제2편 주택의 보유와 관련된 세금
2. 주택에 대한 종합부등산세
2 종합부동산세 과세표준과세액의 계산
다. 세율적용과 납부할 세액 계산(종부세법§9, §10)
(1) 주택 수 계산방법
3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 과세기준일(6.1.) 현재를 기준으로 주택 수를 판단한다. 즉, 6월 1일에 3주택을 소유하고 있었다면 이후에 해당 주택을 처분하더라도 중과세율을 적용한다.
다만, 세율 적용 시 주택 수는 1세대 1주택자와 같이 세대 구성원 전체의 보유주택수가 아니라 납세의무자 본인이 보유한 주택에 한정하여 주택 수를 판정하며, 합산배제 임대주택과 사원용주택 등은 세율 적용 시 주택에서 제외한다.
또한, 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택, 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택은 세율 적용 시 주택에서 제외한다.
•상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택(조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)으로 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택. 단, 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하이거나 지분율이 40% 이하인 주택의 경우 기간 제한 없음.
•무허가주택의 부속토지 : 토지의 소유권 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권한이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 등을 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택(주택을 건축한 자와 사용 중인 자가 다른 주택을 포함한다)의 부속토지
•신규주택 : 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우에 신규주택
•지방 저가주택 : 공시가격 3억원 이하의 1주택으로서 아래 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택
- 비수도권 지역으로서 광역시(광역시에 소속된 군 제외) 및 특별자치시(「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면 제외)가 아닌 지역
- 수도권 지역 증 「국가균형발전 특별법」 제2조 제19호에 따른 인구감소지역과 「점경지역 지원특별법」 제2조 제1호에 따른 점경지역 모두에 해당하는 지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역(인천광역시 강화군 및 옹진군, 경기도 연천군)
•’24.1.10.부터 ’25.12.31.까지 취득한 소형 신축주택 또는 준공 후 미분양 주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택
① 2024년 1윌 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 주택
② 앙도자가 주택법 §54①에 따른 사업주체 또는 건축물의 분양에 관한 법률 §6①에 따른 분양사업자(해당 주택을 대물변제받은 시공자 포함)
③ 양수자가 최초로 매매계약을 하고 매매계약 체결 전 입주사실이 없는 주택
④ 다음 어느 하나에 해당하는 주택
- 소형 신축주택
1) 면적 : 전용면적 60㎡ 이하
2) 취득가액 : 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하
3) 준공시점 : ’24.1.10.~’25.12.31.
4) 주택유형 : 아파트 제외
- 준공 후 미분양주택
1) 면적 : 전용면적 85㎡ 이하
2) 취득가액 : 6억원 이하
3) 주택 소재지 : 비수도권
4) 공급요건 : 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일 또는 분양 광고에 따른 입주예정일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택
5) 미분양확인 요건 : 주택 매매계약서에 지방자치단체의 미분양확인날인을 받은 주택
(2) 주택분 종합부동산세액 계산
주택분 종합부동산세 과세표준에 주택분 종합부동산세 세율(0.5%~5%)을 적용해 주택분 종합부동산세액을 계산한다.
•주택분 종합부동산세액
= 주택분 종합부동산세 과세표준 × 세율
= (∑주택 공시가격 합계 - 공제금액*) × 공정시장가액비율 × 세율
*1세대 1주택자는 12억원, 개안공익법인등은 9억원, 그 밖에 법인은 0원
(3) 공제할 재산세액(종부세령§4의3①)
종합부동산세와 재산세는 각각 국세와 지방세라는 점과 세율 등에 있어서 차이가 있지만 주택을 과세대상으로 하여 부과된다는 점에서 동일하다.
따라서 「종합부동산세법」에서는 동일 재산에 대해 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 현상을 방지하기 위해 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종합부동산세액에서 공제함으로써 이중과세를 조정하고 있다.
즉, 과세대상 주택의 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세와 과세표준이 중복되는 금액에 해당하는 재산세액을 종합부동산세 산출 시 공제하는 것이다.
