국세청, 다주택자 1주택 상가 용도변경 양도 장특공제 기산일 사전답변
장기보유특별공제 적용대상이 아닌(중과세율 적용대상) 다주택자가 주택을 상가로 용도변경한 뒤 양도할 경우 장기보유특별공제 보유기간은 용도변경일 부터 기산한다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 다주택자가 1주택을 상가로 용도변경한 뒤 양도 시 장기보유특별공제 보유기간 기산일에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 조정대상지역 다주택자가 주택을 상가로 용도변경한 후 양도한 경우의 장기보유특별공제 적용방법은 관련 기존 해석사례(사전-2022-법규재산-0684, 2022.11.28.)를 제시했다.
국세청은 당시 해석에서 “1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경해 사용하다 이를 양도하는 경우 같은 법 제95조 제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간은 근린생활시설로 용도변경한 날을 기산일로 해 계산하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 1995년 5월 남편이 서울 소재 A겸용주택을 취득했고, 1997년 남편은 서울 소재 B주택을 취득했다.
이어 2016년 9월 질의인이 A겸용주택을 남편으로부터 증여받았고, 2019년 12월 A겸용주택의 주택부분을 근린생활시설로 용도변경 했다. 건물 전체가 근린생활시설에 해당된다.
질의인은 2022년 7월 A건물을 양도했다.
질의인은 이와 관련해 2주택자가 1주택을 상가로 용도변경한 뒤 중과배제기간(2022.5.10.~2023.5.9.) 중 양도 시 장기보유특별공제율 산정을 위한 보유기간 기산일에 대해 물었다.
현행 소득세법 제95조(양도소득금액) 제1항에서는 “양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “제1항에서 ‘장기보유 특별공제액’이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.”고 규정하고 있다.
또한 제3항에서는 “제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.”고 규정하고 있고, 제5항에서는 “양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제7항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) 제1항에서는 “법 제104조 제7항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.”고 규정하면서 제12의2에서 “법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택”으로 규정하고 있다.
(양도 사전-2022-법규재산-0881 [법규과-3730] 2022. 12. 28)
