주택을 매매하는 경우 매도자의 머릿속에 먼저 떠오르는 세금은 양도소득세일 것이며, 매입자는 자금흐름과 함께 취득세·재산세 등 지방세를 고려하게 될 것이다. 하지만 주택을 매매하는 과정에서 양도소득세·취득세만큼이나 신중하게 고려해야 하는 세금이 있는데 바로 부가가치세이다.
부가가치세는 사업자를 납세의무자로 하여 사업자가 재화나 용역을 제공할 때 창출되는 부가가치에 대해 부과되는 세금으로 최종 소비자가 부담하며 일반적으로 재화나 용역 공급가액의 10%가 부과된다.
일반적인 부가가치세 과세사업자 간의 거래에서 매도자는 부가가치세를 납부하고, 매수자는 추후 매입세액 공제를 통해 해당 세액을 돌려받거나 매도자와 매수자 간의 사업 포괄양수도로 부가가치세를 납부·환급과정을 생략하는 등의 방법으로 부가가치세에 대한 실제적인 부담을 피할 수 있다.
매수자가 부가가치세 면세사업자 또는 비사업자인 경우에는 매수자가 부가가치세에 해당하는 금액을 취득가액으로 지급만 하고 매입세액 공제를 받지 못해 부가가치세 10%를 실제 부담하게 된다.
주택 매매 시 매도자가 부가가치세 과세 대상인 주택을 면세 대상으로 착각하여 주택 매매대금에 대한 부가가치세 신고를 누락한 후 과세관청으로부터 원래 내야하는 부가가치세는 물론 가산세까지 추징되는 경우가 종종 있다.
이 경우 이미 건물의 계약절차 및 매매대금의 정산이 완료된 상태여서 세금 추징액 및 가산세까지 매도자가 전액 부담해야 하는 일이 발생한다.
이처럼 주택의 매매 시 부가가치세를 함께 고려하는 것은 중요한 사항이며, 부가가치세 관련 이슈 중 부동산 관련 사업자가 주택을 매매하는 경우 발생하는 부가가치세 과세문제에 대해서 알아보고자 한다.
사업자가 주택을 매매할 때 부가가치세가 부과될까?
1. 주택의 구분 및 면적에 따른 판단
① 주택법에 따른 주택이며, 국민주택 규모 이하 주택
사업자가 주택을 매매하는 경우 원칙상 재화의 공급으로 부가가치세 과세 대상이지만, 주거전용면적 85㎡(비수도권 읍·면지역 100㎡) 이하 면적에 해당하는 국민주택 규모의 주택법에 따른 주택에 대해서는 조세특례제한법에 의해 부가가치세를 면제해주고 있다. 이는 국민 주거 생활 안정 등의 정책적 목적으로 과세대상에서 일정부분을 제외해주고 있는 것이다.
② 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택
조세특례제한법만 고려해 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모를 초과하는 주택의 매매는 모두 부가가치세 과세대상이라고 생각하는 경우가 종종 있는데, 그렇지 않다. 이 경우에는 사업자의 사업목적 및 실제 사용현황에 따라 부가가치세 과세여부가 달라지기 때문이다.
2. 주택임대업과 부수 재화
사업자가 주택의 임대용역을 주업종으로 영위할 경우, 그 사업자가 주택 임대에 사용하던 주택을 매매하는 경우에도 해당 주택의 공급은 부가가치세가 면제된다. 이를 위해선 부가가치세법상 주택의 임대와 부수 재화 및 부수 용역의 공급에 대해서 알아봐야 한다.
부가가치세법상 주택의 임대 용역은 부가가치세가 면제되는데, 이 때 주택 면적에 대한 제한 및 주택법에 따른 주택의 제한 규정이 없다. 그리고 부가가치세법상 주된 사업과 관련하여 일시적으로 공급되는 부수 재화 또는 부수 용역의 과세·면세 여부는 주된 사업의 과세·면세 여부에 따르게 되어, 주된 사업이 면세일 경우 부수 재화의 일시적 공급도 면세적용이 된다.
