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[주택과 세금] 임대주택 취득도 다주택자 취득세 중과 적용…보유주택 수에도 포함
[주택과 세금] 임대주택 취득도 다주택자 취득세 중과 적용…보유주택 수에도 포함
  • 국세청 제공
  • 승인 2024.06.07 09:00
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제1편 주택의 취득과 관련된 세금

제1장 주택에 대한 취득세

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1  취득세 과세대상과 납세의부자
주택을 취득하면 취득세를 납부해야 한다. 여기서 취득이란 일반적인 형태의 매매 취득 뿐만 아니라 교환, 상속, 증여 등 유무상의 모든 취득을 말하며, 관계법령에 따라 등기·등록 등을 하지 않더라도 사실상 취득하는 경우 소유자를 취득자로 보아 취득세가 과세된다.

 

 

 

 

 

 

 가. 취득세 과세대상(지방법§6)
주택은 부동산 중 건축물과 그 부속토지에 해당하므로 취득세의 과세대상에 해당한다. 주택 이외에도 토지, 차량, 기계장비, 항공기 등은 물론 골프회원권 등 의 재산에도 취득세가 부과된다.

<취득세 과세대상 재진>
나. 납세의무자 및 춰득시기(지방법§7, 지방령§20)
취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다. 부동산 등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 시실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다. 취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이 되며 중요한 과세요건이 확정되는 기준이 된다. 취득의 원인별로 보면 아래와 같이 구분된다.

(1) 유상거래 취득
유상거래로 주택을 취득하는 경우 사실상 잔금지급일이 취득일이며, 신고인이 제출한 자료에서 사실상 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일이 취득일이다. 다만 해당 물건을 등기·등록하지 아니한 상태에서 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

<계약해제 시 입증서류>
•화해조서, 인낙조서(취득일로부터 60일 이내에 계약해제 사실이 입증되는 것)
•공정증서(공증인 인증한 사서증서 포함, 취득일로부터 60일 이내 공증받은 것)
•계약해제신고서(취득일로부터 60일 이 내에 제출된 것)
•거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래 계약 해제 등 신고서(취득일로부터 60일 이내에 등록관청에 제출된 것)

(2) 무상승계 취득
무상승계 취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

(3) 신측 취득
건축물(주택)을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일, 임시사용승인일과 사실상의 사용음} 중 빠른 날을 취득일로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 2  취득세 과시1표준과 세율
가. 과세표준(지방법§10~10의6)
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)으로 한다(지방법§10).

유상취득의 과세표준은 원칙적으로 사실상 취득가격을 적용하나, 특수관계인 간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 것에 해당하는 경우에는 시가인정액을 과세표준으로 한다(지방법§10의3①, 지방령§18의2).

무상취득의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액을 적용(지방법§10의2①)하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 적용한다(지방법§10의2②3).

 

 

 

 

 

예외적으로 무상취득의 경우라도 상속취득은 ‘시가표준액’을 과세표준으로 하고, 시가표준액 1억원 이하인 부동산 등은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택하는 가액을 과세표준으로 한다(지방법§10의2②1·2, 지방령§14의2).

<사례>
매매계약에서 정한 조건이 사후에 성취된 경우 과세표준 적용 사례
(대법원 2015두57345, 2018.9.13.).

매매계약에서 정한 조건이 사후에 성취되어 대금감액이 이루어졌다 하더라도, 당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하는 이상 위와 같은 사유는 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없고, 지방세기본법상 통상의 경정청구나 후발적 경정청구도 할 수도 없음.

주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우 주택은 건축물이나 토지와 세율이 다르기 때문에 각각의 과세표준을 구분해 적용해야 한다. 과세표준 안분 시 건축물 시가표준액과 부속토지 가격을 포함한 전체가격 기준으로 안분한 후 각각의 과세표준에 따른 세율을 적용한다(지방령§19).