<사례>
■ 공제할 재산세액 계산사례
•국내에 공시가격 6억원, 10억원 두 채의 주택을 개인이 보유 중인 경우 당해 주택에 대한 공제할 재산세액 상당액은?
① 재산세 부과세액 = 2,580,000원 [810,000원 + 1,770,000원]
•(6억원×60%1))×0.4%2) - 630,000원3)
= 810,000원
•(10억원×60%1))×0.4%2)- 630,000원3)
= 1,770,000원
1) 재산세 공정시장가액비율
2) 재산세율
3) 재산세 누진공재
② 종합부동산세 과세표준 = 420,000,000원 [(16억원 - 9억원)×60%]
③ 종부세 과세표준 표준세율 재산세액 = 1,008,000원 [(4.2억원×60%)×0.4%]
④ 전체 주택에 대한 표준세율 재산세액
=3,210,000원 [(16억원×60%)×0.4%- 630,000원]
⑤ 공제할 재산세액 =810,160원 [2,580,000원×(1,008,000원 / 3,210.000원)]
<Q&A>
종합부동산세에서 공제하는 재산세액이 실제 납부한 재산세액보다 적은 이유는?
종합부동산세에서 공제하는 재산세액은 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세의 과세표준금액 상당액에 해당하는 재산세만을 공제하므로 실제 납부한 재산세와 다를 수 있다. 또한, 순수 재산세액만을 공제대상으로 하므로 재산세와 동시에 부과되는 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 및 지방교육세는 공제하는 재산세액에서 제외된다.
(4) 1세대 1주택자에 대한 세액공제(종부세법§9⑥~⑨)
납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 주택분 종합부동산세액은 산출세액에 연령과 보유기간에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제한 금액으로 하며 연령별 세액공제(최대 40%)와 보유기간별 세액공제(최대 50%)는 최대 80% 한도로 중복적용이 가능하다.
(5) 세부담 상한(종부세법§10)
세부담 상한제도는 부동산가격 상승에 따라서 보유세 역시 급격하게 상승하는 경우 납세자에게 큰 부담이 될 수 있으므로 이를 방지하기 위해 만든 제도이다. 세부담 상한 제도는 1차로 재산세 부과 시 세부담 상한을 적용한 후에 2차로 종합부동산세 부과 시에 세부담 상한을 한번 더 적용하게 된다.
다만, 종합부동산세 단일세율(2.7%, 5%) 이 적용되는 주택보유법인은 세부담 상한이 적용되지 않는다. ’23년부터 주택 수와 관계없이 단일세율이 적용되지 않는 개인 등은 세부담 상한비율을 150%로 적용한다.
해당연도 과세대상 주택에 부과된 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전연도 해당 주택에 대한 총세액상당액의 일정비율 곱한 금액을 초과하는 경우 그 초과하는 세액은 종합부동산세를 부과하지 않는다.
세부담 상한의 적용은 재산세와 종합부동산세를 합한 총 보유세액을 기준으로 적용한다. 즉, (직전연도의 재산세+종합부동산세백×세부담상한비율과 해당연도의 재산세+종합부동산세액을 비교하여 적용한다.
이 때, 직전연도 보유세액은 직전연도 실제 소유 여부와 관계없이 해당연도의 과세대상 주택을 직전연도에 소유하고 있던 것으로 간주하여 계산한다. 즉 해당연도의 과세대상 주택에 대해 직전연도 「지방세법」을 적용해 산출한 재산세액과 직전연도 「종합부동산세법」을 적용해 산출한 종합부동산세액의 합계액을 말한다.
•세부담 상한 적용방법
- 직전연도 총세액 : 세부담 상한 적용 전 재산세액 + 종부세액
- 해당연도 총세액 : 세부담 상한 적용 후 실제 부과된 재산세액 + 1세대 1주택자 세액공제까지 적용한 종부세액
<사례>
세부담 상한액 계산사례
•국내 주택을 보유한 개인이 해당 주택에 대한 ’23년 재산세 및 종합부동산세 부과세액이 다음과 같은 경우 ’24년 종합부동산세 산출 시 세부담 상한액은?
