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안정된 생활을 꾸리며 현대를 살아가는 우리네 일상에서 세금상식을 모르면 눈 뜬 장님과 같은 처지가 되기 십상이다. 특히, 생활세금과 관계되는 부동산제세 및 금융이자소득세, 유가증권 양도양수에 따른 증여 상속세 등은 보편화된 세금이기 때문이다. 예를 들어 ▲다주택자에 대한 중과 ▲중과대상 주택 ▲중과세 제외 소형주택 범위 ▲3주택이상 자 중과세 범위 등 부동산제세만 해도 다양한 유형으로 분류된다. 이같이 복잡하고 다양한 형태의 세금이 우리네 생활에서 알게 모르게 밀접한 관계를 맺고 있다. 재산제세전문 세무사이며, ‘세무탤런트’로 통하는 안수남 우리세무법인 대표가 한국국세신문 애독자들을 위해 알아두면 생활에 보탬이 되는 생활세금상식을 알기 쉽게 풀어 문답형태로 연재한다. /편집자 주

Q. 임야를 전용허가 받아 공장용지로 지목 변경한 다음 공장용 건축물을 신축하지 아니하고 양도함으로써 비사업용토지에 해당되어 중과세 받게 되었습니다.
부동산매매업으로 사업소득에 해당되는데 토지의 취득가액과 토목공사비 및 사업관련비용에 대한 증빙을 갖추지 못해 추계로 소득금액을 계산하려고 합니다.
비사업용토지에 해당되더라도 매매한 실지거래가액에 단순경비율 또는 기준경비율을 적용하여 소득금액을 계산하여 중과세율을 적용하여 세액을 계산할 수 있는지요?

A. 일반과세대상인 부동산매매업의 소득금액의 계산
부동산매매업에 있어서 소득금액의 계산은 부동산매매업에서 발생한 소득금액이 소득세법 제64조에 규정한 비교과세대상인지 여부에 따라 달라집니다.

즉 중과세대상인 주택 또는 비사업용토지(이하 “주택 등”이라 한다)에 대한 소득금액의 계산방식은 주택 등 이외의 부동산에 대한 소득금액의 계산과 다른 방식으로 합니다.
일반종합소득세율이 적용되는 부동산에 대한 소득금액의 계산은 해당 부동산의 실지 매매가액에서 당해 사업에 소요된 실지비용 등이 장부와 증빙에 의해서 확인되고 소득세법 제27조 이하에서 규정하고 있는 필요경비에 해당되는 경우에는 해당 비용 일체를 총수입금액에서 차감하여 실지소득금액으로 계산하는 것을 원칙으로 합니다.

따라서 일반과세대상 부동산 매매업의 경우 일반 사업소득금액 계산방식과 동일하게 계산하면 됩니다.
장부나 증빙에 의해 실지소득금액을 계산할 수 없을 때에는 소득세법 시행령 제143조 제3항에서 규정하고 있는 추계방법으로 소득금액을 계산하는데 이때 추계방법은 총수입금액에 단순경비율 또는 기준경비율을 적용하여 소득금액을 계산하는 방법을 말합니다.

◇중과세대상 자산에 대한 매매차익의 계산
한편 중과세대상이 되는 주택 등에 대한 매매차익의 계산은 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되는 경우와 확인되지 아니한 경우로 나누어 매매차익의 계산방법이 달라집니다.

취득에 소요된 실지거래가액이 확인되는 경우에는 당해자산의 매매가액에서 소득세법 제27조 이하에서 규정하고 있는 필요경비 등을 차감하는 것이 아니라 소득세법 시행령 제163조 제1항 내지 제5항에 규정한 필요경비와 양도소득기본공제금액을 차감한 금액을 매매차익으로 계산합니다(소령122③).
따라서 공제대상 필요경비도 일반 사업소득금액에서 규정하고 있는 필요경비와는 차이가 있음에 유의하여야 합니다.

대표적으로 사업을 위한 차입금에 대한 지급이자나 일반판매관리비 등에 대해서 일반사업소득금액 계산에서는 공제대상 필요경비에 해당되지만 중과세 대상 주택 등의 매매차익 계산시에는 공제대상에서 제외됩니다.
반면에 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에는 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 조 제3항의 규정에 의한 필요경비만을 매매가액에서 차감할 수 있습니다. 즉 매매가액에서 당해부동산의 취득당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액과 소득세법 시행령 제163조 제6항에서 규정하고 있는 개산공제액만을 필요경비로 차감한 금액에 양도소득기본공제금액만을 차감하여 매매차익을 계산합니다.

따라서 취득에 소요된 실지거래가액을 확인되지 아니한다는 이유로 양도자산의 실지매매가액에 단순경비율 또는 기준경비율을 적용하여 매매차익을 계산할 수 없음에 유의하여야 합니다.

◇상담사례의 경우
임야를 전용허가 받아 공장용지로 지목 변경한 다음, 나대지 상태에서 양도함으로써 비사업용토지에 해당되었다면 소득세법 제64조에서 규정한 비교과세대상이 됩니다.
이때 매매차익은 취득시 소요된 실지거래가액이 확인된다면 확인된 실지거래가액을 매매가액에서 차감하여 계산하지만 상담사례의 경우에는 토지의 취득가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 매매사례가액 또는 감정가액이나 환산가액을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우에는 토목공사비에 대하여 증빙에 의해 지출금액이 확인되더라도 자본적 지출액으로 공제를 받을 수 없고 개산공제액만 필요경비로 추가 공제 받을 수 있습니다.
/다음호에 계속

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