국세청, 부동산 취득 후 미납관리비·명도비용 양도세 필요경비 여부 사전답변
전 소유자로부터 납부의무를 승계 받은 공용부분 체납관리비(연체료 제외)를 전 소유자를 상대로 구상권을 행사해도 상환 받을 수 없는 경우 승계 받은 공용부분 체납관리비는 양도소득세 필요경비에 산입하고 부동산 취득 후 발생한 명도비는 필요경비에 산입하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 부동산을 취득한 뒤 지출한 임차인의 미납관리비와 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “집합건물을 공매로 취득한 뒤 해당 부동산을 점유 중인 기존 임차인의 체납관리비(연체료 포함)를 대신 지급한 경우 지급한 전체 체납관리비 중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 따라 전 소유자로부터 납부의무를 승계 받은 공용부분 체납관리비(연체료 제외, 이하 ‘승계받은 공용부분 체납관리비’)를 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우에 한해 승계 받은 공용부분 체납관리비를 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호 및 같은 영 제89조 제1항 제1호에 따른 매입가액에 가산되는 부대비용으로 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 있는 것”이라고 밝혔다.
국세청은 또 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 필요경비에 산입되지만 부동산을 공매로 취득해 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 필요경비에 산입하지 않는 것”이라고 답변했다.
질의인은 2011년 4월 상가를 공매로 취득했다. 전 소유주와 임대차계약을 체결한 임차인이 질의자가 부동산을 취득하기 이전부터 관리비를 계속 미납한 상태였고, 특약사항에 ‘임대인에게 상기 물건에 대한 시설물 일체(현 당구장시설)를 일금 일천오백만원에 조건 없이 매도하고 즉시 명도한다’는 조건으로 계약서에 명기했다.
질의인은 2011년 12월 임차인의 미납관리비 1100만원을 관리실에 납부했다. 상가관리단에서 자치관리 규약의 ‘미납관리비는 소유권자가 납부의무를 가진다’는 규정에 따라 질의자에게 미납관리비 납부를 독촉한데 따른 것이었다.
이어 2012년 초 임차인에게 1500만원을 지급하고 상가를 인도 받았으며 2022년 11월 상가를 매도했다.
질의인은 이와 관련해 상가를 공매로 취득한 후 임차인이 미납한 관리비와 점유 시설물 명도비용을 지출한 경우 해당 상가 양도 시 이를 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있는 지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있고 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항에서는 “법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”으로 규정하고 있다.
이와 함께 제3항에서는 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”, 제2호에서 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제2의2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.”고 규정하고 있다.
(양도 사전-2022-법규재산-1137 [법규과-133] 2023. 01. 17)
