UPDATED. 2024-06-17 06:51 (월)
복잡한 재개발·재건축 양도세...국세청이 밝힌 ‘실수사례 탐구’
복잡한 재개발·재건축 양도세...국세청이 밝힌 ‘실수사례 탐구’
  • 이예름 기자
  • 승인 2024.05.23 12:26
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

-재개발 기간 거주 대체주택 사업시행인가 전 취득...대체주택 비과세 못 받아
-조합원입주권 승계취득한 뒤 거주 취득용 주택 양도...비과세 적용 안 돼
-신축주택 거주 안 해 일시적 1주택+1입주권 특례 적용 안 돼 거액 세금 납부
-조합원입주권 아닌 주택 취득해 일시적 1주택+1조합원입주권 특례 적용 못 받아
-입주권 양도 시 장기보유특별공제는 잘못 적용 양도세 추가 납부...확인 필요
-분양 주택 3년 이내 종전주택 양도...완성일은 등기접수일 아닌 잔금청산일
-분양권을 먼저 취득해 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용 못 받아 절세 실패
-분양권으로 취득한 신축주택 양도...최소 2년 이상 보유해야 절세에 도움
사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

재개발·재건축과 관련된 양도소득세는 사안에 따라 복잡한 구조와 다양한 예외, 특례 규정으로 정평이 나 있다. 요동치는 부동산 시장의 현실을 최대한 세법이 반영한 것이지만 미로처럼 얽힌 규정을 제대로 이해하고 적용하지 않으면 곧바로 ‘실수’로 이어지고 이 실수는 납부할 세금과 직결된다.

따라서 재개발·재건축 양도세는 다양한 사연이 속출하고 있고, 전문가조차 머뭇거릴 정도로 세금신고에 ‘위험’이 도사리고 있다.

국세청은 이런 복잡한 재개발·재건축 양도소득세와 관련해 실수로 비과세 혜택을 놓친 ‘안타까운 사례’를 공개했다. 국세청이 알려주는 ‘양도소득세 실수톡톡’ 시리즈 3회차의 핵심사례를 살펴본다.

재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득해 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 속속 나오고 있다.

A주택을 보유하고 있는 강세종씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행되자 사업시행인가 전인 2021년 3월 B주택을 취득해 거주하다가 2024년 2월 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고를 했지만 비과세를 적용받지 못했다.

양도소득세 비과세 적용을 받았다면 세부담이 ‘0원’이었지만 1억7300만원을 납부했다.

대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세가 가능하고 사업시행인가일 전에 취득한 주택은 대체주택 비과세 특례 적용이 되지 않는다.

재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득·거주·양도요건 및 신축주택 거주요건 충족이 필요하다.

따라서 사업시행기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라지기 때문에 미리 주택 취득과 양도에 대한 계획을 세우고 준비할 필요가 있다.

또한 조합원입주권을 승계취득한 뒤 거주하기 위해 취득한 주택을 양도했지만 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.

홍길동씨는 2021년 11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고 2022년 3월 B주택을 취득해 거주하다가 2024년 2월 B주택을 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고를 했지만 비과세를 적용받지 못했다. 양도소득세 비과세를 적용 받았다면 한 푼도 내지 않았을 세금 9300만원을 꼼짝없이 납부했다.

현행 세법 상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득 한 경우에는 대체주택 비과세 특례 적용이 되지 않는다. 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 일시적2주택, 1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용을 할 수 없다.

그러나 관리처분계획인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하기 때문에 재개발·재건축 진행 중인 주택을 매수할 때는 취득시점 확인이 꼭 필요하다.

신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례도 나오고 있다.

A주택을 보유하던 이몽룡씨는 B조합원입주권을 취득해 2021년 3월 B신축주택이 완성되자 신축주택에 거주하지 않고 2024년 2월 A주택(종전주택)을 양도, 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했지만 비과세를 적용받지 못했다.

이씨 역시 양도소득세 비과세 적용을 받았으면 세금을 내지 않아도 됐지만 결국 1억1300만원의 양도세를 내야 했다.

현행 규정상 신축주택 완성 후 일시적 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 신축주택에 이사해 1년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 일시적 1주택+1입주권 특례는 1주택자가 다른 주택으로 이사하기 위해 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례다.

따라서 1주택자가 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 종전주택 양도 시 입주권 취득요건, 신축주택 거주요건 및 종전주택 양도요건 충족이 필요하다.

양도세 비과세를 받으려면 신축주택에 세대전원이 이사·전입하기 어려운 경우에는 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능하다.

