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재건축 다주택자 입주권 최대 2장 허용…나머지는?
재건축 다주택자 입주권 최대 2장 허용…나머지는?
  • 신관식 기자
  • 승인 2017.06.23 15:02
  • 댓글 0
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소유 주택 10개라도 대표 조합원은 1명, 중간에 8개 팔려도 입주권 없이 현금 청산
 

문재인 정부 들어 첫 부동산 대책이 지난 19일 발표됨에 따라 특정 재건축 대상 아파트 소유자들이 긴장하고 있다. 이번 부동산 대책이 재건축 단지에 대한 직접적 규제로 과밀억제권역 내 다주택 소유자들 입주권 인정을 최대 2주택으로 제한했기 때문이다. 

이에 따라 대상 아파트를 3채 이상 보유한 다주택자가 내놓은 매물을 샀다가 새 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산될 수 있어 세심한 주의도 요구된다.

이번 6·19 부동산 대책이 지난해 11·3 부동산 대책의 가장 큰 차이는 재건축 아파트에 대한 투기 수요를 직접 규제하고 나선 것인데, 최근 주택시장의 국지적 과열 요인으로 투기 수요를 꼽은 것이다.

정부는 지난 19일 부동산 대책을 발표하면서 "과열양상을 보이고 있는 3개 지역을 기존 조정대상지역에 추가하고, 조정대상지역 제도의 실효성 제고를 위해 전매제한 강화와 재건축시장 주택 수 제한, LTV-DTI 규제를 도입했다"고 밝혔다.

고형권 기획재정부 1차관은 브리핑에서 "부동산 투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 대원칙 하에 선별적이고 맞춤형 대응을 강화하는 데 중점을 뒀다"고 설명했다.

정부는 이번 6·19 부동산 대책을 통해 현재 수도권 특정 과밀지역에서 최대 3주택까지 인정했던 재건축 조합원에 대한 신규 주택 공급 수를 조정대상지역에 포함되면 1개로 제한했다. 또 과밀억제권역 밖에서 소유 주택 수만큼 허용됐던 것도 조정지역이 되면 1개로 줄어든다. 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위에서는 2주택 분양이 허용된다.

▲ <자료-관계부처 합동제공>

재건축에서는 보통 대형 평수 아파트 1채로 새집 2~3채를 받을 수 있기 때문에 투기 수요가 많이 몰려왔다. 재건축 전에 조합원 물량을 여러개 매입해 뒀다가 재건축이 마무리된 후 이를 소형 주택 여러 채로 전환해 막대한 차익을 실현하는 전문 투기꾼도 있었다. 

하지만 앞으로는 1명이 배정받을 수 있는 주택 수가 최대 2채로 제한되면서 전문 투기꾼 개입은 어렵게 되고, 가구당 1명인 조합원 지위로는 가족 명의로 쪼개서 투자하기도 어려워졌다.

1명의 조합원이 기존 주택 10개를 소유하고 있어도 배정받는 주택 수는 최대 2개로 제한돼 나머지 기존 주택 8개는 매물로 나올 가능성이 크다는 얘기다.

따라서 매물로 나온 이런 주택을 매입하게 되면 새 아파트를 배정받지 못한다고 국토부는 밝혔다. 조합 설립 시점에서 새 주택을 배정받을 조합원 수가 확정됐기 때문이다. 소유한 주택이 10개라도 대표 조합원은 1명이기 때문에 중간에 8개가 팔려도 입주권은 배당받지 못한다. 대표 조합원이 아닌 매수자가 소유한 주택은 현금 청산을 해야 한다. 

매도자가 소유한 주택을 매물로 내놓을 때 이같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소는 이를 매수자에게 충분히 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄와 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다.

다만 법 개정 이전에 사업인가 신청을 한 단지의 경우는 기존처럼 다주택자가 최대 3가구까지 입주권을 받을 수 있고, 다주택자 소유 매물을 샀어도 조합원 지위 없이 1주택을 배정받을 수 있다.  

▲ 기획재정부 고형권 제1차관이 19일 오전 정부서울청사에서 주택시장 안정 대응방안을 내용으로 '619 부동산 대책'을 브리핑하고 있다.

한편 이번 6·19 부동산 대책에서 경기 광명, 부산 기장군·부산 진구 등 3지역이 조정대상지역으로 추가로 선정됐다. 이들 지역은 앞서 11·3대책에 조정대상지역으로 선정된 37개 지역구와 함께 포함되면서 전매제한기한 강화, 1순위 청약 제한, 재당첨 제한 등 규제를 받게 된다. 서울 25개 구와 경기 과천· 성남·하남·화성(동탄2신도시)·남양주, 부산 해운대·연제·동래·남·부산진·기장, 세종시와 이번 추가된 3곳을 포함해 40개로 확대됐다.

이들 지역은 전매제한기간이 한층 강화돼 강남 4개구(소유권이전 등기시)와 나머지 21개구(1년 6개월)에 차등 적용되던 전매제한기간은 이날부터 민간·공공 모두 소유권을 이전 등기할 때까지 제한된다. 재건축 조합원에 대한 주택공급수도 원칙적으로 1주택만 허용된다.

기존에는 재건축조합원은 과밀억제권역은 3주택, 그 밖의 지역은 소유 주택 수만큼 분양받았지만, 앞으로는 원칙적으로 1주택, 예외적으로 2주택(1주택이 60㎡ 이하)이 허용된다. 다만 부산 진구와 기장군은 전매제한기간 규제는 적용받지 않는다. 기장군만 예외적으로 공공택지에 한정해 소유권등기이전까지 전매가 제한된다. 

또 부동산 금융규제도 예고기간을 거쳐 7월 3일부터 일제히 강화된다. 조정대상지역은 금융권·비금융권 모두 LTV는 70%에서 60%, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다. 그동안 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출도 50%의 DTI 규제가 적용된다.

다만 실수요자가 주택 구입의 어려움을 겪지 않게 하기 위해 조정대상지역이더라도 부부합산 소득이 6,000만원 이하(생에최초는 7,000만원 이하), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주는 기존대로 LTV 70%, DTI 60%를 기준으로 대출을 받을 수 있다. 잔금대출은 DTI가 적용되지만 규제비율은 60%로 적용된다. 

 


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