- 임대인의 손해배상 개념으로 권리금 받아…기존 권리금이 하한선
“권리금을 받아야 하는데 건물주가 더 이상 음식업종은 받지 않겠다며 나가라 합니다. 권리금을 받으려면 음식업종을 받을 수밖에 없습니다. 들어올 때 낸 권리금을 회수해야 한다는 생각에 밤에 잠이 오지 않습니다. 방법이 없을까요?”
계약갱신요구권 시한도 다 끝나 상가 점포를 비워줘야 하는 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 받고 임대차 계약을 종료하려고 하는데, 집주인이 같은 업종으로 재계약을 거절해 권리금을 못받게 하는 것은 불법이라는 게 전문가 판단이다.
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 18일 “상가건물임대차보호법 제10조의4는 상가 세입자의 권리금 회수 기회를 보호하고 있으며, 임대인(건물주)은 만료 6개월 전부터 만료 때까지 임차인(세입자)의 권리금 수령을 방해하면 안 된다고 규정하고 있다”며 이 같이 말했다.
부동산 업계에 따르면, 현행 ‘상가건물임대차보호법’에도 최근 건물주로부터 권리금 회수를 방해받는 현상이 지속되고 있다. 상가 세입자들이 권리금을 내고 들어올 새 세입자를 물색해 상가 권리금계약서를 작성하는데, 건물주가 여러 이유를 들어 새 세입자와의 임대차계약을 거절하는 사례가 속출하고 있다는 것이다.
엄 변호사는 “이런 경험을 한 상가 세입자들은 시간과 정신적 손해가 상당하다”면서 “건물주가 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자와의 임대차계약을 거절했다면, 기존 세입자는 권리금 소송으로 권리를 찾을 수 있다”고 조언했다.
그는 “정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위는 명백한 불법”이라며 “손해배상청구소송을 통해 권리금을 임대인에게 청구하면 된다”고 설명했다.
권리금소송이란 건물주를 상대로 한 손해배상청구소송을 말한다. 건물주로부터 권리금회수기회를 방해받았을 때는 먼저 내용증명을 발송, 증거를 확보해야 한다. 내용증명서를 작성할 때는 상가건물임대차보호법 제10조의4 조항을 뼈대로 삼아야 한다. 10조의4는 건물주의 권리금 회수기회 방해금지 의무를 규정한 조항이다.
엄 변호사는 “내용증명을 받은 건물주가 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자와의 임대차계약을 계속 거절하면 일단 권리금은 포기해야 하지만 건물주가 계약을 해주지 않은 이유로 권리금을 못 받게 되었으므로 같은 법 제10조의4 제3항을 근거로 손해배상청구소송을 하면 된다”고 설명했다.
승소해서 손해배상액으로 받을 수 있는 돈은 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자가 내기로 했던 권리금과 임대차 종료당시의 권리금 중 낮은 금액이다. 임대차 종료당시 권리금은 소송 중에 감정평가를 통해 결정된다.
엄 변호사는 “권리금 소송에서 승소했으나 건물주가 판결에 따른 금액을 주지 않는다면 채권 강제집행을 해서 건물주의 재산을 압류하면 된다”고 덧붙였다.
한편 권리금을 받은 기존 임차인이 부가가치세 과세사업자라면 해당 권리금 수령액에 대해 반드시 부가가치세를 납부해야 한다. 일반 과세자로 기존 임차인에게 권리금을 지급한 새 임차인은 권리금을 낸 만큼 부가가치세 매입세액공제를 받을 수 있다.
정승영 세무그룹 세람택스 대표세무사는 “권리금은 부가가치세법상 재화의 양도에 포함돼 권리금 받는 쪽에서는 소득, 지급하는 쪽에서는 비용으로 인정돼야 한다”고 설명했다.
또 “권리금이란 점포를 양수도 하거나 임대차 기간이 종료되는 과정에서 발생하는 영업권”이라며 “법인의 경우 5년 동안 나눠 감가상각 비용처리가 가능하다”고 설명했다.
개인사업자인 기존 임차인이 받은 권리금은 받은 권리금의 20%를 기타소득세로, 2%를 지방소득세로 합산한 22%를 받은 날이 속한 달의 다음 달 10일까지 관할세무서로 신고납부해야 한다.
