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[주택과 세금] 조합원입주권 주택취득은 ‘원시취득’…주택수 무관 2.8% 세율 적용
[주택과 세금] 조합원입주권 주택취득은 ‘원시취득’…주택수 무관 2.8% 세율 적용
  • 국세청 제공
  • 승인 2024.06.14 09:00
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제1편 주택의 취득과 관련된 세금

제1장 주택에 대한 취득세

 3  취득세증과세
<Q&A>
다주택자인 부모의 세대원인 자녀(무주택, 30세 이상)가 2020.8.12.이후에 분양권을 취득해 해당 분양권에 의한 주택을 취득할 때 세대가 분리되어 있는 경우 세율적용 방법은?
1세대는 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하므로 분양권에 따른 ‘주택 취득일 현재 자녀가 독립된 세대를 구성했다면 무주택 세대이므로, 1%~3%를 적용한다.

② 동거봉양 합가
주택의 취득일 현재 65세 이상의 부모, 조부모(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)를 동거봉양(同居奉義)하기 위해 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가한 경우에는 각각을 별도세대로 본다.

<Q&A>
1주택을 소유한 부모(64세)의 세대원인 자녀(30세 이상)가 분양권(8월 12일 이후 취득)에 의한 주택을 취득하는 날 부모가 66세가 되는 경우 세대 적용 방법은?
주택 취득일 현재를 기준으로 부모가 65세 이상에 해당하므로, 동거봉양 합가에 따른 별도세대로 본다. 
이 경우 부모와 분가하지 않고 계속해서 합가인 상태까지 포함해 적용하게 된다. 따라서 취득일 현재 자녀 세대의 소유 주택 수를 기준으로 중과세율 적용여부를 판단한다.

③ 해외체류신고
취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는 별도세대로 본다.

<Q&A>
3주택을 소유한 A가 2년간의 해외파견으로 주민등록법에 따른 해외체류신고를 하면서 형제관계인 B(1주택 소유)의 주소를 체류지로 신고한 상태에서 B가 조정대상지역 내 주택취득 시 적용세율은?
B는 A와 별도의 세대로 보므로, B의 주택취득이 일시적 2주택에 해당하는 경우 1%~3%를 적용하고, 이에 해당하지 않는 경우에는 8%를 적용한다.

④ 취득 후 60일 이내에 세대 분리
별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위해 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우에도 별도세대로 본다.

(3) 주택수 산정(지방령§28의4)
① 주택수 산정 개요
다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.

주택의 공유지분이냐 부속토지만을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 경우에도 주택을 ‘소유하거나 ‘취득’하는 것으로 본다. 

따라서 취득하는 주택이 공유지분이거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부속토지도 주택수에 포함된다. 다만, 2023.3.14.부터 시가표준액이 1억원 이하인 주택 부속토지만 소유한 경우에는 주택수에서 제외된다.

주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. 즉 부부가 1주택을 공동으로 소유하고 있는 주택은 2주택이 아닌 1주택으로 본다.

<Q&A>
부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방법은?
세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.

<Q&A> 
상속주택도 주택수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택수 계산방식은?
지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않는다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다.
그리고 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택수에 포함하지 않는다. 
또한 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택수에 포함되는데, 이 경우 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자” 순으로 판단한다.

<Q&A>
주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?
입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원(건축물시가표준액과 부속토지의 시가표준액의 합) 이하인 경우 주택수 산정에서 제외한다.

② 분양권·입주권·오피스텔의 주택수 산정
조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 취득은 주택 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 그 세대의 소유 주택수에 가산한다.
2020.8.12.이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

㉠ 조합원임주권
「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위, 즉 조합원입주권(재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 조합원으로서 취득한 것)은 주택수에 가산한다. 이 경우 기존 조합원의 조합원입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고, 승계조합원의 조합원입주권 취득시점은 기존 조합원 소유의 조합원입주권(기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득)을 취득한 시점이다.

㉡ 주택분양권
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 ‘부동산에 대한 공급계약’을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 주택분양권이라고 하며 해당 주택분양권을 소유한 세대의 주택수에 가산한다.
이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택수를 산정한다.

㉢ 오피스텔
「지방세법」 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택수에 가산한다. 2020.8.12.이후 오피스텔부터 적용하고, 그 전에 매매 또는 분양계약을 체결한 신규 경우에는 주택수에서 제외한다. 
한편 오피스텔 자체의 취득에 대해서는 4%의 표준세율이 적용된다.

<Q&A>
오피스텔 분양권도 주택수에 포함되는지?
오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다.

