수하지 않더라도 해당 장기임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능함.
● 사실관계
•’04.6. 고양 소재 A아파트 취득
•’09.10. 서울 소재 B주택 취득
•’18.1. B주택 임대사업자등록(단기, 4년)
•’22.1. B주택 임대주택등록 자동말소
•’22년 이후 B주택 양도할 예정
● 질의내용
•임대사업자등록 자동말소 후 장기임대주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 배제 혜택을 받기 위해서는 말소 이후에도
- ① 양도 당시 임대하고 있어야 하는지, ② 양도일까지 임대료 증액상한(5%)을 준수해야 하는지, ③ 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지해야 하는지 여부
● 회신문
•「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정(이하 “해당 목”이라 함)에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 이하 “쟁점주택”이라 함)을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 등록이 말소된 후 양도일 현재까지 쟁점주택을 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문과 해당 목에서 정하는 바에 따라 임대하지 않더라도 같은 법 제104조 제7항에 따른 세율을 적용하지 않는다.
● 검토내용
•임대등록이 자동말소된 장기임대주택은 ‘임대기간 종료일에 임대기간요건을 갖춘것으로 본다’고 규정하며 자동말소 이후 양도시까지 그 외 임대요건 준수 의무를 규정한 바 없는 점
- 법령 개정 이전 장기임대주택을 취득한 임대사업자가 임대주택 개편정책에 따라 불가피하게 등록이 말소됨으로써 침해되는 신뢰이익을 보호하기 위해 도입된 제도인 점
- 유사쟁점에 대해 장기임대주택의 임대등록 자동말소 이후 계속임대, 임대료증액상한, 사업자등록 유지 등 요건 준수의무는 없는 것으로 기해석한 사례(기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.) 등에 비추어
- 임대등록 자동말소 이후 양도일까지 나머지 임대요건 준수 여부에 상관없이 해당 장기임대주택 양도시 중과세율을 적용받지 않는 것으로 봄이 타당함.
● 관련법령
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
16. 1세대 2주택 이상 중과규정을 적용함에 있어 상가겸용주택 양도 시 주택에 딸린 토지 면적 계산방법
■ 답변요지:서면-2021-법규재산-8237, 2023.02.15.
중과세율이 적용되는 주택과 주택부수토지면적을 계산함에 있어, 주택부분이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택 외의 부분은 중과세율을 적용하지 않는 것이며, 주택부수토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산
● 사실관계
•신청인은 부부공동명의로 A주택 보유 중 신청인은 ’21년 한국주택토지공사(LH)로부터 00지구 토지를 분양받음.
•분양받은 토지에 4층의 상가겸용 다가구주택을 지어 상가임대와 주택임대를 하려고 계획 중
- 4층의 점포겸용 다가구주택에 1층은 상가, 2,3층은 4세대 주택, 4층은 질의자가 거주할 주택을 신축할 예정
＊다가구주택을 신축하여 장기민간임대주택(10년)으로 등록할 예정
●질의내용
•1세대 2주택 이상의 주택을 보유한 상태에서 상가겸용주택을 양도함으로써, 중과세율을 적용함에 있어 중과세율이 적용대상인 주택과 주택부분의 부수토지의 산정방법
● 회신문
주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 상가 겸용주택을 양도하여 「소득세법」 제104조 제7항의 중과세율 적용 시, 주택부분이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택 외의 부분은 중과세율을 적용하지 않는 것이며, 중과세율이 적용되는 주택에 딸린 부수토지는 상가겸용주택의 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
● 검토내용
•소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 상가겸용주택의 경우 그 전부를 주택으로 보아 주택부수토지를 계산하나,
- 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외 부분은 주택으로 보지 않으며(소득령 §154③)
- 이 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산(소득령 §154④)
•비사업용 토지의 양도에 대하여 일반세율에 10%를 가산한 세율을 적용하는데(소득법§104①(8))
- 상가겸용주택의 부수토지 중 비사업용 토지로 보는 부수토지는 주택의 부수토지 중 일정비율(3~10배, 1세대 1주택 비과세 적용 부수토지의 비율과 동일)을 곱하여 산정한 면적을 초과한 부수토지인데,
- 주택의 부수토지는 지방세법 제106조 제2항에 따라 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분하도록 되어 있음.
- 이와 같이 소득세법은 그 규정의 목적 취지 등을 감안해 주택의 부수토지 계산방법을 별도로 정하고 있음.
