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[상속·증여 세금상식] 상속주택 가격 결정, 거래가격·유사거래가격·공시가격 順
[상속·증여 세금상식] 상속주택 가격 결정, 거래가격·유사거래가격·공시가격 順
  • 국세청 제공
  • 승인 2023.05.04 17:00
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Part 1. 당황스러운 상속세 고민, 국세청이 풀어준다.

  Q1. 상속세는 어떤 세금인가?      
고민 : 최근 아버지가 갑자기 돌아가셨습니다. 주위에서 상속세를 신고해야 한다는 말은 들었지만 상속세가 무엇인지, 아버지 재산이 얼마나 있는지 모르는데 어떻게 해야 하는지 궁금하다.

■ 상속세는 돌아가신 분의 재산에 대해 유가족이 납부하는 세금이다.
• 상속세를 신고하기 위해서는 돌아가신 분(피상속인) 소유의 주택, 자동차, 주식, 예금과 같은 재산을 모두 파악하는 것이 중요하다. 그리고 상속세는 피상속인의 재산에서 채무를 빼고 계산되므로 대출, 신용카드대금, 미납세금, 미납한 병원비와 같은 피상속인의 채무도 알아야 한다.
• 그리고 채무 외에도 법에서 일정 금액을 더 빼도록 정하고 있는데 이를 ‘상속공제’라고 한다. 상속공제를 잘 활용하면 상속세를 더 줄일 수 있다.
※자주 나오는 상속세 용어
• 피상속인:돌아가신 분
• 상속인:유산을 물려받는 유가족
• 상속재산:피상속인이 남긴 재산

■ ‘안심상속 원스톱서비스’를 이용하면 피상속인의 재산과 채무를 알 수 있다.
• 안심상속 원스톱서비스는 피상속인의 재산·채무를 알기 어려운 상속인이 피상속인의 각종 재산·채무를 한번에 조회할 수 있도록 정부에서 제공하고 있는 서비스이다. 이 서비스는 온라인(정부24) 또는 방문(시·구청, 주민센터)해 신청할 수 있다.
※온라인 접속경로:정부24 → 서비스 → 원스톱 / 생애주기 / 꾸러미서비스 → 안심상

 

  Q2. 물려받은 것 외에 더 알아야 할  상속재산이 있나?     
고민 : 아버지로부터 저가의 주택만 상속받아 상속세는 없다고 생각하고 있는데, 아버지가 물려주신 재산 외에 더 알아봐야 할 것이 있는지 궁금하다.

■ 피상속인이 생전에 증여한 재산이 있는지 알아봐야 한다.
• 상속세는 사망 시 물려받는 상속재산과 피상속인이 생전에 타인에게 증여한 재산을 합하여 계산되기 때문이다.
이 때 모든 증여재산이 더해지는 것은 아니고, 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산과 5년 이내에 상속인이 아닌 타인에게 증여한 재산이 더해진다(증여했을 때 납부한 증여세는 상속세에서 공제).

■ 피상속인의 퇴직금과 사망보험금도 알아야 한다.
• 피상속인의 퇴직금과 사망보험금은 대부분 상속인이 받는 경우가 많다. 이 때 그 돈을 회사나 보험사로부터 상속인이 직접 받기 때문에 상속재산이 아니라고 생각하기 쉬운데 퇴직금과 사망보험금도 상속재산에 포함된다.

■ 피상속인이 사망 전 예금을 인출한 경우 그 사용처를 알아야 한다.
• 국세청은 금융정보 등을 조회하여 피상속인의 예금 인출 내역을 알 수 있다. 피상속인이 사망일 전 1년 이내에 2억원 또는 2년 이내에 5억원 이상의 예금을 인출했으나 그 사용처가 불분명한 경우 그 일정 금액을 상속재산에 포함한다. 왜냐하면 상속세를 줄이려고 고의로 생전에 예금을 인출하는 경우도 많기 때문이다.
• 만약 현금의 사용처(생활비, 병원비 등)가 입증된다면 상속재산에 포함되지 않으므로 현금의 사용내역을 꼼꼼히 기록해 두는 것이 좋다.
※(예시) 1년 전 10억원 예금 인출, 이 중 5억원은 부동산을 구입한 사실 확인, 나머지 5억원은 사용처 불분명 상속재산에 포함되는 금액 = 사용처 불분명한 금액 - min(인출금×20%, 2억원) = 5억원 - min(10억×20%, 2억원) = 3억원
※예금 인출 외에도 대출을 받았거나 부동산을 처분한 경우에도 동일한 방식을 적용해 상속재산에 포함함.