- ’23년 재산세액 : 500,000원(’23년 세부담 상한 초과세액 500,000원 적용)
- ’23년 종합부동산세액 : 2,000,000원(’23년 세부담 상한 초과세액 없음)
① 직전연도 총세액 상당액 : 3,000,000원 (1,000,000원* + 2,000,000원)
*직전연도 총세액 상당액은 직전연도의 세부담상한이 적용되기 전 세액 적용
② ’24년 세부당상한액 : 4,500,000원 (3,000,000원×150%)
(6) 농어촌특별세의 부가(농어촌특별세법 §3·5)
농어촌특별세는 종합부동산세에 부가되는 국세로 종합부동산세로 납부해야 할 세액의 20%를 과세한다.
3 1세대 1주택자 혜택
가. 1세대의 범위(종부세령§1의2)
「종합부동산세법」에서는 주거안정을 위해 1세대 1주택자에 대해서는 공제금액을 9억원이 아닌 12억원을 적용하고 연령별·보유기간별 세액공제를 적용하는 등 종합부동산세를 경감하는 규정을 두고 있다.
여기서 1세대란 주택의 소유자와 그 배우자, 그리고 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 말하는 것으로 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소를 일시퇴거한 경우도 포함한다.
<사례>
1세대인지 여부의 판단 기준(사전-2021-법령해석재산-0827, ’21.10.29.)
1세대인지 여부는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고, 실질적인 생활관계 등을 고려해 판단할 사항
나. 1세대 1주택자 범위(종부세령§2의3, 4의2)
(1) 1세대 1주택자
1세대 1주택자란 국내 거주자인 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우를 말한다. 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우(예:부부 50:50 지분)에는 각각 지분상당 주택을 소유하는 것이나, 신청에 의해 1세대 1주택자로 적용받을 수 있다.
그리고 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우, 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우, 그리고 합산배제 임대주택과 사원용주택 등을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 적용받을 수 있다.
(2) 주택 수의 판단
주택의 일부 지분만 소유하고 있는 주택(공동소유 주택), 주택에 딸린 부속토지만 소유하는 경우에도 주택분 재산세를 납부 해야 한다. 따라서 종합부동산세를 계산함에 있어서도 이를 주택 수에 포함해 1세대 1주택자 여부를 판단한다.
(3) 합산배제 임대주택과 사원용주택 등 을 소유한 경우(종부세법 §8②)
합산배제 임대주택과 사원용주택 등은 1세대 1주택자 판단 시 세대원의 소유주택수에서 제외한다. 다만, 합산배제 임대주택의 경우에는 합산배제 주택을 제외한 주택에 납세의무자 본인이 주민등록이 되어 있고 실제 거주하는 경우에 한하여 1세대 1주택자를 적용한다.
(4) 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우(종부세법§8④1)
납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 보며, 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다(본인, 세대원 각각 9억원 공제).
(5) 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우(종부세법§8④2~4)
’22년부터 납세의무자가 1주택과 다음 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 경우로서 납세자가 신청(9.16.~9.30.)한 경우에는 1세대 1주택자로 보며, 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다(본인, 세대원 각각 9억원 공제).
•신규주택 : 1세대 1주택자가 1주택을 앙도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우에 신규주택
•상속주택 : 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택(조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)으로 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택. 단 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하이거나 지분율이 40% 이하인 주택의 경우 기간 제한 없음.