•한편, 조정대상지역 주택으로서 1세대2주택 또는 1세대 3주택 이상인 경우에 해당하는 상가겸용주택을 양도 시 중과세율이 적용되는 주택부분 면적과 그에 딸린 토지를 계산하는 방법에 대해서 명시적 규정이 없으나,
- 소득세법상 주택부수토지가 건물의 정착면적 뿐만 아니라 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있으면서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로서(대법원98두6890, 1998.6.12.)
- 비과세 규정과 같이 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우 주택과 그에 딸린 토지의 계산방법(소득령 §154③)을 별도로 규정하지 않았다면, 실제 거주에 사용되는 건물의 면적부분만 주택으로 보고,
- 그 주택으로 사용되는 면적에 딸린 주택부수토지는 전체 겸용주택의 부수토지에 주택 연면적이 건물 전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정된 토지로 보는 것이 소득세법 및 대법원판례의 주택부수토지 정의에 부합
● 관련법령
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
•소득세법 시행령 제168조의12 【주택부수토지의 범위】
17. 2000.12.31. 이전 임대주택 5호를 임대개시한 후 그 중 1호에 ‘자가 거주’한 경우 임대 개시 기간이 재기산 되는지 여부
■ 답변요지:서면-2022-법규재산-1796, 2023.02.01.
「민간임대주택에 관한 특별법」 상 매입임대주택 5호를 ’00.12.31. 이전 임대 개시 후 5년의 임대기간을 충족하기 전에 당해 매입임대주택 중 1호에 “자가 거주”하다가 ’00.12.31. 후 다시 임대해 나머지 임대의무기간을 충족한 경우 조특법 §97에 따라 감면
● 사실관계
•’97.3. 임대주택 5호 취득 및 지자체에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 매입 임대주택으로 임대사업자등록 후 임대 개시
- 4년 동안 임대주택 5호 임대 계속(’97.3~’01.3.)
•’01.4. 임대주택 5호 중 A주택에 질의자 세대 전입
- 나머지 임대주택 4호는 계속해서 임대
•’04.2. 질의자 세대 거주했던 A주택에서 퇴거 후 임대
- ’04.2. 「민간 임대주택에 관한 특별법」의 임대주택에 A주택 추가
•’22년 9. 이후 임대주택 5호 중 B주택을 양도 예정
● 질의내용
•「민간임대주택에 관한 특별법」 상 매입임대주택 5호를 ’00.12.31. 이전 임대 개시 후 5년의 임대기간을 충족하기 전에 당해 매입임대주택 중 1호에 “자가 거주” 하다 ’00.12.31. 후 다시 임대하여 나머지 임대의무기간을 충족한 경우 쟁점 특례 적용여부
● 회신문
•기재부 재산세제과-179, ’23.01.30. 참고
<기재부 재산세제과-179, 2023.1.30.>
[질의] 「민간임대주택에 관한 특별법」상 매입임대주택 5호를 ’00.12.31. 이전 임대 개시 후 5년의 임대기간을 충족하기 전에 당해 매입임대주택 중 1호에 “자가 거주”하다 ’00.12.31. 후 다시 임대해 나머지 임대의무기간을 충족한 경우, 쟁점 특례 적용 여부
(제1안) 특례 적용 가능
(제2안) 특례 적용 불가능
[회신]
거주자가 2000년 12월 31일 이전에 「조세특례제한법」 제97조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대를 개시하는 경우 동 규정에 따라 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있다.
● 검토내용
•조특법 §97(이하 “쟁점특례”)는 무주택 서민의 주거생활 안정을 기여하기 위해 국민주택 규모 이하 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도 시 양도소득세의 감면특례를 규정하고 있는데
- 2000.12.29. 법 제6279호로 쟁점특례에 대해 ’00.12.31. 이전에 임대 개시한 주택으로 한정하는 내용의 개정을 했다.
•쟁점특례는 조특법 §97의3 및 조특법 §97의5와 달리 임대의무기간 중 “계속 임대”를 요건으로 하고 있지 않는 바,
- 2000.12.31. 이전에 임대주택 5호를 임대개시했다가, 일부 임대 주택을 “자가 거주한 후 다시 임대한 경우에 ’00.12.31. 이전 5호 임대개시 요건을 충족했다고 볼 수 있는지에 대해 의견이 상충됨.