<Q&A>
1세대 2주택인 상황에서 8월 12일 이후 분양권을 취득한 경우로서 해당 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우 세율적용 방법은?
법 시행일(2020년 8월 12일) 이후에 취득한 분양권에 의한 주택취득은 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하므로 분양권 취득당시 주택수에 따른 세율을 적용한다. 따라서, 취득하는 분양권이 조정대상지역인 경우 분양권에 의한 주택취득 시 12%를 적용하며, 중간에 주택을 처분하더라도 해당 세율을 적용한다.

③ 주택수 산정 제외
다주택자의 주택수 판단 시 중과제외주택은 해당주택의 취득 시에 중과세에서 제외될 뿐 아니라 다른 주택 취득 시 보유주택 수 산정에서도 제외된다. 하지만 중과제외주택과 주택수 산정에서 제외되는 주택이 반드시 일치하지는 않는다(법인과 관련된 중과제외 주택 등은 제외). 
중과제외주택 등 주택수 산정에서 제외되는 주택 유형을 보면 다음과 같다.

㉠ 중과제외주택
주택수 산정일 현재 시가표준액(주택공시가격)이 1억원 이하인 주택은 제외되는데, 재개발·재건축 사업구역 내 주택 등은 1억원 이하라도 제외하지 않는다. 취득시에는 시가표준액이 1억원 이하였지만, 다른 주택의 취득일(주택수 산정일) 현재 1 억원을 초과한 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.
사업용 노인복지주택, 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택, 가정어린이집, 사원임대주택, 지정·등록문화재 주택, 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 멸실·신축목적으로 취득하는 주택, 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택, 농어촌주택 등 일정 요건을 충족하는 경우 주택수 산정에서 제외한다.

㉡ 주거용 건물 건설업자가 신축하는 주택
주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택은 주택수 산정에서 제외한다. 자신이 건축주가 되어 주택을 건축했으나 아직 판매되지 않은 재고 주택을 의미한다. 다만 해당 주택에 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 주택수에 포함한다.

㉢ 상속주택
상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택수에서 제외한다. 상속받은 주택의 지분만 소유한 경우에는 주된 상속자 적용기준에 따라 주된 상속인의 주택수에 포함되고 주된 상속인이 아닌 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. ’20.8.12. 이전에 상속받은 경우라면 ’25.8.12.까지는 주택수 산정 시 고려할 필요가 없다. 
한편 상속받은 주택분양권 또는 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년의 기간이 경과하지 않았더라도 주택으로 본다.

㉣ 저가 오피스탤
오피스텔은 2020.8.12.이후 취득하는 경우로써 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택수로 산정하는데, 이 경우라도 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택수 산정에서 배제된다.

㉤ 1억원 이하 부속토지
주택수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지는 주택수 산정에서 배제된다.

㉥ 혼인 전 소유주택
혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택수 산정에서 배제된다.

④ ’24.1.10.부터 ’25.12.31.까지 취득한 주택의 주택수 산정 제외(~’26.12.31.)
2024.1.10. 대책으로 아래의 요건을 충족하는 주택의 경우 다주택자의 주택중과세율을 적용하는 주택수 판단 시 주택수 계산에 산입하지 않으며, 해당 주택올 취득하는 경우에는 기존 보유 주택수에 해당하는 세율을 적용한다. 단, 주택수 제외는 ’26.12.까지만 한시 적용한다.
㉠ ’24.1.10.부터 ’25.12.31.까지 취득한 소형 신축주택
1) 주택유형:다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형오피스텔
2) 면적:전용면적 60㎡ 이하
3) 취득가액:수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하
4) 준공시점:’24.1.10.~’25.12.31.

㉡ ’24.1.10.부터 ’25.12.31.까지 취득한 소형 기축주택
1) 주택유형:다기구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 오피스텔
2) 면적:전용면적 60㎡ 이하
3) 취득가액:수도권 6억원, 비수도권 3 억원 이하
4) 임대등록:취득한 날부터 60일 이내 임대사업자 등록, 임대주택 등록

㉢ ’24.1.10.부터 ’25.12.31.까지 취득한 준공 후 미분양 아파트
1) 면적:전용면적 85㎡ 이하
2) 취득가액:6억원 이하
3) 아파트 소재지:비수도권

(4) 일시적 2주택(지방령 §28의5, §36의3)
① 일시적 2주택 의미
1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8% 세율이 적용되지만, 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 표준세율(1%~3%) 이 적용된다.
일시적 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 “종전주택등”이라 함)을 1개 소유한 1세대가 이사·학업 취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(신규주택)을 추가로 취득한 후 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 해당 주택(신규주택)을 말한다.
한편 조합원입주권·주택분양권과 주택간의 일시적 2주택 관계에서 신규 주택이 조합원입주권·주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권·주택분양권인 경우에는 신규 주택을 종전 주택 등으로 본다. 
예를 들어 조합원입주권·주택분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득하는 경우 또는 주택이 있는 상태에서 주택분양권에 의한 주택을 취득(신규주택)하는 경우 그 신규 주택을 처분하더라도 일시적 2주택이 될 수 있다.

