3. 증빙없는 공사비나 집기·비품처럼 해당자산의 가치 증가와 관련 없는 지출은 필요경비에 해당하지 않음

이몽룡씨는 ’21.5월 취득한 A모텔을 리모델링하여 ’24.9월 양도함.
이 몽룡씨는 특수관계자가 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰하고 계약서 상 공사비용 18억원 전부를 필요경비로 신고함.

국세청은 실제 지출사실이 확인되지 않는 공사비용 6억원과 건물의 가치증가와 관련 없는 공사비용 4억원을 필요경비에서 부인하고 양도소득세를 추징함.
*양도소득세 : 추징 4억5700만원(필요경비 10억원 부인)

<조사내용>
•국세청은 계약서 상 공사 금액이 실제 공사비용으로 지출한 금액보다 과다하게 부풀려진 사실을 확인했다.
•또한, 현장조사를 통해 리모델링 공사 시 집기 비품 등이 함께 교체되었고 공사비용에 집기·비품의 구매대금이 포함된 사실을 파악했다.
⇒ 국세청은 이몽룡씨가 필요경비로 신고한 리모델링 공사비 중 지출사실이 확인되지 않는 공사비용과 집기·비품 구 매대금 등 자본적 지출액에 해당하지 않는 공사비용을 필요경비에서 부인하고 양도소득세를 추징했다.

■ 관련 법령(소득법§97, 소득령§163)
자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등(자본적 지출)으로
- 지출에 따른 증명서류*를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되어야 함.
*지출에 관한 신용카 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등

 

4. 실제 취득가액이 확인되는 경우에는 환산취득가액을 적용해 공제할 수 없음.

한누리씨는 ’02.7월 A상가를 분양받아 ’24.10월 양도함.
한 누리씨는 취득한 지 오래된 A상가의 취득가액(분양가액)을 과세당국이 확인하기 어려울 것이라고 생각하여 양도소득세를 줄일 의도로 환산취득가액*을 적용하여 신고함.

 

 

 

국세청은 A상가의 실제 분양가액이 6억원임을 확인하여 환산취득가액(10억원)을 부인하고 실제 취득가액(6억원)을 적용해 양도소득세를 추징함.
*양도소득세 : 추징 1억2900만원(취득가액 4억원 부인)

<조사내용>
•국세청은 A상가의 취득 당시 분양계약서 및 취득세 과세표준 신고내역 등을 통해 실제 취득가액인 분양가액을 확인했다.
•또한, 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부 상 분양금액을 확인하여 해당 금액이 제출받은 분양계약서 상의 분양가액과 일치한다는 사실도 파악했다.
⇒ 국세청은 한누리씨가 신고한 A상가의 환산취득가액을 부인하고 실제 확인된 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세했다.

■ 관련 법령(소득법§97, 소득령§163)
•취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 아래의 가액을 순차적으로 적용함.

① 매 매사례가액 : 취득일 전 후 3개월 이내에 취득한 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매가액

② 감정가액 : 취득일 전 후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우에는 1개의 감정평가법인등이 평가한 가액
③ 환산취득가액 : 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱하여 계산한 금액

■ 관련 판례(서울행정법원-2015-구단-53759, 2016.07.06.(국승종결))
이 사건 부동산은 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 환산가액으로 취득가액을 산정해야 한다는 원고들의 주장은 이유 없음.

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