•기재부에 해석요청을 한 바,
- 문언상 쟁점특례는 임대기간을 통산해 계산한다고 규정하고 있을 뿐 조특법 §97의3 및 §97의5와 달리 “임대기간 중 계속 임대”를 요건으로 규정하지 않은 점, 쟁점특례 적용 대상 주택이 제한되어 악용가능성이 높지 않은 점 등을 이유로
- 거주자가 2000년 12월 31일 이전에 「조세특례제한법」 제97조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대를 개시하는 경우 동 규정에 따라 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것이라고 회신(기획재정부 재산세제과-179, 2023.1.30.)
● 관련법령
•조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
•조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
18. 장기임대주택 자동말소 후 양도시 조특법 §97의4에 따른 추가공제율 산정을 위한 임대기간 만료일
■ 답변요지:서면-2021-법규재산-1422, 2022.06.21.
장기임대주택이 자동말소되고 양도하는 경우로서 조특법 §97의4에 따른 추가공제율 산정을 위한 임대기간은 조특령 §97의4②에 따른 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간에 따라 산정
● 사실관계
•2010.03.15. 서울 소재 A주택 취득
•2010.06.11. A주택 임대 시작
•2012.09.24. 임대사업자 등록
•2020.08.18. 자동말소
＊임대개시일(‘12.9.24.)부터 자동말소일(’20.8.18.)까지 7년 10개월 임대
•2020.12.01. 임대차계약 갱신(‘20.12.2.~’22.12.1.)
*자동말소당시 임대차계약기간(‘18.12.2.~’20.12.1.)
**임대개시일(‘12.9.24.)부터 자동말소당시 임대차계약종료일(’20.12.1.)까지 8년 2개월 임대
•2021.04.30. A주택 양도(1세대 1주택 아님)
*임대개시일(’12.9.24.)부터 양도일(’21.4.30.)까지 8년 7개월임.
● 질의내용
•장기임대주택이 자동말소되고 양도하는 경우로서 조특법 §97의4에 따른 추가공제율 산정을 위한 임대기간을 계산할 때, 임대기간 만료일이 자동말소일인지 또는 자동말소 당시 존재하는 임대차계약종료일인지 아니면 양도일인지 여부
● 회신문
•「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소(자동말소)된 경우로서 해당 자동말소된 장기임대주택을 양도하는 경우, 「조세특례제한법」 제97조의4에 따른 추가공제율 적용 시 임대기간은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의4 제2항에 따른 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간에 따라 산정한다.
● 검토내용
•조특법 §97의4①은 민간임대주택법에 따른 임대주택 등 대통령령으로 정하는 주택이 일정요건을 충족하는 경우 소득법§95에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간(6년 이상인 경우에 한함)에 따라 추가 공제율을 더한 공제율을 적용하도록 규정함(쟁점특례).
•이 경우 대통령령으로 정하는 주택은 소득령 §167의3①(2)가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 말하며
- 소득령 §167의3①(2) 각 목 외의 부분에서는 “법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[…중략…]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록해 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택”을 장기임대주택으로 규정하고 있는 바,
- 쟁점특례 적용 시 추가공제율 가산을 위한 임대기간은 세무서 사업자등록과 지자체임대사업자등록이 되어 있는 상태에서 임대주택으로 등록한 주택을 임대한 기간을 의미하는 것으로 봄이 타당하므로
- 지자체에서 임대의무기간 종료로 임대주택의 등록을 말소한 날(자동말소일) 이후의 기간은 쟁점특례 적용 시 임대기간에 포함될 수 없음.
•또한, 쟁점특례에서는 소득령 §155⑳에 따른 거주주택 특례와 같은 임대주택 자동말소에 따른 임대기간요건 특례규정*이 별도로 없으며,
＊자진·자동말소 시 그 등록이 말소된 날에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봄(소득령 §155㉒라목).
- 조특법 §97의3 및 §97의5 적용 시에도 자동말소일 이후 임대기간은 특례적용 임대기간에 포함할 수 없다고 보아 자동말소로 인해 임대기간 요건을 미충족하는 경우, 해당규정을 적용받을 수 없는 것으로 기해석*한 바 있음.
＊서면-2021-법령해석재산-2824, 2021.12.20.; 서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.
•따라서, 자동말소된 장기임대주택을 양도한 경우 추가공제율 적용 시 임대기간은 조특령 §94②에 따른 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간에 따라 산정한 것이 타당
＊소득법 §168에 따른 사업자등록 및 민간임대주택법 §5에 따른 임대사업자등록을 하고 임대를 하는 날
● 관련법령
•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
