분양법인 세금계산서·장부상 분양금액 확인 통해 취득가액 파악
국세청 양도소득세 세무조사에 ‘딱 걸리는’ 주요 사례(4)
양도소득세 계산과 관련해 실제 취득가액이 확인되는 경우에는 환산취득가액을 적용해 공제할 수 없다.
한누리씨는 2002년 7월 A상가를 분양받아 2024년 10월 양도했다. A상가 취득(분양) 금액은 6억원, 양도금액은 19억원이었다.
한누리씨는 취득한 지 오래된 A상가의 취득가액(분양가액)을 과세당국이 확인하기 어려울 것이라고 생각해 양도소득세를 줄일 의도로 환산취득가액 10억원을 적용해 신고했다.(양도가액 × 취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가)
국세청은 A상가의 실제 분양가액이 6억원인 것을 확인해 환산취득가액(10억원)을 부인하고 실제 취득가액 (6억원)을 적용해 양도소득세 1억2900만원을 추징했다. 취득가액에서 4억원을 부인 한 것.
국세청은 조사과정에서 A상가의 취득 당시 분양계약서 및 취득세 과세표준 신고내역 등을 통해 실제 취득가액인 분양가액을 확인했다.
또한 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부 상 분양금액을 확인해 해당 금액이 제출받은 분양계약서 상의 분양가액과 일치한다는 사실도 파악했다. 국세청은 이에 따라 한누리씨가 신고한 A상가의 환산취득가액을 부인하고 실제 확인된 분양가액을 취득가액으로 해 양도소득세를 과세했다.
양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용할 수 있다.(소득세법 제97조)
그러나 실지거래가액을 확인할 수 있는데도 환산취득가액으로 신고하는 경우 실제 취득가액으로 양도소득세를 재계산해 과세된다는 점에 유의해야 한다.
현행 소득세법 제97조와 소득세법시행령 제163조에서는 “취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 아래의 가액을 순차적으로 적용한다”고 규정하고 있다.
매매사례가액은 취득일 전후 3개월 이내에 취득한 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매가액으로 정한다,
또한 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액으로 하는데 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우에는 1개의 감정평가법인 등이 평가한 가액으로 정한다.
환산취득가액은 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 따라서 양도가액은 양도 당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가로 산정된다.
한편 법원은(서울행정법원-2015-구단-53759, 2016.07.06.(국승종결)) “(이 사건)부동산은 장부 및 기타 증빙서류에 의해 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 원고들의 주장은 이유 없다.”고 판결한 바 있다.