또한 조합원입주권이 아닌 주택을 취득해 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례도 종종 나오고 있다.

노정음씨는 2주택(A·B주택)을 취득해 보유하던 중 재건축사업으로 2022년 3월 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 2024년 3월 A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했지만 비과세를 적용받지 못했다. 양도세 1억9800만원을 납부해야 했다.

일시적 1주택+1입주권 특례는 ‘조합원입주권’을 승계 취득한 경우에 적용되기 때문에 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우 일시적 1주택+1입주권 특례 적용이 되지 않는다.

1주택을 보유한 상황에서 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능하다. 일시적 2주택 특례는 1주택자가 신규 주택을 취득한 후 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례다.

따라서 1주택을 보유한 자가 주택을 취득했는지 조합원입주권을 취득했는지에 따라 종전주택을 양도하는 경우 적용되는 비과세 규정이 달라지기 때문에 각별히 유의해야 한다.

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례도 속출하고 있다.

고훈민씨는 206년 5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고 주택 취득일부터 입주권 양도일까지의 전체 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용해 신고했지만 양도소득세 추가 납부를 해야 했다.

양도소득세 장기보유특별공제 8년 적용 시 4천4백만 원이던 세금이 4년 적용을 받아 1억3백만 원으로 껑충 뛴 것.

현행 규정상 조합원입주권 양도 시 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용가능하며 보유·거주기간은 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 계산한다.

특히 장기보유특별공제는 부동산(토지·건물)에 대해 적용하며 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 대해서는 적용되지 않는다.

따라서 입주권 양도와 신축주택 양도의 경우 1세대 1주택 비과세 판단 및 장기보유특별공제율 산정을 위한 보유·거주기간 계산방법에 있어 차이가 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요하다.

분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도했지만 비과세를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.

A주택을 보유한 이로운씨는 주택청약에 당첨돼 B분양권을 취득해 B신축주택이 완성된 후 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내 A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례로 비과세 신고했지만 비과세를 적용받지 못했다. 비과세 적용 시 내지 않아도 될 세금 1억8900만원을 납부했다.

분양받은 주택이 완성된 후 일시적 1주택+1분양권 특례*를 적용받기 위해서는 신축주택 완성일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하여야 비과세 가능하며 이 경우 완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단한다. 일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 다른 주택으로 이사하기 위해 분양권을 신규 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례다.

따라서 1주택자가 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도 시 분양권 취득·거주요건 및 신축주택 거주요건 충족이 필요하다.

1주택자가 분양권 또는 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르기 때문에 비과세 판단 시 유의해야 한다.

분양권을 먼저 취득해 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례도 나오고 있다.

도래미씨는 2021년 4월 A분양권과 2022년 4월 B주택을 순차로 취득해 보유하던 중 2023년 4월 A분양권이 A신축주택으로 완성된 후 2024년 4월 B주택을 양도, 일시적 1주택+1분양권 특례에 따라 비과세 신고했지만 비과세를 적용받지 못했다. 이에 따라 5천500만원의 양도소득세를 내야 했다.

현행 규정에서는 일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 분양권을 신규 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유한 경우 적용되고 분양권을 먼저 취득한 경우에는 적용이 되지 않는다.

따라서 2021년 1월 1일 이후 분양권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득한 경우 일시적 2주택, 1주택+1분양권 특례 등 비과세 적용이 되지 않는다.

만약 분양권을 보유하고 있는 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세에 도움이 된다.

한편 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례도 나타나고 있다.

1주택자인 김민국씨는 2021년 8월 B분양권을 취득하고 B신축주택이 2023년 3월 완성돼 2024년 2월 양도, 분양권 취득일로부터 2년 이상이 경과해 기본세율을 적용해 신고했지만 고율의 단기보유세율이 적용돼 양도소득세를 추가 납부했다.

김씨의 경우 양도소득세 기본세율을 적용 받았다면 9천300만원 납부할 세금을 단기보유세율을 적용받아 2억800만 원을 납부했다.

완성된 B신축주택을 양도하는 경우 주택으로 보유한 기간(신축주택 완성일~양도일)에 따라 단기보유세율(1년 미만) 70%를 적용한다.(1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율)

이 때문에 분양권 또는 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우 양도 시기 및 보유기간에 따라 적용되는 세율이 달라지는 점을 유의해야 한다.

따라서 분양권 및 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 완성 후 바로 양도하면 고율의 단기보유세율이 적용될 수 있기 때문에 신축주택 완성일로부터 최소 2년 이상은 보유하는 것이 절세에 도움이 된다.

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

 


  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46, 2층(서교동,국세신문사)
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트