 

  Q3. 어느 정도 재산이 있으면 상속세가 나오나?         
고민 : 돌아가신 아버지가 거주하던 주택을 1채 물려받았다. 주변에서 재산 10억원까지는 상속세가 나오지 않는다고 말하는데 맞는 말인지 궁금하다.

■ 똑같이 10억원 상당의 주택을 상속받아도, 상속인 구성에 따라 상속세를 낼 수도 있고 안낼 수도 있다.
• Q1에서 알려 드린대로 상속세는 피상속인의 상속재산에서 채무와 상속공제를 빼고 계산된다. 따라서 상속재산에서 채무와 상속공제를 뺐을 때 남는 금액이 없다면 상속세는 나오지 않는다.
• 그런데 상속공제는 상속인이 누구인지에 따라 달라진다. 예를 들어 배우자와 자녀가 모두 있는 경우 최소 10억원이 공제된다. 이 때문에 많은 사람들이 10억원 미만의 재산을 상속받으면 상속세가 나오지 않는다고 말한다.
• 하지만 배우자만 있거나 자녀만 있는 경우 공제금액이 적어지므로 같은 10억원 상당의 주택을 상속받더라도 상속세가 나올 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

•그 밖에도 금융재산 공제(최대 2억원), 가업(영농)상속공제 등 다양한 공제제도가 있으니 최대한 활용

 

  Q4. 상속 주택의 가격은 어떻게 결정되나?          
고민 : 상속세를 신고하기 위해 인터넷으로 검색해보니 상속받은 주택을 평가해야 한다고 하는데 용어도 어렵고, 너무 복잡하다. 주택의 가격은 어떻게 결정되는지 쉽게 설명해줬으면 한다.

■ 상속세는 재산의 가격이 얼마인지 아는 것에서 출발한다.
• 상속세는 재산에 대한 과세이기 때문에 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 과정이 필요하다.
• 일상에서 “이 아파트는 00억원이다”라고 말할 때 누군가는 그 아파트가 거래된 가격으로 말하고, 누군가는 그 아파트의 공시가격으로 말한다.
• 이처럼 같은 재산을 두고도 여러가지 방법으로 가격을 매길 수 있기 때문에 세법에서는 재산의 가격을 결정하는 방법을 정해 놓았다. 재산 중에 가장 흔한 주택의 가격이 어떻게 결정되는지 알려준다.
※자주 나오는 상속세 용어 
• 평가:현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 것

■ 1순위는 상속받은 주택의 거래가격이다.
• 상속받은 그 주택이 매매·경매 등을 통해 거래되었다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 본다. 모든 거래를 보는 것은 아니고, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 본다.
※매매·경매 외에도 감정, 공매 등을 통해 해당 주택의 가치를 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 볼 수 있다.

■ 2순위는 유사한 주택의 거래가격이다.
• 위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 본다.
※유사한 주택 거래가격 조회 방법
• 국세청 홈택스 → 조회 / 발급 → 상속·증여재산 평가하기

■ 3순위는 공시가격이다.
• 유사한 주택의 거래도 없는 경우 국토교통부장관 및 시장·군수 또는 구청장이 공시*하는 그 상속 주택의 공시가격을 주택의 가격으로 본다.
*아파트·빌라:공동주택공시가격, 단독주택:개별주택공시가격

 

  Q5. 어머니가 주택을 상속받아 계속 거주할 예정인데 상속세가 나오나?           
고민 : 돌아가신 아버지 주택을 어머니가 물려받았는데 어머니가 그 집에 계속 사시겠다고 한다. 물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정된다.

■ 배우자가 상속받으면 상속세가 적게 나온다.
• 상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있다.
• 그리고 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제된다. 배우자가 10억원을 받으면 배우자공제는 10억원이다.
• Q3에서 본 것처럼 만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만, 상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커진다. 만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제된다.

※자주 나오는 상속세 용어
• 법정상속지분:민법에서 정해놓은 상속인간 유산 배분 비율로, 상속인 간 동등하게 배분하고, 배우자는 5할 가산(예:배우자와 자녀2명, 1.5:1:1

※(예시) 아파트 가격 15억원(그 외 상속재산 없음), 상속인 : 배우자, 자녀1
• 아파트를 자녀가 상속시 : 10억원 공제(기본공제 5억원, 배우자공제 5억원)
• 아파트를 배우자가 상속시 : 14억원 공제 [기본공제 5억원, 배우자공제 9억원(Min(15억원×60%, 15억원))]


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