•지방 저가주택 : 1주택자가 소유하는 공시가격 3억원 이하의 1주택으로서 아래 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택
- 수도권 밖의 지역으로서 광역시(광역시에 소속된 군 제외 및 특별자치시(「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면 제외)가 아닌 지역
- 수도권 지역 중 「국가균형발전 특별법」 제2조 제9호에 따른 인구감소지역과 「접경지역 지원특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역 모두에 해당하는 지역으로서 부동산 가격동향 등을 고려해 기획재정부령으로 정하는 지역(인천광역시 강화군 및 옹진군, 경기도 연천군)
(6) 공동명의 1주택자 특례(종부세법§10의2)
종합부동산세는 인별로 과세되는 세목으로 부부 공동명의 주택인 경우에도 각각 1주택을 보유한 것으로 보아 기본공제 9억원씩 적용하나, ’21년부터 부부공동명의 1주택인 경우로서 납세의무자가 신청 (9.16.~9.30.)한 경우에는 부부 소유의 주택을 그 중 1인이 전부 소유한 것으로 보고, 1세대 1주택자 기본공제 12억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다.
•부부 공동명의 1주택자로 신청한 경우
- 12억원 기본공제 + 연령별 및 보유기간별* 세액공제 적용
*(연령별 공제) 60세 이상 20~40%, (보유기간별 공제) 5년 이상 보유 20-50%, (세액공제 한도) 80%
<부부 공동명의 1주택자 특례 세부 규정>
•(납세의무자) 부부 중 지분율이 큰 자. 지분율이 동일한 경우에는 선택가능
•(세액공제 적용 기준) 납세의무자의 주택보유기간 및 연령을 기준으로 적용
•(신청) 최초 신청* 이후 변동사항이 없을 경우 추가 신청 없이도 계속 적용
*종합부동산세 합산배재 신고기간(9.16.~9.30.)에 신청
다. 1세대 1주택자 혜택
(1) 공제금액 상향조정
일반적인 경우 인별 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세가 부과되지만 1세대 1주택자는 3억원을 추가공제하여 12억원을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세를 부과한다.
(2) 세액공제
1세대 1주택자에 대하여는 주택분 종합부동산세 산출세액에서 소유자의 연령과 주택 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.
이 때, 연령 및 보유기간은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 적용한다. 노후 등으로 인하여 철거되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 철거된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하며, 배우자로부터 상속받은 주택에 대하여는 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.
다만, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액과 1세대 1주택자로 보는 자의 신규주택·상속주택·지방 저가주택분에 해당하는 산출세액은 1세대 1주택자 세액공제 적용 대상에서 제외한다.
<사례>
■1세대가 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 세액계산
1주택과 다른 주택의 부속토지만을 세대원 중 1인이 모두 소유하는 경우에는 공시가격 합계액에서 12억원을 공제하고 세액공제는 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액을 제외하며, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 세대원이 각각 소유하는 경우에는 공시가격 합계액에서 9억원을 공제한다.
<Q&A>
1세대 1주택자를 적용받는 상태에서 주택을 소유한 부친을 봉양하기 위해 합가하는 경우 1세대 1주택자를 적용받지 못하나?
만 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하는 경우 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 보아 1세대 1주택자를 적용한다. 다만, 합가 당시 만 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 만 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중 60세 이상인 기간 동안만 각각 1세대로 본다.
<Q&A>
배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에는 1세대 1주택자로 적용되지 않는지?
종합부동산세에서 1세대 1주택자는 세대원 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우에 적용되는 것이나, 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우 1주택자로 신청한다면 1세대 1주택자로 간주하여 기본공제 12억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다.
<Q&A>
실제 주거를 달리하고 있는 미혼 자녀는 별도세대로 인정되나?
원칙적으로 혼인을 하지 않은 경우 별도세대로 인정되지 않지만, 배우자가 없더라도 다음의 경우에는 별도 세대구성을 인정한다.
•자녀의 연령이 만 30세 이상인 경우
•배우자가 사망했거나 이혼한 경우
•「소득세법」 상 소득이 중위소득 40% 이상으로 소유주택 관리 및 독립 생계를 유지할 수 있는 경우(단, 미성년자는 제외)
