경기도가 올해 2월부터 5월까지 신축 건물 과세표준 누락 기획조사로 30억원을 추징했다고 한다. 추징 사례를 보면 다음과 같다.
① 건물을 신축하면서 도급금액이 19억원이었지만 12억원으로 축소 신고해 취득세를 납부(과소신고)
② 하수도 원인자부담금을 누락하여 취득세 신고(간접비용 누락 신고)
③ 도급금액이 증액됐으나 기존 도급금액으로 신고(증액 분 누락 신고)
위 추징사례 중 ② 하수도 원인자부담금의 누락의 경우에는 지방세법시행령 제18조 [사실상취득가격의 범위 등]에 규정되어 있지 않아 관련 예규 및 판례를 확인해야만 과세표준에 포함해야 하는지 알 수 있다.
일반 납세자 또는 지방세를 전문적으로 다루지 않은 세무 전문가들도 취득세 과세표준에 포함해야하는지 알기엔 쉽지 않다는 것이다.
취득세는 과세표준 산정에 따라 납부할 취득세액이 크게 달라지므로 정확한 과세표준 산정이 필요하다. 건물 신축 시 취득세 과세표준 산정과 산정 시 주의해야할 사항을 살펴보자.
1. 취득세 과세표준 산정
(1) 사실상 취득가격 범위 확인
부동산 등을 원시취득하는 경우 취득 당시 가액은 “사실상 취득가격”이다(지방세법 제10조의4 제1항). “사실상 취득가격”은 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다.
추상적으로 들릴 수 있겠지만 취득하기 위해 실제로 지급한 가격을 전체 반영하겠다는 것이다. 단, 취득대금을 일시급 등으로 지급해 일정액을 할인받는 경우 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 개인이 취득하는 경우에는 건설자금이자, 할부이자, 중개보수 등 3개의 항목을 사실상 취득가격에서 제외해야 한다(지방세법 시행령 제18조 제1항).
간접비용에는 지방세법 시행령 제18조 제1항 1호부터 10호까지 열거되어 있으므로 취득 시 실제로 지급이 되었다면 취득세 과세표준에 포함해야 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도했을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
(2) 사실상 취득가격에서 제외되는 비용 확인(지방세법시행령 제18조 제2항)
“사실상 취득가격”의 범위에도 불구하고 비용들은 “사실상 취득가격”에서 제외해야 한다.
① 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
② 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
③ 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
④ 부가가치세
⑤ 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(3) 의무적으로 부담해야 하는 부담금 내역 확인
앞서 살펴본 바와 같이 “사실상 취득가격”은 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다. 여기서 간접비용은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용이 취득가액에 포함되므로 부담금 비용의 성격에 따라 건물 취득금액 또는 기타비용으로 보아야 하는지 구분해야 한다.
추징사례에서 ② 하수도원인자부담금은 하수도법 제61조(원인자부담금 등)에 따라 건축물 등의 신축 등으로 일정량 이상의 오수가 증가되는 경우 사업부지 외부에 있는 공공하수도의 신설 등 장래에 발생될 비용을 확보하기 위해 해당 건축주 등에게 부과하는 법정부담금으로 이 건 건축물의 신축행위를 위해 필요불가결하게 발생되는 간접비용이므로 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다(조심2015지762(2016.10.06.)).
이외 건축물을 신축하면서 가스·수도·지역난방·전기 등의 시설을 공급자로부터 신축 건물 인입점까지 관매립 또는 선연결공사를 선행하면서 소요된 시설의 비용 중 일부를 사용자에게 분담하게 하는 분담금은 당해 시설물을 취득한 것이 아니라 시설물 이용에 따른 공사비를 분담한 것에 불과하므로 가스공사분담금, 급수공사분담금, 지역난방공사분담금, 전기공사분담금은 건축물 신축에 따른 취득비용에 포함되지 않는 것이 타당하므로(지방세운영-2657(2008.12.18.)) 각종 분담금을 일률적으로 정하기보다 취득시점을 기준으로 확인하는 것이 필요하다.
2. 주의해야 할 사항
(1) 건물 신축 취득인지 토지 지목변경 취득인지 구분 필요
건물 신축 취득 시 적용되는 취득세 세율은 2.8%이고, 지목변경에 대한 간주취득세 취득세율은 2%이므로 취득의 구분에 따라 산출세액이 달라지므로 어떤 취득인지 구분할 필요가 있다.
예를 들어, 조경비용과 포장공사비가 건물 취득세 과세표준에 포함해야 하는지 확인하고자 하는 경우에는 공동주택 단지 내 조경과 도로는 건축법 등에 따라 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우 의무적으로 설치하고, 해당 공동주택을 분양하는 경우 별도로 분리할 수 없는 점 등을 고려할 때 공동주택 건축물의 부수된 시설물로 봐야 할 것이어서, 공동주택 신축시 조경공사비와 도로포장비는 신축 공동주택의 취득가격에 포함된다고 봐야 할 것이다.
다만, 지방세법 제7조 제14항에서 지목이 ‘대(垈)’인 토지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 지목변경에 따른 간주취득으로 보아 토지에 대한 취득세 과세표준에 포함돼야 한다(지방세운영-3161(2018.12.28.)).
원시취득에는 건축물의 신축 뿐만 아니라 건축물의 증축·개축·재축·이축, 토지의 공유수면 매립, 차량·기계장비·항공기의 제조 또는 조립, 선박의 건조 등이 있다. 원시취득의 취득세 신고기한은 취득일(사용승인일)로부터 60일 이내 취득세를 신고 및 납부를 해야 하며, 만약 그 이전에 등기를 했다면 등기일까지 취득세를 신고·납부한다.
정확한 취득세 과세표준 산정을 위해 취득세 신고기한 전까지 전문가와 함께 충분한 검토를 통해 취득세 신고할 것을 추천한다.