따라서 사업자가 사실상 주택의 임대용역을 제공하는 경우 해당 주택 임대 수입은 주택의 면적과 주택법에 따른 주택의 구분에 관계없이 부가가치세 면세대상으로 부가가치세를 부담하지 않으며, 사업자가 주택 임대용역 등 면세사업에 사용하던 주택을 매매하는 경우에는 주된 사업에 부수되는 공급으로 보아 해당 주택의 매매도 면세적용이 가능한 것이다.
3. 주택임대업 판단 시 고려사항
주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택의 매매인 경우에도 부가가치세 면세대상이 되기 위해서 가장 중요한 것은 사업자가 실제 주택임대업을 주된 사업으로 영위하기 위해 해당 주택을 임대하는 것으로 인정받을 수 있는지다.
주택임대업을 영위하는 사업자가 주택신축판매업, 부동산매매업, 부동산개발 및 공급업 등 부가가치세 과세사업인 업종으로 등록이 되어있거나 함께 등록된 경우도 있고, 초기 사업상 목적과는 다른 사업을 수행하는 경우가 발생하기도 한다. 이 때 사업자의 해당 주택에 대한 사실상 사업 목적이 주택임대업이라고 인정할 수 없다면 임대 종료 후의 주택 매매를 주택임대업의 부수된 거래로 볼 수 없기에 부가가치세를 면제받을 수 없다.
부동산매매업이나 주택신축판매업을 주된 사업으로 영위하고 있는 사업자가 주택의 매매과정에서 일시적으로 주택임대를 한 것으로 인정된다면 해당 주택 임대 수입 부분은 면세가 되더라도 주택의 매매 부분은 주된 사업에 따라 원칙대로 과세로 보기 때문이다.
실제 사용 목적과 사용 내역을 확인하자.
사업자의 주된 사업의 판단은 단순히 사업자등록상 주택임대업으로 등재돼 있는지에 그치는 것이 아니라, 실제 사용 실태도 확인이 필요하다.
사업자등록상 주택임대업으로 등록돼 있지 않고, 주택 신축·분양을 목적으로 주택 신축 후 분양이 되지 않아 주택으로 임대를 한 경우에도, 신축 시 매입세액 공제를 받지 않은 내역, 상당한 기간의 주택임대업 영위기간, 주택임대수입으로의 소득신고 등 종합적인 사실관계 확인으로 실제 충분히 주택임대업을 영위한 사실관계가 확인돼 해당 주택의 매매를 면세대상으로 판단된 심판결정 사례도 있다.
또한, 주택의 구분에 대한 판단 시에도 공부상 주택 여부가 아닌 상시 주거용으로 사용하는지 여부에 따라 판단하도록 해석하고 있는데, 오피스텔을 주택으로 임대하다가 매매한 경우에도 거주용으로서의 시설을 갖추고 상시 주거용으로 실제 임대해 사용되고 있다면 이를 주택의 임대로 인정받을 수 있다는 것이다.
하지만 형식도 함께 준비하자.
앞에서 언급한 사례들처럼 형식과 실질이 다른 경우 실제 사용목적이 주택임대로 확인되어 실질에 따라 판단한 경우도 있지만, 납세자가 이를 모두 충분히 입증하는 것은 쉽지 않으며, 과세관청에서 납세자의 주장이 그대로 받아들여진다는 보장도 없다.
따라서 사업자가 주택을 임대 후 매매하는 경우 부가가치세 면제를 받고자 한다면 사업 초기 주택임대사업자등록, 건축물대장 작성, 취득 시 매입세액 처리 등 주택임대업으로서의 사업을 영위하는 근거를 준비할 필요가 있다. 또한, 부가가치세 및 가산세 추징 등의 위험을 방지하기 위해 적어도 주택을 매매하기 전에 부가가치세 면세 여부 판단을 위해 부동산 관련 세무 전문가의 상담을 받는 것이 필요할 것이다.