② 일시적 2주택 기간
신규 주택(종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 3년*)을 말한다.
*지방령 §28의5 개정:(’22.5.10.~’23.1.11.) 2년, (’23.1.12.~) 3년
한편 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우(계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다. 즉 신규주택의 취득시점에 조정대상지역(종전주택도 조정대상지역)이더라도 해당 신규주택의 계약시점에 신규주택 또는 종전주택이 조정대상지역이 아니면 3년의 기간이 적용된다.

③ 재개발·재건축 멸실예정주택과 일시적 2주택 관계
재개발·재건축 사업구역 내 소유하고 있는 종전주택이 관리처분계획인가 후 멸실되지 않은 상태에서 사업지구 외의 신규 주택를 취득하는 경우 신규 주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분(매각·증여 또는 멸실)해야 한다.
이 경우 종전 주택이 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 본다. 이는 관리처분계획인가 이후 사업구역에서 대체주택을 취득하여 이사했지만, 사업의 장기화로 일시적 2주택기간 내에 멸실이 어려운 경우를 고려한 것이다.
한편, 사업구역 이외의 지역에 종전 주택을 소유한 상태에서 재개발·재건축 사업구역의 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택(신규 주택)을 취득한 경우 해당 신규주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 종전 주택을 일시적 2주택 기간 내에 처분해야 한다.

<Q&A>
주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(주택 준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?
조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택수와 무관하게 2.8% 세율이 적용된다.

<Q&A>
양도세 1가구 1주택 비과세 적용 시 일시적 2주택 요건과 취득세 적용 시 일시적 2주택자 요건에 차이가 있는지?
취득세는 취득하는 주택으로부터 얻는 이익에 대해 과세하는 것이 아닌 취득행위에 대해 과세하는 세금으로 앙도소득세와 본질적으로 차이가 있다. 조정대상지역에서 취득하는 주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 주택취득일로부터 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택을 처분해야 한다. 그밖에 신규주택을 종전주택 취득일로부터 1 년 이후에 취득한다거나 신규주택으로 전임해야 하는 의무규정은 두지않고 있다.

(5) 추징(지방법§21①3)
일시적 2주택으로 신고했으나 그 취득일로부터 일시적 2주택 기간 내에 종전주택 등을 처분하지 못해 1주택으로 되지 아니한 경우에는 중과세율(8%)을 적용해 추징한다. 이 경우 산출세액에서 가산세를 더하고 기 납부한 세액은 공제한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

나. 법인의 주택 유상 취득 중과세(지방법§13의2①l)
법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 12%의 세율을 적용한다.
법인은 개인과 달리 소유한 주택수를 고려하지 않고, 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 무관하게 12% 세율을 적용한다. 여기서 법인이란 국세기본법에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다.
법인이 주택유상거래로 취득하더라도 중과제외주택을 취득하는 경우에는 중과세에서 제외되는데, 중과제외주택은 다주택자 중과제외주택 요건과 동일하다.
예를 들어 법인이 중과제외주택인 1억원 이하 주택을 취득하는 경우 1% 세율이 적용된다. 다만, 대도시(수도권 과밀억제권역으로 산업단지는 제외)에 신설한지 5년이 경과하지 않은 법인(중과제외업종을 영위하는 법인은 예외)은 1억원 이하라도 12% 세율이 적용된다.

다. 조정대상지역 내 주택 무상취득 중과세(지방법§13의2②)
조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원 이상의 주택을 무상취득(상속 취득 제외)을 원인으로 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용한다.

이 때 시가표준액이란 주택공시가격을 말하며, 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 말한다.

무상취득은 개인과 개인간의 무상취득 뿐 아니라 개인이 법인으로부터 무상취득하거나 법인이 개인으로부터 무상으로 취득하는 경우에도 포함되고 법인과 법인간의 무상 취득도 적용된다.

한편, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우에는 중과대상에서 제외한다.

조정대상지역에서 주택을 무상으로 취득하더라도 1세대 1주택자로부터 취득하는 경우에는 중과하지 않는데, 이 경우 수증자(취득자)의 소유주택 수와 관계없이 증여자의 주택 소유수를 기준으로 판단한다.

1세대 1주택은 증여하는 세대를 기준으로 판단하는데, 이 경우 오피스텔, 입주권, 분양권 등을 보유하고 있는 경우 주택수에 포함한다. 그리고 시가표준액 1억원 이하 주택 등 다주택자·법인의 유상취득 시 중과제외주택은 무상취득 중과에는 적용되지 않는다(주택수에 포함).


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