 

 

 

 

 

 

 

 

나 세율(지방법§11)
(1) 유상취득에 대한 취득세율
주택을 유상(매매)취득하는 경우 2019년까지 과세표준 금액 별로 1%·2%·3%의 단일세율이 적용됐으나, 2020년부터 6억원~9억원 구간 세율이 기존 2%에서 1%~3%(0.01% 단위)로 세분화됐고, 1세대 4주택 이상인 경우 4%의 세율이 적용되는 등 취득세 세율이 개편됐다.

2020.8.12. 다주택자·법인의 주택 취득에 대한 중과세제도가 도입되면서 “1세대 4주택 이상 4% 세율”은 폐지됐고, 현재는 주택 유상취득 시 표준세율(1%~3%)과 중과세율(8%, 12%) 대상으로 크게 구분된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

•취득가객 6억원~9억원 구간 취득세율

 

 

 

 

 

(2) 기타 취득에 대한 취득세율
주택을 매매가 아닌 상속·증여받거나 신축하는 경우의 취득세율은 다음과 같다.

 

 

 

(3) 상속으로 인한 1가구 1주택에 대한 취득세 특례(지방법§15①2, 지방령§29)
무주택자가 주택을 상속받은 경우 취득세는 2.8%가 아닌 0.8%를 적용받는다.
피상속인의 사망일을 기준으로 무주택 여부를 판단하고 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택이어야 한다.

다. 취득세 계산방법
취득세는 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 산출한다.

 

 

 

 

 

 

 

 3  취득세증과세
주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위해 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등에 대해서는 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하는 주택 취득세 중과세 제도가 시행됐다(2020.8.12.).

가. 다주택자의 주택 유상 취득 증과세(지방법§13의2①2)
1주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득해 2주택이 되는 경우에는 8%의 세율이 적용된다. 다만, 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 종전주택을 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율이 적용된다.

1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8% 세율이 적용된다.

1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 비 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율이 적용된다.

 

 

 

 

 

 

 

■다주택자·법인 주택유상거래 중과세 시행 경과조치(2020.8.12.)
2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대해 종전의 규정을 적용한다(1%~4% 세율). 다만, 해당 계약의 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인돼야 한다.

■ 조정대상지역 여부에 따른 중과세 관계
다주택자 중과, 일시적 2주택, 부상취득 중과세 적용 시 조정대상지역 지정 여부에 따라 중과세 요건을 달리하고 있다 .
•(다주택자 중과) 1세대가 조정대상지역내 2주택, 비 조정대상지역내 3주택 이상을 취득하는 경우 8%~12%로 중과
•(일시적 2주택) 조정대상지역 내 2주택 취득으로서 일시적 2주택 기간 적용 시 신규주택을 취득한 날로부터 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 3년기 이내에 종전을 처분하는 경우 중과에서 제외
*시행령 §28의5 개정:(’22.5.10.~’23.1.11.) 2년(’23.1.12.~) 3년
•(부상취득) 조정대상지역내의 3억원 이상인 주택을 부상취득하는 경우 12%세율로 중과
한편, 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역 지정 이전에 주택을 취득한 것으로 보아 중과세 요건을 적용한다.

■ 조정대상지역 관련 적용 사례
•(조정지역 지정) 1주택을 소유한 자가 ’20.12.18. 창원시성산구(’20.12.18. 지정)에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, ’20.12.30. 잔금을 지급하는 경우
→‘지정고시일 이전’ 매매계약을 체결한 경우에 해당하므로 향후 취득 시(잔금지급일) 1~3%세율을 적용해 과세
•(조정지역 해체) 1주택이 있는 상태에서 ’22,11.1. 경기도 고양시(’22.11.14. 조정대상지역 해제)에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, ’22.11.14. 잔금을 지급하는 경우 취득 시 적용세율?
→매매계약 당시 조정대상지역인 경우라도 주택 취득일(’22,11.14.) 현재 비조정대상지역이므로, 비조정대상지역 주택 취득에 해당하는 취득세율*을 적용
*(1·2주택) 1~3%. (3주택) 8%, (4주택 이상) 12%
•(일시적 2주택) 처분 기한 연장과 관련해 일시적 2주택 적용받기 위한 기준일?
→’23.1.12.을 기준으로 종전주택을 처분하지 않고 보유하고 있는 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위해서는 신규주택 취득일부터 “3년 이내”에 처분해야 함.
※시행령§28의5 개정:(’22.5.10.~’23.1.11.) 2년, (’23.1.12.~) 3년
•(부상취득) “지정고시일”에 증여계약을 체결한 경우 계약체결일을 취득일로 보아 적용

(1) 증과제외 주택(지방령§28의2)
일정 요건에 해당하는 주택은 중과대상에서 제외(이하 ‘‘중과제외주택”)한다.
중과제외 주택은 1%~3%의 표준세율로 과세되고, 요건을 충족하는 경우에는 다른 주택 취득 시 소유주택 수에서도 제외된다.

① 1억원 이하 주택
시가표준액(주택공시가격) 1억원(지분이나 부속토지만을 취득한 경우 전체 주택의 시가표준액) 이하인 주택은 중과에서 제외되어 1%~3%의 표준세율로 과세된다. 다만 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재하는 주택 및 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

② 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택
주택법에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택은 중과에서 제외되어 1%~3%의 표준세율로 과세된다. 다만, 다음 사업자의 경우 정당한 사유없이 그 취득일부터 각각의 기간이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실 또는 신축하지 않은 경우는 제외한다.
㉠ 3년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 7년이 경과할 때까지 신축하지 않은 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한특례법에 따른사업시행자, 「주택법」에 따른주택조합(지역주택조합설립추진위원회 포함) 또는 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 취득하는 주택

㉡ 2년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 6년이 경과할 때까지 신축하지 않은 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자가 주택건설사업을 위해 취득하는 주택

㉢ 1년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 3년이 경과할 때까지 주택을 신축해 판매하지 않은 경우
주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업지 등록을 한 자가 취득하는 주택건설사업을 위해 취득하는 주택

 

 

 

 

 

 

 

 

③ 그밖의주택
농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정어린이집(가정어린이집을 국공립어린이집으로 전환한 경우 포함), 공사대금으로 취득한 미분양주택 등이 이에 해당한다.

 

 

 

 

 

 

 

(2) 1세대의 기준(지방령§28의3)
1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. 다만, 아래의 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

① 소득이 있는 30세 미만 자녀
부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀는 부모와 같은 세대로 보지만 일부 예외가 인정된다. 
이 경우 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득(「주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준」, 2022.1.1. 시행)이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우를 말한다. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.

다만, 30세 미만인 자녀의 독립된 세대 적용시 소득요건으로 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있기 위해서는 소득의 계속성 여부, 생활의 독립성 등 다양한 사항을 종합적으로 고려해 “사실상 독립된 세대”의 구성여부를 판단하는데, 다음의 요건을 모두 충족해야한다.

㉠ 소득의 범위
「소득세법」 제4조에 따른 소득으로서 일시적·비 경상적 소득 및 현금 유입을 동반하지 않는 소득을 제외한 계속적·반복적인 소득을 의미한다.

㉡ 소득산정 기간
주택취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로 판단하며, 다만 취득일 현재 1년 내 소득이 기준금액에 미달하는 경우에는 2년 동안의 소득으로 판단하되, 소득의 월별 귀속 시기를 구분할 수 없는 경우에는 해당 연도에 귀속되는 전체 소득이 매월 균등하게 발생한 것으로 본다.

㉢ 소득금액규모
‘‘소득 산정 기간’’ 동안 월평균 소득이 ‘‘중위소득의 100분의 40” 이상이어야 하며, 주택취득일 현재 소득(소득창출 활동)이 있어야 한다.

 


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